Acórdão nº 336/13.0TBTVD.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Março de 2018

Magistrado Responsável:TOMÉ GOMES
Data da Resolução:22 de Março de 2018
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

I. Em caso de nulidade de um contrato de arrendamento no qual se estipulou que não assistia à arrendatária o direito ao levantamento das benfeitorias por ela realizadas no locado nem à correspondente indemnização, declarado nulo o referido contrato, tal renúncia deixa de ter fonte negocial, devendo aplicar-se então o preceituado no artigo 1273.º ex vi do artigo 289.º, n.º 3, do CC.   II. A quem invoca o direito a indemnização por realização de benfeitorias úteis incumbe, nos... (ver resumo completo)

 
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Acordam da 2.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:   I – Relatório 1.

A sociedade AA, SGPS, S.A.

(A.) instaurou, em 05/ 02/2013, ação declarativa, que corre termos sob a forma de processo comum, contra a sociedade BB - Comércio e Importação de Automóveis, Lda (R.), alegando, em síntese, que: .

A A. é comodatária de um prédio urbano sito no concelho de Torres Vedras, composto de armazém amplo e logradouro, o qual, em 01/05/2008, deu de arrendamento à R. e a uma outra sociedade; .

Em 22/06/2010, A. e R. celebraram um aditamento aquele contrato, passando a R. a ser a única arrendatária e, consequentemente, a ter de suportar a totalidade da renda, no valor mensal de € 1 488,00; .

Porém, a R. não pagou as rendas vencidas em dezembro de 2011 a junho de 2012 e, por carta datada de 29/06/2012, denunciou o referido contrato com efeitos a partir de 08.8.2012, remetendo as chaves do locado à A. por carta datada de 10.9.2012; .

Nos termos do contrato, a R. deveria denunciar o arrendamento com um mínimo de 120 dias de antecedência, pelo que terá de pagar à A. as rendas correspondentes ao período de aviso prévio em falta, além das vencidas e não pagas, acrescidas de indemnização de 50%.

Concluiu a A. pedindo que a R. fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 22.320,00, correspondente à soma das seguintes verbas: a) - € 10.416,00, relativamente às rendas vencidas e não pagas desde janeiro a julho de 2012; b) - € 4.464,00, correspondentes ao pré-aviso em falta de 120 dias, ou seja, 4 meses nos termos e efeitos do disposto no artigo 1098.º, n.º 3, do CC; c) - € 7.440,00, correspondente a 50% das rendas referentes aos meses de janeiro a outubro de 2012, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1041.º do CC; d) - Juros de mora que se vencerem desde a citação da R. até efetivo e integral pagamento; 2.

A R. apresentou contestação-reconvenção, alegando, no essencial, que: .

Quando a outra co-inquilina deixou o locado, a R. aceitou permanecer no arrendado e suportar a totalidade da renda primitiva, mas fê-lo sob coação da A. e em estado de necessidade, porque não tinha outro local onde exercer a sua atividade; .

Ao aperceber-se de que não podia pagar a totalidade da renda, a R. pediu a compreensão da A., que prometeu rever a situação, mas nada aconteceu, tendo, por isso, a R. procurado outro local para o seu negócio.

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Por outro lado, nos termos do contrato de arrendamento, o locado destinava-se a comércio de automóveis e oficina, embora estivesse licenciado para armazém; .

Todavia, a A. comprometeu-se a obter o necessário licenciamento camarário, mas a verdade é que nunca o fez; .

Assim sendo, o contrato é nulo por erro sobre o objeto do negócio, não sendo exigíveis as peticionadas rendas.

.

A R. despendeu em benfeitorias no arrendado, necessárias ao exercício da sua atividade, o total de € 38.121,95, que lhe devem ser pagas enquanto possuidora de boa fé ou a título de enriquecimento sem causa; Concluiu a R. pela improcedência da ação e procedência da reconvenção, pedindo que a A./reconvinda fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 38.121,35, a título das benfeitorias mencionadas, acrescida de juros legais vencidos desde agosto de 2012 e vincendos até integral reembolso.

  1. A A. deduziu réplica a impugnar a alegada coação e o alegado erro e nulidade do contrato:  .

    Sustentando que a R. bem sabia que o locado apenas estava licenciado para armazém, tendo a R. ficado com a obrigação de obter o licenciamento para a sua atividade, pelo que incorre em abuso de direito;  .

    Impugnando as obras invocadas pela mesma R. e alegando que, nos termos do contratado, a R. nada poderia exigir à locadora a título de benfeitorias.

    Concluiu pela improcedência da contestação e da reconvenção e pediu que a R. fosse condenada como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a € 2.500,00.

  2. Findos os articulados e fixado o valor da causa em € 60.441,35, em sede de audiência prévia, foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova (fls. 244-248).

  3. Realizada a audiência final, foi proferida sentença de fls. 393-412, datada de 02/08/2016, a declarar verificada a nulidade do contrato de arrendamento e a julgar improcedentes tanto a ação como a reconvenção com a consequente absolvição das partes dos respetivos pedidos, denegando-se também a pretendida condenação da R. como litigante de má-fé.

