Acórdão nº 45/06.7TBBRMZ.E2.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 29 de Janeiro de 2014
| Magistrado Responsável | MARIA DOS PRAZERES BELEZA |
| Data da Resolução | 29 de Janeiro de 2014 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça: 1. Em 9 de Fevereiro de 2006, AA instaurou uma acção contra a Churrascaria BB – Sociedade Comercial de Actividades Hoteleiras Lda., pedindo que fosse resolvido o contrato de arrendamento do r/c do prédio de que é proprietário, a restituição do imóvel livre e devoluto e a entrega dos espaços ocupados não abrangidos pelo arrendamento, a indemnização de € 250,00 por mês desde 1 de Junho de 2005, por essa ocupação abusiva e a condenação na demolição de “todas as edificações clandestinas realizadas no exterior do espaço locado”.
Alegou, em síntese, que a ré, arrendatária nos termos do contrato celebrado com os antepossuidores em 26 de Julho de 2001, fez diversas obras não autorizadas e ocupa um espaço não abrangido pelo contrato, no logradouro do prédio, e construções anexas.
Invoca a al. d) do nº 1 do artigo 64º do RJAU – realização de obras não permitidas – como fundamento do despejo pretendido e prejuízos decorrentes da indevida utilização de espaços.
A ré contestou por excepção, invocando que as obras foram autorizadas e acompanhadas pelo anterior proprietário do prédio e, ainda, a caducidade de (eventual) direito de resolução do contrato, e por impugnação, referindo por entre o mais que a área arrendada foi aumentada por acordo (passando a abranger o logradouro e as duas divisões anexas), tendo por esse motivo sido então subida a renda. O autor replicou.
Após diversas vicissitudes, a acção foi julgada improcedente, pela sentença de fls. 562. O tribunal julgou extinto por caducidade o direito de resolução do contrato, com fundamento na realização de obras, considerando que os anteriores proprietários do prédio delas tinham conhecimento pelo menos na data em que necessariamente estariam concluídas, ou seja, quando a Câmara Municipal concedeu a autorização de utilização (28 de Junho de 2004); e que a parte do prazo então já decorrido valia quanto ao autor.
Improcedente o pedido de despejo, o tribunal julgou improcedente o pedido de demolição, “por ser dependente deste”; e o mesmo decidiu quanto aos pedidos de indemnização e de desocupação os espaços que o autor sustenta não estarem abrangidos pelo arrendamento, por não ter ficado provado “que a utilização do logradouro e construções anexas estivesses excluídas do âmbito contratual”.
Mas o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de fls.827, considerando necessário ampliar a matéria de facto, anulou parcialmente o julgamento com esse objectivo; e determinou ainda que fosse completada a fundamentação de determinados pontos de facto.
Na sequência desta anulação, veio a ser proferida nova sentença, a fls. 1063, que manteve a improcedência total da acção, pelos mesmos fundamentos; dessa sentença foi outra vez interposto recurso para o Tribunal da Relação de Évora, quer da matéria de facto, que da solução de direito.
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Pelo acórdão do Tribunal da Relação de Évora de fls. 1196 foi negado provimento à apelação e confirmada a sentença.
Observando que o objecto do recurso tinha sido delimitado pelo recorrente a duas questões – “erro de julgamento da matéria de facto”, quanto a determinados factos, e “caducidade do direito do autor à resolução do contrato de arrendamento” –, a Relação manteve os pontos de facto impugnados e, quanto ao mais, entendeu: – que “a realização de obras alegadamente ilegais constitui uma violação instantânea do contrato de arrendamento”; assim, “o prazo de caducidade do direito de pedir a resolução do contrato conta-se da data em que o senhorio (ou o seu representante – parte final do nº 1 do artº 259º do C. Civil) teve conhecimento das obras”; – que “está (…) demonstrado o conhecimento das obras dos anteriores proprietários, pelo que o recorrente não pode beneficiar de um novo prazo de um ano, mas apenas pode beneficiar do prazo já em curso”. Aquele conhecimento é-lhe oponível, porque se transmite “a posição jurídica do locador”; – que, portanto, havia que confirmar a sentença, “no que concerne à caducidade do direito do recorrente à resolução do contrato de arrendamento”.
Novamente recorreu o autor, agora para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso foi admitido como revista, com efeito devolutivo.
Nas alegações que apresentou, o autor formulou as seguintes conclusões: “I. O conhecimento pelo anterior senhorio de uma hipotética situação geradora de caducidade do direito de acção e resolução não é oponível ao novo senhorio.
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No acto da compra e venda o anterior proprietário (e senhorio) não transmite o conhecimento dos factos ao novo proprietário (e senhorio), mas apenas e tão-somente a propriedade, pelo que o prazo de caducidade do direito de acção só se inicia naquela data, sendo irrelevante o conhecimento do anterior proprietário.
III.
In casu, o recorrente comprou o locado em 23/05/2005 (alínea A) dos factos assentes) e a presente acção foi proposta em 06/02/2006, pelo que não caducou prazo para o exercício do direito de acção, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 65º do RAU.
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Do facto de ter sido emitida licença de utilização do locado para estabelecimento de restauração e bebidas não pode extrair-se a presunção de que as obras, licenciadas menos de três meses antes, já se encontravam concluídas.
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Tendo o restaurante aberto ao público em 2001 e tendo apresentado um projecto de obras em 6/8/2001 mais razoável seria a conclusão de que a licença de utilização havia sido precedida pelo...
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