Acórdão nº 914/18.1T8EPS.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 26 de Novembro de 2020

Magistrado ResponsávelILIDIO SACARRÃO MARTINS
Data da Resolução26 de Novembro de 2020
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I - RELATÓRIO A autora IAT – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA intentou acção de processo comum, contra as rés IMOFUNDOS – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A., e FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO IMONEGÓCIOS, pedindo que as mesmas sejam condenadas no pagamento solidário da quantia de € 35.301,00, acrescida de juros de mora legais contados desde a citação até efetivo pagamento ou, da quantia de € 35.055,00, acrescida de juros de mora legais contados desde a citação até efetivo pagamento, a título de comissão devida pelos réus pela concretização de um negócio de compra e venda que a autora mediou, a solicitação dos réus.

As rés contestaram, impugnando fundamentadamente a matéria de facto alegada pela autora, negando serem-lhe devidas as quantias peticionadas, porquanto só teria a mesma direito a receber a comissão pelo negócio de arrendamento celebrado, que já foi paga, nada tendo a autora a receber pela concretização do negócio de compra e venda aludido.

Procedeu-se à audiência final, tendo a autora invocado a litigância de má-fé dos réus, por alegar factos falsos, a que os réus responderam, negando a matéria da litigância.

Em 30.07.2019 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu as rés do pedido, assim como absolveu as rés do pedido de condenação como litigantes de má fé.

A autor apelou e a Relação, por acórdão de 12,03,2020, manteve o decidido, com excepção da parte em que absolveu as rés quanto ao pedido de condenação por litigância de má fé, que, por via deste recurso são condenadas, a esse título, na multa de 10 (dez) UC.

Não se conformando com tal decisão, dela recorreram a autora e as rés.

CONCLUSÕES DA AUTORA ( fls 265 vº a 282).

1 - O recurso interposto deve ser admitido como recurso de REVISTA NORMAL, uma vez que a decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Guimarães não é totalmente coincidente com a decisão de primeira instância.

2 - Tendo sido questionada a decisão da matéria de facto e versando apenas a Relação sobre tal matéria, não se verifica, quanto a tal questão, a ocorrência da dupla conforme, pois que não se verifica nessa parte coincidência com a primeira instância.

3 - Nas alegações que apresenta o recorrente imputa ao Acórdão da Relação violação de norma processual relativa à decisão da matéria de facto e ainda a nulidade por falta de pronúncia ou omissão quanto à decisão da matéria de facto impugnada, questão que não podia ser apreciada na decisão de 1ª instância, não ocorrendo, assim a situação de dupla conforme limitativa do conhecimento do recurso.

4 - Tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto, não existe dupla conformidade na decisão da Relação que manteve a decisão da primeira instância sem apreciar a prova produzida, abstendo-se de apreciar os elementos probatórios invocados pela A. na apelação.

5 - Por cautela, para prevenir uma eventual inadmissibilidade do recurso de revista normal com base em dupla conformidade decisória, bem como para acautelar uma eventual improcedência da revista normal, a A. interpõe a título subsidiário recurso de REVISTA EXCEPCIONAL, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 672º do CPC.

6 - Pretende-se, face à divergência de interpretação e entendimentos que este Alto Tribunal fixe qual a interpretação e o entendimento que deve ser dado ao clausulado na declaração de angariação assinada entre as parte, de fls 20vº a 21, com o seguinte teor: “Pela concretização dos referidos negócios haverá lugar ao pagamento de uma comissão, calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, conforme indicado no quadro anexo (…), que, no caso de Venda, será paga após o acto da Escritura de Venda do Imóvel, e, no caso de Arrendamento, será paga após a assinatura do Contrato de Arrendamento.

Tratando-se de um Arrendamento, o número de rendas referido no quadro anexo diz respeito ao valor da(s) primeira(s) renda(s) efectivamente paga(s) pelo arrendatário.

Se o Arrendamento for com Opção de Compra e esta se efective no prazo máximo de 12 (doze) meses após a celebração do contrato de arrendamento propriamente dito, o valor da comissão será o correspondente ao da Venda, e será pago após o acto da Escritura, deduzido o montante entregue a título de comissão pelo Arrendamento”.

7 - A questão que se coloca tem a ver com a interpretação da declaração negocial constante do clausulado na declaração de angariação, nas situações de arrendamento com opção de compra em que a compra seja efectuada após o prazo de 12 meses, uma vez que entendem uns, como a A., que no caso de arrendamento com opção de compra, se esta se fizer para além do prazo de 12 meses, sendo esta compra também consequência ou resultado da angariação assiste ao mediador (que angariou o arrendamento e que angariou a compra) o direito a receber a comissão do arrendamento e a comissão da venda e que no caso de a venda se efectuar num prazo de 12 meses apenas lhe assiste o direito à comissão de venda, mas descontando-se nesta a comissão já recebida pelo arrendamento e entendem outros, tal como os RR e a decisão recorrida, que no caso de a venda se efectuar para além do prazo de 12 meses, não assiste ao angariador qualquer comissão pela venda, mas apenas a comissão do arrendamento.

