Acórdão nº 1848/16.0YLPRT.L1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 24 de Maio de 2018

Magistrado ResponsávelFERNANDA ISABEL PEREIRA
Data da Resolução24 de Maio de 2018
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório: AA requereu contra BB, LDA., procedimento especial de despejo do 2° andar direito do prédio situado na Rua …, …, em Lisboa, e o pagamento das rendas em atraso.

Invocou, para o efeito, a celebração de contrato de arrendamento com a ré, que teve por objecto daquele andar, e, bem assim, a actualização, por si, da renda do locado, a redução unilateral e injustificada da renda em 20% por parte da ré e a comunicação à ré da resolução do contrato de arrendamento.

Foi deduzida oposição, peticionando a ré que fosse o requerimento de despejo julgado não provado e improcedente. Para o efeito pretendido, invocou como questões prévias o carácter prematuro da instauração da acção de despejo, a sua própria falta de interesse em agir, a ilegitimidade da autora e a ausência de causa de pedir. Mais se pronunciou sobre a dimensão e pagamento das rendas, a realização de obras e a sua consequente opção unilateral de redução do valor dessas prestações.

Os autos foram remetidos à distribuição como «acção especial de despejo».

A Autora respondeu à oposição, concluindo como na petição inicial.

Foram realizadas a instrução, a discussão e o julgamento da causa, tendo sido proferida sentença que decretou: «Nestes termos, julga-se integralmente procedente, por provado, o presente procedimento especial de despejo e, em consequência, condena-se a R. a despejar o 2° andar direito do imóvel sito na Rua …, …, em Lisboa, entregando-o à A. livre de pessoas e bens, bem como, condena-se a R. no pagamento à A. da quantia total de € 16.196,38 (dezasseis mil cento e noventa e seis euros e trinta e oito cêntimos), referente ao remanescente da renda relativa a Março de 2015 e às rendas dos meses de Abril de 2015 a Maio de 2016».

Inconformada apelou a ré BB, Lda.

O Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão proferido em 13 de Julho de 2017, julgou a apelação improcedente e confirmou a sentença recorrida.

De novo inconformada, a ré interpôs recurso de revista excepcional e concluiu (sic): «1. A recorrida e autora/requerente na ação que agora se decide considera estar em atraso o pagamento de rendas pela Ré, agora Recorrente, e por isso a notificou da rescisão do contrato de arrendamento celebrado relativo ao 2.º andar direito da Rua …, n° … em Lisboa.

  1. A Ré agora Recorrente, afirmou por sua vez não o ter feito em virtude, conforme arguiu na sua resposta e posterior oposição e recurso, de não ter aceitado como legal esse aumento e por isso não ter pago o valor atualizado da renda por ela, autora/recorrida, unilateralmente estabelecido, para além de parte da renda ter também sido alvo já posteriormente a uma redução parcial nos termos legais. Acrescente-se no entanto que sempre e mesmo após essa notificação a renda foi paga nos termos e pelos valores constantes do contrato celebrado e em vigor.

  2. Os fundamentos concretos para a não-aceitação do valor unilateralmente estabelecido, conforme consta da oposição da Ré ao requerido e não aceites nas decisões da 1.ª instância e agora sufragada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, prendem-se pelo não cumprimento pela Recorrida, aquando da notificação para esse aumento unilateral de renda, das regras legais impostas pelo art° 54° e 35°, n° 2 ai. a) e b) do NRAU - lei 6/2006 de 27/2, ou seja um valor decorrente do valor da avaliação realizado especificamente ao 2o andar direito nos termos do CIMI, atendendo a que a inquilina, agora recorrente, era e é uma micro entidade, conforme consta dos autos e dos documentos neles existentes.

  3. Na verdade a Recorrente considerou que, existindo um contrato de arrendamento celebrado e especificamente respeitante ao 2.º andar direito da Rua … em Lisboa, a junção pela senhoria, agora recorrente, nessa notificação de aumento de renda, duma única avaliação fiscal, por si requerida, para a totalidade do 2o andar, incluindo o 2.º andar direito, que aliás agora discute em resultado da ação proposta pela autora que assim o definiu, mas também um 2.º andar esquerdo, não estavam preenchidos os requisitos legais que permitiam eleger a renda legal exata e concreta para o arrendado, decorrente exatamente desses critérios - valor patrimonial do 2.º andar direito, agora em causa - e assim sendo continuou a pagar somente o valor sempre pago e decorrente do contrato celebrado.

  4. Assim sendo a Recorrida não respeitou a norma legal que impõe a existência duma avaliação nos termos do art. 35.º da Lei 6/2006 de 27/2, por remissão do art° 54° do mesmo diploma legal e consequente informação dessa avaliação, especificamente para o imóvel em causa, concretamente e neste caso o 2º andar direito do prédio sito na Rua …, n° … em Lisboa e que assim é exigido em virtude de só assim se poder aferir da bondade, justiça e legalidade do aumento imposto e, consequentemente, a inquilina, agora Recorrente poder livremente decidir da aceitação, ou não, dessa renda e da manutenção da relação contratual.

