Acórdão nº 2344/07.1TVPRT.P2.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 11 de Setembro de 2012
| Magistrado Responsável | PAULO SÁ |
| Data da Resolução | 11 de Setembro de 2012 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I – AA.
mulher BB e CC intentaram acção declarativa, de condenação com processo comum, na forma ordinária, contra DD. EE e mulher FF, pedindo a declaração de resolução do contrato de arrendamento referido em 2.º da p.i., com a consequente entrega imediata do arrendado, e a condenação solidária dos RR. no pagamento das quantias de 7.350,00 euros, proveniente de rendas em dívida, bem como das rendas que se vencerem até entrega efectiva do locado, e de 6.300,00 euros, de indemnização por não realização de obras acordadas, quantias acrescidas de juros de mora vencidos e vincendos até ao pagamento.
Para tanto alegam, em síntese: São proprietários da fracção autónoma que arrendaram à 1.ª R, tendo esta deixado de pagar as rendas, além de não ter efectuado obras que se obrigara a fazer, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização, a título de cláusula penal.
O 2.º casal de RR. constituiu-se devedor e principal pagador das mesmas quantias, através de fiança prestada a favor daquela 1.ª R.
Devidamente citados, contestaram os RR. e deduziram pedido reconvencional, aduzindo as excepções da nulidade do contrato de arrendamento celebrado, por o locado não poder ser licitamente afectado ao uso constante do mesmo e do não cumprimento do contrato, por não terem pago as rendas vencidas, por não poderem usufruir do locado para o fim a que o destinavam, o que lhes causou prejuízos, designadamente com o custo das obras efectuadas e das rendas pagas, de montante cujo pagamento peticionam em sede de pedido reconvencional.
Os AA. replicaram, pugnando pela improcedência das excepções aduzidas na contestação, mantendo tudo o por si alegado, e contestando o pedido reconvencional. Concluem como na p.i.
Os RR. treplicaram, em síntese, mantendo o alegado na contestação/reconvenção.
Foi proferido o despacho saneador e foram seleccionadas a matéria de facto assente e a base instrutória, que mereceram as reclamações dos AA. e dos RR, ambas apenas parcialmente atendidas.
Procedeu-se ao julgamento, que decorreu, pela forma constante das actas, e com observância de todo o formalismo legal, tendo sido proferido o despacho que dirimiu a matéria de facto controvertida, que no âmbito do recurso admitido a fls. 519 e por Acórdão da Tribunal da Relação do Porto de fls. 651 a 659, foi anulada, sem prejuízo da matéria já provada, para ampliação da matéria de facto.
Em obediência àquele douto Acórdão, foi proferido o douto despacho de fls. 667 e procedeu-se ao julgamento, que decorreu, pela forma constante das actas de fls. 697 e 760, e com observância de todo o formalismo legal; oficiosamente, foram solicitadas informações à Câmara Municipal do Porto (fls. 700 e 736, que enviou a título devolutivo, o processo camarário apenso), à 2.ª Conservatória do Registo Predial e ao Arquivo Central do Porto; foi proferido o despacho de fls. 777 e 778.
A final, foi proferida sentença a julgar a acção procedente, por provada, e a reconvenção improcedente, por não provada, e consequentemente, a condenar os RR. DD, EE e FF a pagarem, solidariamente, aos AA. AA, BB e CC, as quantias de 10.350,00 euros (dez mil, trezentos e cinquenta euros) e 6.300,00 euros (seis mil e trezentos euros), quantias acrescidas de juros de mora, à taxa legal, a primeira, desde a data do vencimento de cada uma das rendas vencidas entre Março e Novembro de 2007, no montante mensal cada uma delas de 1.050,00 euros, e a segunda, desde a citação, e ambas até integral pagamento e a absolver os AA. do pedido reconvencional formulado.
Inconformados, apelaram os RR, com parcial êxito, uma vez que a Relação revogou a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância, declarando nulo o contrato celebrado pelas partes, com a consequente condenação da ré/recorrente DD no pagamento aos AA/recorridos da quantia de € 16.650,00, com juros civis, à taxa legal, desde a data do acórdão, até integral pagamento e absolvem do pedido os RR. EE e FF.
De tal acórdão, vieram, novamente, a R. DD e os AA. interpor recurso, ora de revista, recursos que foram admitidos como tal.
A R. sintetizou o seu recurso nas seguintes conclusões: 1. O Tribunal a quo concluiu pela nulidade do contrato de arrendamento (art. 401.º, n.º 1 do CC), com fundamento na impossibilidade originária da prestação.
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Condenando a aqui Recorrente no pagamento das rendas vencidas e na devolução das quantias despendidas a título de benfeitorias; 3. A Recorrente não concorda com esta posição.
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Tendo considerado o contrato nulo, por impossibilidade originária da prestação, há que ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art. 289º do CC).
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Devendo o arrendatário o locado e o senhorio as rendas auferidas.
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Deve neste aspecto ser revogada a decisão proferida, e, em consequência ser substituída por outra que condene os Recorridos nos exactos termos ora expostos.
