Acórdão nº 135/11.4TVPRT.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 12 de Dezembro de 2013

Magistrado ResponsávelGRANJA DA FONSECA
Data da Resolução12 de Dezembro de 2013
EmissorSupremo Tribunal de Justiça

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1.

AA L.

da instaurou, na comarca do Porto[1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB S.A., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe: a) - A quantia de € 118.080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101º da petição inicial e vincendos desde a data da assinatura do contrato, à taxa legal para os juros comerciais; b) – Ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90º e 91º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade CC L.

da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento; c) - Ou ainda subsidiariamente a quantia que se vier a apurar, a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC L.

da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária.

A 2/03/2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária pelo qual se obrigava a prestar-lhe serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio / serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga.

Entre Março e Novembro de 2009, desenvolveu a sua actividade e, em Outubro desse ano, a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O CC … L.

da) para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí, estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio.

Posteriormente, a ré veio a celebrar com o dito “CC” um contrato de arrendamento desse prédio e, a 19/11/2010, o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.

A ré contestou[2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar e que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com o CC.

Referiu ainda que entregou à autora a quantia de 6.000 euros, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.

A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.

Foi proferido despacho saneador. Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, tendo-se decidido, na parcial procedência da acção, condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72.000 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais, a contar da citação e até integral pagamento.

Inconformada com esta decisão, a ré recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães que, por acórdão de 23/04/2013, na procedência da apelação, revogou a decisão recorrida, absolvendo a ré dos pedidos.

Desta decisão recorre agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça a Autora, finalizando a alegação com as seguintes conclusões: 1ª - O Acórdão recorrido limitou-se a fazer uma apreciação meramente sumária e silogística da factualidade vertida nos autos e, bem assim, do direito aplicável.

  1. - Por outro lado, ignorou a matéria factual provada e princípios de justiça material ao considerar, erradamente, que o pedido da Autora "teve sempre como pressuposto o contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC".

    Da causa de pedir: 3ª – A autora invocou como causa de pedir, justificadora do pedido formulado, o facto de ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com a ré.

  2. - Nesse contexto, expôs os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção, artigo 467º, n.º 1 do CPC; Mormente, 5ª - Que o referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade, mediante o pagamento pela ré de uma remuneração e que, em decorrência desse contrato, desenvolveu os serviços contratados durante o período de Março a Novembro de 2009 e que, em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe, em consequência, que comparecesse em reunião a agendar para discutirem em conjunto os termos e pressupostos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

  3. - Esta foi a pretensão deduzida pela Autora e que constituiu a causa de pedir da acção.

  4. - Inquestionavelmente, o pedido e a causa de pedir estabilizam-se no contrato de mediação imobiliária e seus efeitos, submetidos à disciplina do DL. 211/2004, de 20 de Agosto.

  5. - Sem conceder, na base instrutória, não se encontra nenhum quesito que faça depender do contrato de arrendamento a procedência ou improcedência da acção.

  6. - Tendo por base, apenas, a matéria de facto provada e os fundamentos de direito constantes da sentença, a autora tem direito a receber a remuneração fixada na douta decisão da 1ª instância.

    Se assim não se entender, DL 211/2004, de 20/8: 10ª - O contrato dos autos está submetido ao regime jurídico da mediação imobiliária (DL 211/2004, de 20/8), ou seja, é um contrato de mediação imobiliária.

  7. - Nos termos do contrato, a autora desenvolveu toda uma série de acções elencadas no n.º 2 do artigo 18º do Diploma, cumprindo assim, e de forma integral, o contrato (vide matéria provada).

  8. - Ainda nos termos do artigo 18º, a remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (Cfr. entre outros os Acórdãos do STJ de 27/05/2010, 11/02/2010 e 15/11/2007, da Relação do Porto de 15/02/2012 e da Relação de Lisboa de 12/07/2012, 14/06/2012 e 14/04/2011).

    Como refere PINTO MONTEIRO, a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (...) é independente do cumprimento do contrato (diversamente do que sucede com a retribuição do agente (...) podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado" [Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ n.º 360, 85]”.

  9. – No caso sub judice foi efectivamente cumprido o contrato de mediação e celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo mesmo contrato.

  10. - Note-se que os contratos promessa têm enquadramento na alínea b) do n.º 2, do artigo 18º do DL 211/2004.

  11. - Infere-se, do que precede, a existência de dois contratos, o primeiro de mediação imobiliária e o segundo de promessa de arrendamento, este procedendo daquele, mas ambos com o mesmo enquadramento legal.

  12. - Perante os normativos legais e a posição sufragada pela nossa melhor doutrina e jurisprudência é, desde logo, devida à autora a remuneração peticionada.

  13. - Entende, porém, o Acórdão recorrido que a autora não fez prova de uma parte (essencial) da causa de pedir - não provou o contrato outorgado entre a ré e a sociedade CC.

    A Recorrente não se pode conformar com tal entendimento, 18ª - Salvo o devido respeito, o contrato outorgado entre a ré e CC não é, nem poderia ser, essencial (mesmo em parte) à causa de pedir; Com efeito, 19ª - Resulta dos factos provados (14, 15, 45, 46, 47, 48 e 49) que a ré tudo promoveu para persuadir a autora a confiar que, de facto, entre aquela sociedade e a CC teria sido outorgado um contrato de arrendamento.

  14. - A ré, a partir de Dezembro 2009, assumiu uma postura omissiva (51, 52, 53, 54, 55, 56 e 57), mantendo a autora em absoluta ignorância quanto ao teor do contrato, mormente, sua qualificação jurídica e partes intervenientes.

  15. - Não obstante a atitude da Ré, o espaço comercial em causa abriu ao público, a 19 de Novembro de 2010.

  16. - Neste contexto, a ré, desde Outubro de 2009 até que à data em que, na pendência dos autos, juntou o contrato, manteve a autora em erro quanto à formalização contratual com a sociedade CC, bem sabendo que aquele tinha sido outorgado a 15 de Abril de 2010 (ponto 25º - factos provados.

  17. - Não era, por isso, exigível à autora fazer depender o seu direito de um contrato que, à data da apresentação do articulado inicial, desconhecia sem qualquer responsabilidade.

  18. - Apreciando o que antecede pela diligência de um «bonus pater - familias» em face das circunstâncias do caso, revela-se incontornável que a Autora não fez depender a acção de qualquer contrato outorgado com terceiros, mas sim do contrato celebrado com a ré em prossecução dos serviços que lhe prestou.

  19. – Afastando, por isso, in limine, a alegação de que o contrato se assumia como parte essencial da causa de pedir.

    Sem prescindir, 26ª - A referência ao contrato na petição inicial e à matéria provada respeitante às diligências promovidas pela autora, tendo em vista a obtenção de uma cópia do contrato, resulta de um facto meramente instrumental, com a exclusiva finalidade de proceder ao cálculo das remunerações devidas pela ré.

  20. - Como se vê da matéria provada (16, 53, 54, 56), a questão do contrato foi inserida no âmbito das diligências com vista à obtenção do pagamento da comissão contratualmente devida, e, por isso, com mero interesse contributivo (ao nível probatório) para a verificação da existência do...

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