Acórdão nº 219/11.9TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 13 de Janeiro de 2015
| Magistrado Responsável | GABRIEL CATARINO |
| Data da Resolução | 13 de Janeiro de 2015 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
REVISTA n.º 219/11.9TVLSB.L1.S1 I. – Relatório.
AA, com pedido de incidente de intervenção principal provocada de BB e de CC, como suas associadas, intentou acção de condenação, em processo declarativo comum, sob a forma ordinária, contra o “DD”, representado pela sociedade gestora “EE.”.
Alegou que celebram com o “DD”, agora representado pela “Interfundos”, uma escritura de compra e venda, pela qual as primeiras venderam ao segundo um terreno misto, denominado T… (...), situado em ..., concelho de ..., pelo preço de € 6.250.000,00, que deveria ser pago de forma fraccionada, tal como ficou consignado na escritura. O R. não liquidou € 2.362.500,00, concluiu pedindo a condenação do R. a pagar-lhes a quantia de €2.362.500,00, acrescida de juros, no valor já vencido de € 92.198,57, e nos vincendos até integral pagamento.
Na contestação, a Ré, defende-se por excepção alegando a ilegitimidade passiva da “EE, S.A.”, que apenas age em representação dos seus participantes e tem por objecto a administração de fundos imobiliários.
Em sede de impugnação, alegou que nas negociações as vendedoras informaram o R. que o prédio que lhe pretendiam vender teria aproximadamente uma área de construção de cerca de 22.500m2, conforme resultava de protocolo celebrado com a Câmara Municipal de …, em 4 de Julho de 2004, e relatório elaborado pela “FF, Lda.”, de Dezembro de 2006, que foram então apresentados ao comprador. A Câmara Municipal comunicou que o PDM só permitiria a construção em cerca de metade dessa área, com a justificação de que os índices de construção mencionados no protocolo eram aplicáveis a todo o quarteirão e não apenas ao prédio vendido. Por outro lado, já havia um licenciamento para parte daquela área onde se integra o lote comprado pelo R., o que igualmente limitou a possibilidade de construção no prédio a que os autos se reportam. Ao que acresce ainda que já teriam sido cedidas áreas para acessos a equipamentos sociais locais, sendo que em alguns lotes somente seria permitido construir 3 pisos, em vez dos 4 inicialmente previstos. Em face da incerteza quanto à viabilização do projecto de construção acordaram as partes que o R. só pagaria 50% da prestação que se vencia em Dezembro de 2008 e, posteriormente, seria regularizada a dívida em função das rectificações que se viessem a fazer. Sustentou assim que houve uma alteração dos pressupostos com base nos quais as partes haviam contratado, motivada pela decisão unilateral da Câmara Municipal de …, que reduziu os índices de construção em cerca de 9.000m2, para cerca de 13.500m2, bem como o número de pisos a edificar, com a consequente redução do número de fogos para habitação a edificar. E que houve erro sobre a base do negócio, porque as vendedoras omitiram factos relevantes, que motivaram a vontade do R. em adquirir o imóvel em causa e que influíram na fixação do preço convencionado, pois era seu interesse a compra do imóvel com 22.500m2 de capacidade edificativa, com vista a construir 4 lotes, com 130 fogos habitacionais, o que não corresponderia à realidade.
Em função das reduções verificadas, concluiu que deveria o preço acordado ser reduzido em 40%, correspondente a menos € 2.500.000,00, fosse por se verificar erro sobre a base de negócio (art. 252.º, n.º 2, do C.C.), fosse por ter haver fundamento para modificação do contrato nos termos do art. 437.º do C.C., com o correspondente direito a igual redução do preço.
Formulou pedido reconvencional pedindo a redução do preço que haviam convencionado na escritura de compra e venda e no contrato promessa que dela fazia parte, invocando que as comproprietárias vendedoras teriam agido com reserva mental e dolo, considerando que ocultaram factos e sugerido um negócio manifestamente usurário em prejuízo da R., o qual não poderia subsistir nos mesmos termos, sob pena de tal constituir um manifesto enriquecimento ilegítimo.
Acabaram por pedir a procedência da excepção de ilegitimidade da R. e das excepções peremptórias invocadas, com a sua consequente absolvição, devendo a reconvenção ser julgada por procedente e assim ser declarada a anulabilidade parcial da escritura de compra e venda, com fundamento em erro sobre o objecto do negócio, mediante a redução da cláusula relativa ao preço convencionado, no montante de €2.500.000,00, e o valor final de aquisição reduzido a €3.750.000,00, declarada a modificação do contrato promessa de compra e venda, com fundamento em alteração das circunstâncias, mediante a redução da cláusula relativa ao preço convencionado, no montante de €2.500.000,00, ficando o valor de aquisição reduzido a €3.750.000,00.
Na réplica, as Autoras repontaram, adversamente, à excepção (processual) de ilegitimidade, bem como às excepções de direito material de erro sobre a base do negócio e, eventual, alteração das circunstâncias, sustentando a plena validade do negócio, opondo-se, desta forma ao pedido reconvencional requestado pelo demandado. Em incidente de habilitação, por óbito da interveniente CC, foram habilitadas como herdeiras, as co - A.A. AA e BB– cfr. fls. 599 a 600.