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SEM PRESCINDIR, 8. Nos termos da doutrina de Castro Mendes, anulado o contrato de arrendamento, cada parte deve restituir o que recebeu; consagrando, ainda, que estes deveres se compensam.
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Assim, o senhorio, para além da obrigação da devolução dos montantes das rendas auferidas, deverá ainda proceder à devolução de todos os montantes despendidos pelo inquilino no locado, bem como todos aqueles montantes que o inquilino haja comprovadamente gasto em consequência desse arrendamento.
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Ora, a desproporção da decisão compensatória, traduzida no Acórdão da Relação do Porto, ocorre em claro benefício do Senhorio/recorridos. Vejamos.
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Só após ter já efectuado todo o investimento no locado, é que a Recorrente foi informada pela Câmara Municipal do Porto que o locado só tinha licença administrativa para ser utilizado como garagem.
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Logo, não se aceita, que se considere que ambas as partes terão tido culpa na nulidade do contrato e portanto, reflexamente, na futura compensação a operar ex vi nulidade.
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Em vez de compensação decorrente de uma nulidade, temos uma compensação ajustada de acordo com uma “culpa das partes/onde só parece relevar a culpa da inquilina, aqui recorrente − o que se não aceita.
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Mais, quanto à utilização efectiva do locado, resulta comprovado que nunca a recorrente/inquilina usou efectivamente o locado.
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Se entendeu o Tribunal que o locado não estava devidamente licenciado para o fim do objecto do contrato, não pode o Tribunal a quo concluir como sendo ajustado o valor da renda acordado (€ 1.050,00), 16. Acordo efectuado na premissa de viabilidade da prestação do locador − assegurar o uso do locado para o fim referido.
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Pelo que, deveria ter o Tribunal a quo recorrido às regras da equidade, para fixar um valor que considerasse justo pela referida fruição do espaço por parte da Recorrente (nº 3 do art.566.º do CC).
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Por último, a utilização efectiva do locado pela Recorrente cessou logo que descoberto que o referido imóvel não se encontrava devidamente licenciado.
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Só não tendo os senhorios tomado posse do mesma porquanto sempre se recusaram a receber o mesmo da arrendatária, 20. Pelo que, nunca a Recorrente deverá, por uso e fruição do locado, ser condenada no Pagamento das rendas a partir de Abril de 2007.
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AINDA SEM PRESCINDIR DO SUPRA EXPOSTO, 22. No acórdão recorrido condena-se a aqui Recorrente ao pagamento de (€ 10.350,00, a título de rendas vencidas, entre Maio a Novembro de 2007, 23. o qual, a considerar-se devido, na verdade, corresponderá ao montante de € 7.350,00 (7 x € 1.050,00), 24. Assim, o acórdão recorrido violou toda a legislação referida nestas alegações e suas conclusões...
Conclui, pedindo a procedência da revista, de forma a ser revogado o acórdão recorrido e substituído por outro a decidir nos termos propugnados.
Também os AA, rematam as suas alegações com as seguintes conclusões: A) O tribunal de que se recorre procede a uma errada aplicação da Lei nos termos do art. 1416º nº 2 do Código Civil, porquanto apenas os condóminos ou o Ministério Publico têm legitimidade para requerer a declaração de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e não um terceiro como sucede no caso em apreço; B) Ademais ao decidir a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção “A” em apreço, extravasa as suas competências, porquanto tal lhe está vedado pelas regras de competência material impostas pela Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, art. 18 n.º 1 e alínea a) do 4º do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais.
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Repetindo a mesma violação de Lei ao declarar nulo o negócio jurídico em crise por impossibilidade originária do objecto, porquanto a determinação dessa impossibilidade, isto é saber se pode ou não ser alterado o destino originário da fracção em causa, só poderá ser determinado perante os tribunais administrativos, sob pena de violação do já referido ETAF.
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Assim como determinar a eventual nulidade do acto de deferimento do requerimento nº 17815/8l, junto como doc. 3 da réplica, lhe está vedado nos mesmos termos.
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Devendo, pelo exposto, ter-se declarado incompetente em razão da matéria, o que ora se pede.
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O Tribunal de que se recorre incorre ainda em violação do disposto no art. 515º do Código de Processo Civil, porquanto não considera a globalidade das provas carreadas no processo, pois, G) Determinando o artigo 8º do Regulamento Geral de Edificações Urbanas que qualquer licença só pode ser emitida após vistoria, os documentos constantes de folhas 41;76;78;80;81; 112 e doc. 3 da réplica e que comprovam que os recorrentes e seu antecessor, sempre confiaram que o destino permitido para a fracção “A” em apreço é o de estabelecimento, teriam necessariamente que merecer a ponderação e análise do douto tribunal, o que não aconteceu em violação do referido art. 515º CPC.
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Porquanto em todos esses documentos a Câmara Municipal do Porto referencia aquela fracção e cobra as respectivas taxas pela utilização para comércio.
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Referenciando, ainda, que se trata da licença 385/68 e respectivos aditamentos, não um mais vários, desde...
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