Acórdão nº 6200/15.1T8MTS.P1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 13 de Novembro de 2018

Magistrado ResponsávelFONSECA RAMOS
Data da Resolução13 de Novembro de 2018
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Proc. 6200/15.15.1T8MTS.P1.S2 R-685 [1] Revista Acordam no Supremo Tribunal de Justiça AA, Lda. propôs, na comarca do ... – Instância Central Instância Local Matosinhos – Secção Cível – em 22.12.2015 - acção de condenação, sob a forma de processo comum, contra: BB e mulher, CC.

Pedindo que os RR. sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 40.793,79, acrescida dos juros vincendos até efectivo e integral pagamento.

Alega, para tanto e em resumo, que: - no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, em Setembro de 2014, foi contactada pelos Réus para que procedesse à mediação para venda de um imóvel de que eram proprietários, sito à Rua ..., n°..., da freguesia de ..., concelho do ...; - tendo sido celebrado, em 30.09.2014, entre Autora e Réus o contrato de mediação imobiliária nº ..., pelo qual se comprometeu a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel atrás referido, pelo preço de € 600.000,00, em regime de exclusividade, pelo período de 6 meses; - caso a Autora conseguisse interessado que concretizasse o negócio, os Réus teriam de lhe pagar a quantia de 5% sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, num valor mínimo de 5.000 €, acrescidos de IVA à taxa legal; - tal contrato veio a ser objecto de renovação; - no decurso do processo de mediação e na ausência de interessado imediato na compra do imóvel dos Réus, a Autora reuniu com o Réu em 14.04.2015, a fim de o questionar se não estaria interessado que a mediadora colocasse o imóvel à venda no mercado internacional, com o qual possuía uma parceria; - todavia, tal situação implicaria o pagamento de uma comissão adicional de 5%, para o Canal Internacional, o que foi aceite sem reservas pelo Réu; - o canal internacional encontrou dois interessados na aquisição do imóvel dos RR., pelo preço de € 646.00,00, o que foi comunicado pela Autora aos RR., pelo que foi outorgado contrato promessa de compra e venda do imóvel daqueles com DD e EE, tendo os promitentes-compradores entregue aos Réus a quantia de € 64.600,00 a título de sinal; - em 4 de Maio de 2015, foi emitida pela Autora a factura n° ..., relativa à comissão pela mediação do imóvel dos Réus, no montante de € 32.250,00, acrescidos de IVA à taxa em vigor, a qual lhes foi remetida; - acontece que a Autora, por lapso, emitiu aquela factura somente com a comissão de 5% a si devida, quando deveria ter emitido a factura com comissão de 10%, tendo em atenção que àquela comissão acrescia outra de 5% para o canal internacional; - posteriormente os RR. contactaram a Autora a solicitar-lhe a correcção da factura, bem como o pagamento da comissão devida em duas prestações, a primeira naquela data e a segunda aquando da escritura de compra e venda, o que foi aceite pela Autora que procedeu à anulação daquela factura através da nota de crédito n°... e, em 8 de Maio de 2015, emitiu nova factura no montante de € 32.250,00 acrescido de IVA, relativa ao pagamento de metade do valor da comissão de mediação do imóvel; - tal quantia foi paga por transferência bancária para a conta da Autora, ao arrepio do contratado, em duas prestações no valor de € 19.987,50 cada, a 1ª após a assinatura do contrato promessa e a 2ª após a celebração da escritura; - a 3 de Julho de 2015, foi realizada a escritura de compra e venda do imóvel prometido vender na ... na ..., tendo os Réus recebido o restante do preço no montante de €581.400,00, e, nessa mesma data, foi solicitado pela Autora aos Réus a liquidação da segunda prestação da comissão, que se negaram pagar; - assim, a Autora emitiu a factura n°…, datada de 29.07.2015, no montante de € 32.250,00 acrescidos de IVA, relativo ao pagamento da segunda parte da comissão da mediação do imóvel, tendo-a remetido aos RR. via e-mail em 30 de Julho de 2015, solicitando o seu pagamento, sendo certo que a 10 de Julho de 2015, procedeu ao pagamento por transferência bancária para a conta do canal ... da sua comissão de 5% no valor de € 32.250,00; - os Réus, após a recepção da referida factura, não procederam ao seu pagamento, o que levou a Autora a interpelá-los por carta de 9 de Agosto de 2015, para efectuarem o pagamento do restante valor da comissão, tendo o Réu remetido carta, procedendo à devolução da referida factura e, solicitando a sua anulação e apresentou um pedido de esclarecimentos à ..., deturpando a realidade dos factos contratualizados; - em 18 de Agosto de 2015, a Autora interpelou uma vez mais os Réus para procederem à liquidação da factura em dívida, vindo a Autora a receber carta na qual alegam que nada contrataram consigo.

Citados, vieram os RR. apresentar contestação na qual, em resumo, alegam que, aquando da celebração do contrato de mediação, os RR. fixaram como preço para o imóvel a quantia de € 680.000,00 e que o Réu acertou todas as condições com o Sr. FF, pessoa que se intitulou dono da agência imobiliária ..., que logo nessa altura lhe disse que a publicitação da venda da casa seria feita no mercado português e em todos os canais internacionais da ..., sendo do conhecimento dos RR. que a venda da casa sempre esteve publicitada em sites internacionais desde o início.