No julgamento da acção veio o tribunal a julgar a acção improcedente, em face da procedência da excepção do erro sobre a base do negócio e o direito à anulação parcial do contrato de compra e venda quanto à cláusula do preço, absolvendo-se o R., nos precisos termos considerados, do pedido de pagamento às A.A. da quantia de €2.362.500,00, acrescida de juros vencidos e vincendos; - a reconvenção procedente declarando a anulabilidade parcial da escritura pública de compra e venda, que incluí o contrato-promessa a ela anexo, com fundamento em erro sobre a base do negócio, reduzindo a cláusula relativa ao preço convencionado no montante de €2.500.000,00, passando a ficar aí a constar que o valor da compra foi pelo montante de € 3.750.00,00.
Da apelação interposta, o Tribunal da Relação de Lisboa, depois de ter alterado a decisão sobre a matéria de facto, nos termos seguintes, (sic): “(…) art. 15/1- Provado apenas que os representantes do Fundo fizeram a interpretação do protocolo, de fls. 123, datado de 4 de Junho de 2004, que as autoras lhe entregaram, de que o terreno tinha uma área de construção de 22.860m.
20 e 22 provado apenas o que consta da resposta ao art. 15/1.
21. P, nada a alterar 15/ 34NP e 16/35 NP 17/36PE- Provado a apenas que foram realizadas mais duas reuniões com a referida entidade, a primeira no início de Abril de 2008, na qual estiveram presentes os legais representantes do Fundo e o Dr. GG, onde foram apresentadas várias soluções de implantação e apresentado um cronograma de execução do loteamento em apreço e, uma outra, em 20 de Maio de 2008, com a presença da Presidente da Câmara Municipal de …, a Dr.ª HH, o Arquitecto II e o Dr. GG, no âmbito da qual a Presidente ficou de analisar a documentação apresentada e ponderar uma eventual alteração ao Plano de pormenor.
23/43NP 44- provado apenas o que consta da al. N., 60 – Provado apenas que, com a área de construção reduzida a 13.425m2 o terreno valerá com as condicionantes actuais do mercado €3.538. 890,00 em face da perícia feita.
61. NP; decidiu julgar: “procedente a apelação revoga-se a decisão, condenando-se o réu no pedido; e improcedente a reconvenção.” Em dissensão como julgado, impulsa a demandada, “DD”, recurso de revista, para o que dessume o epítome que consta do sequente, I.A. – Quadro Conclusivo.
I.B. – Questões a merecer apreciação.
As percucientes, enoveladas e cacofónicas alegações do recorrente, consentem a dessunção das sequentes questões a ser objecto de cognoscibilidade na revista.
- Modificabilidade da decisão de Facto – Poderes do tribunal de 2.ª instância na alteração da decisão de facto; - Ónus de concisão e formulação de conclusões donde se retire a intenção de impugnação da decisão de facto – indicação dos meios de prova concernentes. cfr. itens 3) e 4) do epítome conclusivo; - Ónus da impugnação especificada – como pressuposto da reapreciação da decisão de facto pelo Tribunal da Relação – cfr. itens 5) e 26) do epítome conclusivo; - Excesso de pronúncia (violação dos limites de objectivos de cognoscibilidade relativo à modificabilidade da matéria de facto, quanto aos facto de que pode conhecer – cfr. item 7) do epítome conclusivo; - Excesso de pronúncia (violação dos limites de objectivos de cognoscibilidade relativo à modificabilidade da matéria de facto, quanto aos poderes da avaliação da prova – cfr. itens 8) e 9) do epítome conclusivo; - Nulidade do acórdão, por: - Falta de fundamentação (para decisão de alteração de pontos da matéria de facto, com base na indução de presunções naturais) – cfr. itens 8); 9); 21); 25) do epítome conclusivo; - Ambiguidades e obscuridades da decisão que a tornam ininteligível – cfr. itens 23 e 24 do epítome conclusivo; - Contradição e falta de fundamentação (quanto à alteração do ponto 15 (da sentença) e quesito 1.º (da Base instrutória), por uso ilícito de presunções para a fundamentação; - Falta de fundamentação por ausência de especificação dos fundamentos de direito pressupostos ao uso do artigo 712.º do CPC (662.º) – cfr. item 31) do epítome conclusivo - Excesso de pronúncia (quanto á modificação dos pontos 34,35,36 e 43.º da sentença) – cfr. item 33) do epítome conclusivo - Reforma do Acórdão.
- Por do processo constarem documentos – não tomados em consideração pela Relação – e que imporiam diversa decisão quanto à matéria de facto – cfr. item 14) a 20) do epítome conclusivo.
- Contradição entre diversos pontos da matéria de facto – cfr. item 30) do epítome conclusivo; - Erro sobre a base do negócio.
- Pedido reconvencional.
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– FUNDAMENTAÇÃO.
II.A. – DE FACTO.
“1) O "DD" foi registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários sob o n.º 855, tendo sido autorizada a sua constituição por deliberação do Conselho Directivo da CMVM de 20 de Abril de 2006, e teve o seu início de actividade a 26 de Abril de 2006 (cfr. doc. de fls. 15) - (Al. A) dos factos assentes); 2) A administração...
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