  5. Consequentemente, não foi legal a notificação feita pela Recorrida do aumento da renda e por isso não estava a Recorrente obrigada ao seu cumprimento, não devendo também por isso ser eficaz essa notificação, nem ser considerado incumprido o pagamento da renda pelos valores anteriores e contratualmente estabelecidos, como se processou.

  6. Assim sendo não deverá ser a Ré/Recorrente condenada ao despejo do imóvel sito na Rua …, n° … em Lisboa nem ao pagamento da quantia peticionada pela Autora/Recorrida.

  7. Também e posteriormente e durante uns meses e por existirem durante largos meses obras no prédio, e não somente nas partes comuns do mesmo, que afetaram o desenvolvimento normal da atividade por si, recorrente, desenvolvida, reduziu esta parcialmente e nos termos da lei – art. 1040° C.C.-, concretamente em 20% do valor mensal normal, valor esse que continuou a pagar.

  8. Redução essa que respeitou os requisitos legais plasmados no art° 1040° C.C. e que se aplicam ao caso, ou seja, o motivo atinente à redução não é da responsabilidade da agora recorrente pois emanam e são consequência dos transtornos causados à Ré e à sua atividade empresarial decorrentes das obras efetuadas no prédio pela senhoria agora Recorrida a maior parte deles em áreas não comuns do mesmo, alterando e diminuindo o direitos que emergiam do contrato de arrendamento celebrado, tendo sido essa redução meramente parcial do valor de renda normalmente pago e proporcional ao tempo em que tais obras decorreram.

  9. Foi pois uma redução que, também por ter sido primeiramente requerida e posteriormente anunciada pela Recorrente à Recorrida, foi-o de boa-fé e no estrito cumprimento, repete-se, dos requisitos legais e por isso justificadora do não pagamento do valor total da renda normalmente paga.

  10. Se no entanto e em consequência duma decisão de V. Exs. somente proceder o pedido na parte relativa à redução da renda paga pela Recorrente, considerando-a um incumprimento, o que tem que se admitir por necessidade de raciocínio, restaria aferir se essa quantia relativa à redução parcial da renda efetuada pela Ré/Recorrente seria suficiente para poder, só por si, permitir a rescisão do contrato de arrendamento.

  11. Ora, conforme decorre dos documentos junto aos autos com as importâncias retidas e registadas no doc. 64, entregue pela ré na audiência de julgamento, percebe-se que essa redução foi no montante mensal de € 122,51 (cento e vinte e dois euros e cinquenta e um cêntimos), quantia essa que, multiplicada por 12 meses, os equivalentes aos meses decorridos desde o seu início, em Abril 2015 - renda relativa ao mês de Maio 2016 - até ao mês reclamado pela autora no seu requerimento - Maio de 2016, perfaz a quantia de € 1 470,12 (mil quatrocentos e setenta euros e doze cêntimos), o valor portanto em suposto incumprimento.

    Ou seja e mesmo utilizando o método da autora que afetou, nos termos do art° 784° do C.C., todos os pagamentos aos meses que nele couberam as quantias efetivamente pagas e atendendo a que a renda reclamada é € 1 135,19 (mil cento e trinta e cinco euros e dezanove cêntimos), tal quantia - € 1 470, 12 - não será suficiente para considerar dois meses de renda em atraso (1 135,12 x 2= 2 270,24). Muito longe disso.

  12. Em conformidade, se esse Supremo Tribunal de Justiça se pronunciar concluindo somente como procedente o incumprimento decorrente da redução parcial de renda efetuada pela ré, nunca haveria, nos termos do art° 9, n° 7 al. b) do NRAU e art° 1084°, n° 2 do C.C., como indicado pela Autora no seu requerimento, tal rescisão ser possível por ilegal e desrespeitadora dos prazos indicados na lei e consequentemente inadmissível a rescisão do contrato por incumprimento das rendas devidas, por ser o incumprimento de valor inferior ao valor das rendas pedidas x 2.

  13. Assim sendo não poderá, nesse caso, proceder à rescisão unilateral do contrato com a correspondente entrega do imóvel.

    Nestes termos e nos melhores de Direito que Vs. Ex. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente por provado e, consequentemente, serem julgados improcedentes os pedidos da autora, agora Recorrida devendo a Recorrente ser absolvida, concretamente, dos pedido de despejo do imóvel sito no 2° andar direito do prédio sito na Rua …, n° … em Lisboa bem como do pagamento dos valores peticionados».

    A Formação a que se refere o artigo 672.º, n.º 3, do Código de Processo Civil admitiu o recurso de revista excepcional.

    Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar.

    1. Fundamentos: De facto: Vêm provados os seguintes factos: 1 - Mediante escritura pública lavrada no dia 24 de Abril de 1986, no 9° Cartório Notarial de Lisboa, a folhas 48 a 50, do Livro 661-C, a A., na qualidade de senhoria e a R., na qualidade de inquilina, celebraram contrato de arrendamento mediante a qual a primeira deu de arrendamento à segunda o segundo andar direito do prédio sito na Rua …, n. ° …, em...

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