Mais alegam que é falso que, em qualquer reunião, o Réu alguma vez tenha aceitado pagar qualquer acréscimo de comissão à Autora, mormente a alegada pela colocação do imóvel à venda em canais internacionais e que nunca ocorreu qualquer reunião nesse sentido, tendo todos os contactos com o Sr. FF sido telefónicos.

O Réu foi, de facto, contactado pelo Sr. FF, sugerindo-lhe uma redução de 5% ao valor fixado para venda de € 680.000,00, atento o facto de, decorridos alguns meses, nenhuma venda ter sido concretizada, ao que o Réu acedeu, passando a venda a ser anunciada por € 646.000,00, preço a que acabou por ser vendida.

Nunca os RR., foram informados da necessidade de pagar qualquer acréscimo de comissão aos alegados canais comerciais da Autora, veja-se que a factura 52 na descrição refere a mediação do imóvel em causa, o valor unitário de 64.500,00€, e quantidade 0,5.

Os RR. insurgiram-se de imediato, porquanto o valor discriminado na factura era de 10% do valor da venda e não 5% como esteve sempre acordado, tendo a Autora anulado a factura pela nota de crédito onde descrimina “anulação da nossa factura nº... referente à mediação do imóvel…,pelo facto de ter colocado erradamente a quantidade”, tendo emitido em 08 de Maio de 2015 a factura 55, essa sim no valor correcto da comissão de mediação acordada e que era devida.

Na própria factura se diz que a mesma corresponde à totalidade da comissão de mediação devida e foi essa factura que o Réu acertou com a Autora, na pessoa do Sr. FF, ser paga em duas prestações de 50% cada uma, a 1ª logo na data da factura e a 2ª na data da escritura definitiva, acordo que foi manuscrito e assinado pelos dois no original da factura, na posse dos RR., que juntam.

Alegam, finalmente, que não resulta, sequer, dos documentos juntos pela Autora que o alegado pagamento respeita a qualquer comissão de mediação a canal internacional, verificando-se pela mera leitura de tais documentos, que tal pagamento respeitou a “serviços de marketing e publicidade de imóveis no ...”.

Foi proferido despacho que identificou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova, que não foram objecto de qualquer reclamação.

*** A final foi proferida sentença que decidiu: “…Julgo a acção parcialmente procedente por provada e, em consequência, condeno os RR. a pagarem à Autora a quantia de € 32.250,00 (trinta e dois mil, duzentos e cinquenta euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal anual de 4%, desde 30.07.2015 e até efectivo e integral pagamento.

Custas por Autora e RR., na proporção do decaimento (art. 527º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil.” *** Inconformados, os RR. Apelaram para o Tribunal da Relação do ...

que, por Acórdão de 11.4.2018 – fls. 291 a 318 –, negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.

*** De novo inconformados, os Réus interpuseram recurso de revista excepcional para este Supremo Tribunal de Justiça, com fundamento em contradição de Acórdãos – art. 672º nº1, c) do Código de Processo Civil – pretensão que foi acolhida pelo Acórdão da Formação de 27.9.2018.

*** Alegando os Réus formularam as seguintes conclusões[2]: 1 - O Tribunal da Relação de Guimarães, por acórdão de 31.01.2013, transitado em julgado, consultável no sítio: www.dgsi.pt, proferido no âmbito dos autos que correram termos sob o Proc. N°356/11.OTBPVL.Gl, decidiu que não é admissível prova testemunhal, para prova de factos relativos a um contrato de mediação imobiliária sujeito à forma escrita.

2- Esta douta decisão, foi proferida no domínio do mesmo enquadramento jurídico e legislativo, da questão em apreço nos presentes autos, versando sobre a impossibilidade de prova testemunhal, sobre facto constante de contrato de mediação imobiliária, o qual é obrigatoriamente reduzido a escrito, por força de lei (art. 19º, nº1, do DL. 211/2004, de 20 de Agosto e art. 16º, nº1, da Lei 15/2013 RTAMI).

3- Ora, o também douto acórdão “a quo” teve entendimento oposto, quando decidiu ser admissível prova testemunhal para prova de facto constante do contrato de mediação imobiliária, contrariando assim frontalmente o disposto no art. 393° n°1 do Código Civil, bem como, o acórdão fundamento ora junto.

4- É pois face a esta patente contraditoriedade de acórdãos que se mostra verificado o fundamento da admissibilidade do presente recurso de revista.

5- Os RR. não se conformam, com a resposta dada pelo meritíssimo Juiz “a quo” à matéria dos artigos 11º, 13º, 14º, 16º, 17º e 18º da PI.

6- Entendem que face ao depoimento das testemunhas FF e GG, em confrontação com a prova documental junta aos autos, tal tinha que ter determinado resposta diversa a tais quesitos.

7- Quanto ao facto vertido no ponto 11, apenas foi tido em consideração o depoimento prestado pela testemunha FF olvidando o interesse directo do mesmo face...

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