8 - Havendo divergências quanto à interpretação, requer a A. A intervenção deste Alto Tribunal no sentido de fixar a mesma com vista a uma melhor aplicação do direito, segurança e confiança nas relações negociais no ramo imobiliário, revestindo tal questão relevância jurídica, dado o recurso frequente a tal clausulado e modelo de angariação por parte dos agentes imobiliários, havendo todo o interesse na clarificação da sua interpretação, propiciadora de confiança nas relações entre os agentes económicos, ultrapassando o mero interesse das partes ora em litígio.

9 - Tal questão, para além do seu interesse nas relações entre os agentes económicos, encontra-se ainda eivada de novidade, a exigir que de futuro qualquer cidadão ou entidade que lide com este tipo de negócios e clausulado possa legalmente estar seguro da interpretação com que pode contar por parte dos tribunais.

10 - Verificando-se que sobre a questão a decidir existem claras divergências, sendo, pelo menos, duas as interpretações com resultados claramente distintos sobre a questão da remuneração na venda celebrada após os 12 meses do arrendamento, no caso de ter sido previamente celebrado arrendamento com opção de compra e que sobre tal questão não existe ainda tratamento jurisprudencial significativo, de sorte que o cidadão ou entidade que lide com este tipo de problema tenha fundadas dúvidas sobre a interpretação que os tribunais vão seguir, a questão da interpretação do clausulado na declaração de angariação de fls 20vº a 21 suscita dúvidas interpretativas complexas, geradoras de discussão jurisprudencial a exigir a apreciação e estudo por este Alto Tribunal.

11 - Deste modo deve ser admitida a REVISTA EXCEPCIONAL quanto à interpretação da declaração de angariação de fls 20vº a 2, por estar em causa questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é necessária para uma melhor aplicação do direito, ao abrigo do disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 672º do CPC.

12 - No acórdão recorrido não se procedeu ao exame crítico da impugnação da matéria de facto por entender que "atento o que consta da factualidade constante dos pontos nºs 9, 10, 11, 14 e 15 dos factos provados, dado que sempre têm de ser conjugados com os demais factos que apontam para o pagamento da comissão devida, sem que outro pagamento tivesse sido acordado no caso da venda não se realizar em 12 meses".

13 - O douto acórdão recorrido, partindo da premissa de que a comissão da venda só seria devida se a venda se realizasse em 12 meses e face à restante matéria provada, nomeadamente ao constante do nº 19 dos factos provados, entendeu não apreciar a impugnação da matéria de facto, sobre a qual não há concreta decisão.

14 - O que não deveria ter feito, pois que as questões de facto devem ser todas apreciadas e decididas tendo em vista, não apenas o entendimento do decisor do momento, mas tendo em conta todas as soluções plausíveis da questão de direito.

15 - Na verdade, na fixação da matéria de facto provada e não provada, “o juiz deve ter em conta todos os factos relevantes segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito e não apenas os factos que relevam para a solução da questão de direito que tem como aplicável”- Ac STJ de 18/12/2012, Proc. 1345/10.7TVSLB.L1.S1, Sérgio Poças, in www.dgsi.pt.

16 - Ao não apreciar e decidir a questão da impugnação da matéria de facto suscitada pela A, tendo em conta as várias soluções plausíveis da questão de direito, o douto Acórdão recorrido cometeu a nulidade constante na omissão de pronúncia do artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPC.

17 - O douto Acórdão recorrido deveria ter valorado e tomado em conta os seguintes documentos juntos aos autos e que são essenciais para a BOA DECISÃO da causa:

  1. Os emails juntos como docs. 7 a 11 com a petição inicial (fls. 28 vº a 31 vº); b) Os emails juntos como docs. 1 a 14 por requerimento de 18/4/2019, com a referência Citius 8545689 (fls. 89 vº a 126 vº); 18 - Tais emails (de fls. 89 vº a 126 vº) constituem comunicações escritas entre as partes (autora e réus), das quais resulta que o objectivo foi sempre o de celebrar a compra e venda do prédio, compra que a Autora acompanhou, tendo tido intervenção nas negociações e na resolução de vários problemas que se levantaram, nomeadamente com áreas, telas finais, avaliação fiscal e bancária e vária outra documentação.

    19 - A escritura de compra e venda apenas se celebrou mais tarde do que o prazo inicialmente previsto por culpa dos R.R., pois que foi necessário proceder à rectificação de áreas e a novas avaliações prediais, tal como consta expressamente do email do Réu...

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