Acórdão nº 7580/05. 2TBVNG.P1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 28 de Junho de 2011
| Magistrado Responsável | SEBASTIÃO PÓVOAS |
| Data da Resolução | 28 de Junho de 2011 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça “S... – Sociedade Portuguesa de Construção e Obras Públicas, Limitada” intentou acção, com processo ordinário, contra AA pedindo se declarasse resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre ambos, e a condenação do Réu a ver perdido o sinal que prestou, no montante de 23.194,10 euros, já que este desistiu injustificadamente da outorga do contrato prometido.
O Réu impugnou os factos alegados e deduziu reconvenção na qual, e para além de pedidos que, logo no saneador, improcederam definitivamente , pediu a condenação da Autora no pagamento do dobro do sinal (46.388,20 euros) acrescido de juros desde 1 de Dezembro de 2004, por imputação do incumprimento à demandante o que lhe causou perda de interesse no negócio.
A acção foi, inicialmente, julgada procedente e improcedente a reconvenção.
Porém, a Relação anulou a decisão da matéria de facto ordenando o reenvio do processo para elaboração de novos quesitos.
Cumprido, que foi, o determinado, proferiu-se nova sentença que julgou válida a resolução do contrato promessa pela Autora e declarou o direito desta fazer seu o sinal, de 23194,10 €, prestado pelo Réu; absolveu a Autora do pedido reconvencional.
O Réu apelou para a Relação do Porto que deu provimento ao recurso, absolvendo-o do pedido; e julgou parcialmente procedente a reconvenção condenando a Autora a pagar-lhe a quantia de 46.388,20 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação do pedido cruzado.
A Autora pede revista, assim concluindo a sua alegação: “O presente recurso versa sobre três questões nucleares detectadas acórdão recorrido;
-
Violação da lei substantiva em consequência de erro na interpretação art. 808° do C. Civil e incorrecta aplicação da norma.
-
Incorrecta interpretação legal da cláusula prevista no artigo terceiro contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R.
-
Incorrecta interpretação e aplicação do Principio da Boa Fé.
-
O entendimento maioritário da jurisprudência do STJ concernente á interpretação do art. 808° do C. Civil não poderia ser mais cabal na defesa da posição da A.
2.1) Conforme resulta da matéria de facto provada o R tendo recepcionado a missiva da A. que o interpelava para a efectuar a marcação da escritura pública de compra e venda, veio posteriormente comunicar a A, através de carta recebida pela A. uma condição para cumprir o contrato que era a de impor à A. uma alteração do preço da compra, invocando prejuízos ou, caso a A, não aceitasse, o R accionaria a cláusula terceira, ou seja, operava a resolução do contrato.
2.2) Pelo que as regras foram estabelecidas pelo R. e, ou a A. aceitava a condição imposta ou este não cumpria o contrato.
2.3) A condição não foi aceite pela A. e a declaração de incumprimento tinha sido claramente manifestada pelo R.
2.4) Estes são factos que demonstram inequivocamente uma declaração expressa de incumprimento, não sendo exigível á A, que persista na continuação do desiderato de impor o cumprimento do R., pois a contrário do entendimento do douto acórdão, o circunstancialismo anterior que antecedeu a recusa do R em celebrar o contrato definitivo não justifica ou fundamenta a condição imposta de alteração do preço sob pena de invocar a referida cláusula terceira.
2.5) Isto porque ou o R. manifesta uma perda objectiva de interesse ou entendendo haver mora no cumprimento estabelece um prazo cominatório para que a A, cumpra.
2.6) Contudo esta não foi a atitude prestada pelo R., antes sim, entendeu o R declarar a A. que uma vez não cumprida a sua condição resolveria o contrato com fundamento na cláusula terceira.
2.7) O douto acórdão desvaloriza a atitude do R. que em Março de 2004 recebeu da A. as chaves da fracção que prometeu comprar e que apenas em Julho de 2005 desocupou a fracção com os seus pertences e só em nove de Agosto de 2005 o R enviou através de carta registada as chaves da fracção e do comando eléctrico da garagem á A.
2.8) O aqui reportado circunstancialismo é desvalorizado pelo douto acórdão e se atendermos à longevidade a que o período se reporta, reafirma que efectivamente o R. só após interpelado para a escritura entendeu impor uma condição para cumprir ou resolvia o contrato accionando a cláusula terceira ponto três do contrato.
2.9) Pelo que deveria ser mantida a sentença da primeira instância.