  4. Inconformadas, a A., a título principal, e a R., em via subordinada, recorreram para o Tribunal da Relação de …, que proferiu o acórdão de fls. 590-603, datado de 06/07/2017, a julgar parcialmente procedentes ambas as apelações, alterando a decisão recorrida no sentido de condenar:    i) - a R. a pagar à A. a quantia de € 13.392,00, correspondente à ocupação do locado nos meses de dezembro de 2011 a agosto de 2012, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação, até integral pagamento, mantendo, no mais o decidido; ii) - A A./Reconvinda a pagar à R./Reconvinte, a título de benfeitorias, a quantia de € 38.121,95, acrescida de juros, à taxa legal, vencidos desde a data da notificação da reconvenção até integral pagamento.

  5. Desta feita, a A., a título principal, e a R. em via subordinada, vêm pedir revista, formulando conclusões:  7.1.

    Por parte da A./Recorrente principal, nos seguintes termos: 1.ª – Vem o presente recurso de Revista interposto do acórdão do Tribunal da Relação de …, que concedeu provimento parcial à apelação interposta pela R. ora Recorrida, (no que respeita ao pedido reconvencional), revogando a decisão recorrida na parte em que absolveu a A. do pedido reconvencional quanto ao pagamento da quantia de € 38.121,35, a título de benfeitorias.

    2.ª – O acórdão recorrido parte de um errado postulado, ao considerar que apenas por a R. ter usado o locado de boa fé, tem por isso, direito a ser indemnizada pelas benfeitorias necessárias que fez no locado, assim como a levantar as úteis ou, se estas não forem retiráveis sem detrimento da coisa, a ser satisfeita, pela A., pelo seu valor, nos termos do enriquecimento sem causa; 3.ª - Ao decidir conforme resulta do acórdão da Relação, o Tribunal “a quo” decidiu mal, porquanto não só não teve em consideração, os factos alegados pela A. Recorrente e que resultaram sobejamente provados, como falece pelo erro no enquadramento jurídico de tais factos; 4.ª - Não faz qualquer sentido as conclusões da decisão da Relação no que às benfeitorias diz respeito, pois tal conclusão sequer encontra correspondência com o que resulta alegado, provado e enquadrado pelas partes; 5.ª - Uma rigorosa consideração da factualidade apurada e o seu adequado enquadramento jurídico impunham uma decisão diversa da proferida pelo Tribunal da Relação; 6.ª - Em sede do acórdão recorrido, consta sem qualquer fundamentação fáctica de suporte, que a produção de prova feita por via dos depoimentos das testemunhas, bem como a carta que a R. enviou à A. antes da realização das obras e que foi junta aos autos pela A. como documento 1 da réplica (fls. 152 e 153), se afiguraram suficientes para a prova que as obras custeadas pela R. tiveram o custo total de € 38.121,95;  7.ª - Não se vislumbra ou alcança em que medida poderá ser considerado provado que a R. gastou a quantia de € 38.121,95 a título de benfeitorias, ou que as obras foram suportadas conjuntamente pelas duas sociedades arrendatárias, tendo a R. compensado a CC, quando esta deixou o locado, nem tampouco como poderá tal pretensão de prova assentar nos elencados depoimentos, quando não subsiste nos autos prova documental cabalmente que alicerce tais depoimentos ou que se afigure bastante ou suficiente para que a decisão recorrida possa sustentar tal intenção probatória.

    8.ª - Ao longo dos autos, a R. sequer veio juntar qualquer documento que demonstrasse o pagamento das faturas, nem tampouco os depoimentos das testemunhas esclareceram os concretos termos de uma suposta compensação, tendo esta ficado por explicar ou fundamentar; 9.ª - A prova produzida é totalmente elucidativa quanto a não ser possível relacionar os bens fornecidos com as obras descritas pela R. (documento 9), uma vez que ou se tratam apenas de orçamentos, sem comprovativos de execução (documento 10), ou não indicam o local de aplicação dos trabalhos (documento 11), ou até, como sucede em alguns casos, é um mero descritivo de pavimento (documento 12), ou mesmo mencionam moradas diferentes do locado (documentos 13 a 18), sendo inclusive uma das faturas referente à CC (documento 19).

    10.ª - Ainda a propósito dos referidos factos, sequer se alcança como é que as testemunhas DD e EE e o depoente FF, poderão ter provado a existência de uma compensação entre a R. e a CC pelas obras suportadas inicialmente pela segunda; 11.ª - Em nenhum momento ficou demonstrado quer a título testemunhal, quer a título documental, que obras foram ao certo realizadas pela R. e pela CC, nomeadamente quem realizou o quê, quais os valores efetivamente gastos bem como, em que moldes ou de que forma terá existido ou não eventuais acertos de contas, que possam levar à conclusão de que a R. e só a R., terá despendido € 38.121.95; 12.ª - Também não foi junto aos autos qualquer comprovativo de pagamento que demonstre ter sido efetivamente gasta a quantia peticionada pela R.; 13.ª - Não há como aceitar a pretensão de classificar as benfeitorias realizadas pela R. como necessárias e úteis, por total falta de correspondência com a documentação junta aos autos bem como, pela produção de prova feita em sede de audiência de discussão e julgamento.

    14.ª - Olhando para a prova produzida e para o acórdão recorrido, não conseguimos afirmar, com relação às obras efetuadas pela R., quais são, uma por uma, aquelas que correspondem a benfeitorias necessárias {obras de conservação) e quais são aquelas que correspondem a benfeitorias úteis (obras de melhoramento); 15.ª - As obras elencadas no dado como provado sob o n.º 17 - vedação exterior nova, reboco de paredes...

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