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Acórdão nº 28079/15.3T8LSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 11 de Julho de 2019

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Vincent
Magistrado ResponsávelMARIA DA GRAÇA TRIGO
Data da Resolução11 de Julho de 2019
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1. AA - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.

, instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, pedindo a condenação solidária dos RR. a pagar-lhe a quantia de € 55.000,00 de capital, acrescidos de € 446,18 de juros de mora vencidos, até 12/10/2015, e vincendos, desde essa data e até pagamento integral.

Para o efeito invocou que, no exercício da sua actividade, celebrou com os RR., em 24/01/2014, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, pelo qual se obrigou a diligenciar encontrar interessados para a compra, pelo preço de € 1.750.000,00, de um imóvel sito no …, que identifica, obrigando-se os RR. a pagar-lhe a remuneração correspondente a 5% do valor da venda, acrescido de IVA. Alegou ainda que, em resultado da sua actividade, obteve interessados na compra do imóvel, no caso, DD e EE, levando-os a visitar o imóvel em 19/04/2015 e em 29/04/2015, a segunda vez acompanhados por um arquitecto. Entre 29/05/2015 e 01/06/2015 a A. e o R. trocaram correspondência electrónica com vista a fixar o valor de venda, sendo que, em 02/06/2015, o R. informou a A. de que teria uma proposta, através da imobiliária FF, ligeiramente acima de € 1.100.000,00; em 02/06/2015 os RR. acertaram a venda com DD e EE; a escritura de compra e venda foi outorgada em 31/08/2015, pelo preço de € 1.110.000,00, com os interessados por si angariados, nela se declarando, porém, que o negócio foi celebrado com a intermediação da “GG - Med. Imob., Lda.” (FF).

Citados, os RR. contestaram alegando, em síntese, que o contrato que celebraram com a A. não foi com exclusividade e que celebraram também contratos com outras mediadoras imobiliárias, entre as quais a FF (desde Abril de 2009); desconheciam a identidade dos potenciais interessados na compra; em 30/05/2015 a A. informou os RR. de que os interessados haviam subido a proposta para € 1.100.000,00, condicionada à aprovação de crédito bancário, respondendo o R. que pretendia uma proposta mais próxima de €1.200.000,00 e que aguardava por proposta da FF; em 01/06/2015 receberam os RR. proposta da FF de compra por € 1.110.000,00, com pagamento de reserva no montante de € 10.000,00 e com possibilidade de celebrar o contrato-promessa em quinze dias ou o contrato definitivo em noventa dias; de imediato o R. deu conhecimento dessa proposta à A., para que os interessados por esta angariados a melhorassem, o que não sucedeu.

Afirmaram ainda que não podem ser responsabilizados pelo comportamento dos interessados/compradores de apresentarem propostas diferentes através de mediadoras diferentes. Limitaram-se a aderir à proposta mais vantajosa, que estava apresentada por escrito, com valor de reserva, o que lhe conferia maior firmeza. Os compradores estavam registados como tal na FF desde 04/05/2015 e quando, em 28/05/2015, a FF lhes enviou mensagem sobre a realização de visita ao imóvel eles disseram que já conheciam a casa; foi a FF quem conseguiu que os compradores aumentassem o valor do preço de compra e apresentassem proposta por escrito e com sinal de reserva.

Requereram a intervenção acessória da GG - Mediação Imobiliária, Lda. (FF), a qual foi deferida por despacho de fls. 66.

Citada, a interveniente apresentou contestação em que alega que os RR. celebraram com ela um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, em 13/04/2009. Os compradores contactaram a GG, em Maio de 2015, manifestando interesse na aquisição de lote de terreno e, mais tarde, de moradia em … e, posteriormente, a técnica comercial indicou-lhes o imóvel dos RR. e eles, compradores, disseram que já o conheciam; mais tarde, antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda (em 27/06/2015), acabaram por o visitar, acompanhados por comercial da GG; foi a técnica comercial da GG que, ao saber que os compradores haviam apresentado proposta de compra através de outra agência imobiliária, os convenceu a aumentarem o valor e a apresentarem proposta por escrito para submeter aos RR., o que aqueles fizeram.

Por sentença de fls. 123 foi proferida decisão julgando a acção procedente e condenando os RR. no pedido.

Inconformados, tanto os RR. como a interveniente interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.

Por acórdão de fls. 220 foi proferida a seguinte decisão: “Face ao exposto, procedendo-se à alteração parcial da matéria de facto nos termos que acima se deixam consignados, julga-se procedente a Apelação e revoga-se a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, absolvendo-se os RR. do pedido.” 2.

Vem a A. interpor recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões: “a) Existe lapso manifesto na redacção do ponto 9 dos Factos Provados, ou, se assim se não entender, contradição entre o facto do ponto 9 e os dos pontos 5 e 7, ou ambiguidade e obscuridade, geradora de nulidade; b) No caso em apreço, verifica-se um nexo causal (causa adequada) entre a actuação da ora Rec.te, no âmbito do contrato de mediação que firmou com os ora Rec.dos, e a formação do interesse destes na compra do imóvel em causa e a concretização do negócio final; c) A actuação da interveniente foi absolutamente irrelevante para a determinação dos interessados angariados pela ora Rec.te a comprarem o imóvel dos ora Rec.dos; d) À Rec.te assiste o direito à remuneração contratualmente estipulada; e) O douto acórdão recorrido, decidindo como decidiu, não fez correcta interpretação e aplicação da lei, tendo infringido, entre outros, os preceitos do contrato celebrado entre a ora Rec.te e os ora Rec.dos, e o dos art°s 19° n° 1 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, e 406° n° 1 do Cód. Civil; Termos em que, deve conceder-se provimento ao recurso, revogando-se o douto acórdão recorrido e mantendo-se a douta sentença do Tribunal de 1ª instância Mais se requer a rectificação do lapso na redacção dada ao ponto 9 dos Factos Provados, devendo ler-se “...1.100.000,00...” onde se lê “...1.000.000,00...”.

Os RR. contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos: “1. O Tribunal a quo não violou, no douto acórdão recorrido, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Recorrente e os Recorridos e os artigos 19.°, n.º 1. da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, e 406.°, n.º 1 do Código Civil; 2. Não assiste qualquer razão à Recorrente porquanto não ficou demonstrado que esta tenha praticado atos de mediação que tivessem levedo à conclusão do negócio, não lhe assistindo, por isso, qualquer direito a ser remunerada; 3. Para haver direito à remuneração tem de existir um nexo causal entre o atividade de mediação e a conclusão e perfeição do contrato final celebrado, o que não se verifica no que tange à atuação da Recorrente; 4. Resulta dos factos provados que, apesar ter acompanhado os Recorridos numa visita ao imóvel e de estes terem desde logo manifestado interesse na aquisição, a Recorrente nada fez no sentido de aproximar as pretensões das partes, viabilizando, por essa forma, o negócio; 5. Somente através dos atos de mediação imobiliária levados a cabo pela GG que se estabeleceu o nexo causal entre a atividade do mediador e a perfeição do negócio celebrado, condição necessária para que se constitua na esfera jurídica desta Mediadora Imobiliária o direito à comissão, nos termos do artigo 19.°. n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

  1. É a GG que tem direito à remuneração por ter sido esta agência imobiliária que verdadeiramente promoveu e intermediou o contrato de compra e venda, levando os compradores a nova visita ao imóvel e fazendo-lhe[s] sugestões quanto à proposto o apresentar, tendo essas sugestões sido acolhidas pelos compradores e a proposta por estes apresentada, nessa sequência, sido aceite pelos Recorridos.” 3.

    Por decisão de fls. 324 reconheceu-se existir o alegado lapso manifesto na redacção do ponto 9 dos factos provados, o qual foi rectificado.

    Cumpre apreciar e decidir.

  2. Vem provado o seguinte (mantêm-se a identificação e a redacção das instâncias): 1. A autora tem por objeto, entre outros, o exercício de atividade de mediação imobiliária, sendo titular da licença n° 6…5-AMI emitida pelo Instituto de Construção e do Imobiliário.

  3. No exercício da sua atividade, a autora celebrou com os réus, em 24/01/2014, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, nos termos do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 1 750 000€, do prédio sito na Rua …, sito em …, …, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.

  4. Acordaram ainda as partes que qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora; e que os réus se obrigaram a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse concluído, acrescido de IVA à taxa legal; estipularam ainda que o pagamento da remuneração seria efetuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado; foi estipulado um prazo de seis meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado.

  5. Foi na sequência de a autora ter referenciado e mostrado duas vezes o imóvel a DD e a EE que estes ficaram interessados na compra do imóvel.

  6. Na segunda visita efetuada ao imóvel os referidos DD e EE fizeram-se acompanhar por um arquiteto e ofereceram 1 100 000 como preço de aquisição do imóvel.

  7. Nos dias 29 e 30 de Maio e 01 de Junho de 2015 entre os colaboradores da autora e o 1° réu foram trocadas mensagens de correio eletrónico a respeito do valor de aquisição do imóvel proposto por DD e EE.

    [alterado pela Relação] 7. Em 02/06/2015 o 1° réu dirigiu à colaboradora da autora mensagem de correio eletrónico na qual escreveu...

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