-
No que concerne a Cláusula Terceira do Contrato Promessa de Compra e Venda 3.1) Quando A. e R. celebraram o contrato promessa de compra e venda o R. tinha conhecimento do estado do prédio e das suas condicionantes, interessando-lhe sobremaneira a possibilidade de uso e fruição da fracção, mas num prazo que nunca foi coincidente com nenhum dos prazos estipulados na cláusula prevista no artigo terceiro do contrato promessa de compra e venda.
3.2) E que justificou que o R. tomasse a posse da fracção em Março de 2004 concretizando o objectivo de fruir da fracção (habitação e garagem) quando estivesse instalado no Porto a trabalhar.
3.3) Pelo que a referida cláusula nunca foi valorada por nenhuma das partes, tratou-se de uma mero enxerto formal cuja relevância era inócua, e que a contrário do referido no dito acórdão não é reforçado pela cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda, uma vez que essa cláusula estabelece que a iniciativa de despoletar a marcação da escritura pública ficaria a cargo da A.
3.4) Acresce que o conteúdo da referida cláusula terceira resulta apenas reportado á conclusão das obras de edificação, donde resulta que A e R. no concretizam o que se deve entender por conclusão das obras de edificação, ou seja, A e R não especificam ou sequer valoram o conteúdo desta cláusula para se afirmar com clareza da sua importância no âmbito do cumprimento do contrato.
3.5) E a referida cláusula quarta estipula outrossim a verificação de duas condições cumulativas para que a A. cumpra a obrigação de interpelar a R. para que esta marque a escritura dentro do prazo de quinze dias, sendo elas; a verificação do pedido de licença de utilização e a constituição da propriedade horizontal.
3.6) Pelo que de acordo com o suporte contratual ora explanado e sua aplicação aos factos ocorridos, não poderia ser outro o entendimento reiterado do tribunal da primeira instância vertido nos ensinamentos de João Calvão da Silva de que «nos termos constantes da economia do contrato promessa as partes não subordinaram o referido prazo à obtenção da licença de utilização da fracção habitacional (facto especifico a que fizeram condicionar a fixação da data da celebração do contrato prometido) motivo pelo qual deverá a expressão ‘conclusão das obras de edificação’ (facto de natureza genérica) ser entendido como uma cláusula de mero estilo, ‘(...) mero rappel do regime jurídico da chamada condição resolutiva tácita, já que não houve prévia vontade contratual (bilateral) que de facto valorasse especificamente a gravidade da inadimplência.
-
Nos termos do exposto e fundamentado nos pontos A) e B) deste recurso é patente que o comportamento do R. viola os princípios da Boa Fé e da Confiança.
Verifique-se, ainda, que: - O R. teve na sua posse a fracção de Março de 2004 a Agosto de 2005; - Após interpelação para a escritura impôs uma condição de alteração do preço, e apenas não se cumprindo essa condição invocaria a resolução do contrato nos termos da cláusula terceira.
- A referida cláusula não poderia utilizado como arma de arremesso sabendo o R, que nunca teve relevância para as partes, no âmbito da execução do contrato.
- A fracção do R. tinha condições de habitabilidade; - As ausências construtivas reportavam-se às partes comuns e fracções comerciais.
Não foram oferecidas contra alegações.
Considerando as alterações a que a Relação procedeu, ficou assente a seguinte matéria de facto: -Em 9 de Dezembro de 2003, Autora e Réu celebraram contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a Autora se obrigou a vender e o Réu se obrigou a comprar uma fracção autónoma - à data designada pela letra A.3.5 e actualmente identificada pela letra “Z”, integrante do prédio urbano, sito na Rua ..., freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n° 03238-Z e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 7870-Z-CFT, logo que construída e constituída a propriedade horizontal (A).
- Foi acordado que, como contrapartida da aquisição, o Réu pagaria à Autora a quantia de 92.76,41 Euros, dos quais 23.194,10 Euros seriam pagos com a assinatura do contrato promessa, como foram, e valendo como sinal e princípio de pagamento e o remanescente seria pago no acto de formalização do contrato de compra e venda (B).
- A Autora obrigou-se a exercer as diligências necessárias para que as obras de edificação estivessem concluídas antes do final de Maio de 2004 (C).
- Acordaram as partes que se por razões culposas imputáveis à autora o período referido em C) fosse ultrapassado em seis meses, o Réu teria o direito de resolver o contrato e de ser indemnizado nos termos da lei (D).
- Acordaram as partes que o dia, hora e local de celebração do contrato de compra e venda seria escolhido pelo Réu dentro do período de 15 dias úteis que seria fixado pela Autora, mediante carta registada com aviso de recepção expedida na sequência do pedido da licença de habitabilidade e...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO