Acórdão nº 225/08.0TBNLS.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 09 de Julho de 2014
| Magistrado Responsável | BETTENCOURT DE FARIA |
| Data da Resolução | 09 de Julho de 2014 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I.
AA – CONSULTADORIA, ESTUDOS E GESTÃO. S.A., moveu a presente acção sumária, contra o BANCO BB, S.A., CC e mulher, DD, e EE e mulher, FF, pedindo que: - seja reconhecido à Autora o direito legal de preferência na alienação do prédio rústico sito em …, freguesia de Nelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº …/… da freguesia de Nelas e inscrito na matriz rústica respectiva sob o artigo …, alienação essa ocorrida por escritura pública de compra e venda celebrada em 28.11.2007, entre o primeiro Réu e os segundos Réus; - seja declarado constitutivamente que a Autora é a única e legítima proprietária desse prédio; e - sejam cancelados os registos de aquisição do dito prédio a favor dos segundos e terceiros réus.
Em resumo, alega que é proprietária dos seguintes prédios rústicos sitos em …, freguesia de Nelas: a) prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº …/… e inscrito na matriz predial rústica de Nelas sob o artigo …; b) prédio rústico omisso na C.R.P. e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Nelas sob o artigo ….
Que estes prédios confinam a poente com o prédio rústico sito em …, freguesia de Nelas, descrito na C.R.P. de Nelas sob o nº …/… e inscrito na matriz rústica respectiva sob o artigo …, prédio este de que era proprietário o primeiro réu.
Que entre dois referidos prédios da Autora e o supra referido que foi do primeiro réu existe um rego ou corgo, com cerca de 60 centímetros de largura e que está seco durante grande parte do ano, com uma passagem a pé a unir os seus dois lados, motivo pelo qual a confinância referida não se deduz numa primeira observação das certidões registrais e matriciais respectivas.
Pelo que a Autora tem o direito de preferência em relação à venda do prédio de que o primeiro réu foi proprietário, nos termos do artº 1380º do C. Civil.
Que no final do mês de Dezembro de 2007 a autora tomou conhecimento de que o primeiro réu vendeu o aludido prédio, tendo contactado este com o intuito de conhecer os elementos essenciais desse negócio, de modo a ponderar o exercício do seu direito de preferência, mas não logrou obter qualquer resposta.
Que diligenciou, então, por obter tais elementos documentalmente, o que apenas ocorreu em Maio de 2008, tendo sido confrontada com duas transmissões do prédio em questão, por compra e venda, a última das quais para os 3ºs réus, pretendendo, assim, exercer o seu direito de preferência, já que todos os referidos prédios possuem áreas inferiores à unidade de cultura e se destinam à exploração agrícola, e uma vez que os 2.ºs Réus não são proprietários confinantes do prédio vendido pelo primeiro réu.
Que nenhuma dessas compras e vendas foi comunicada à autora.
Razões pelas quais se justifica a propositura da presente acção.
Pela autora foi depositada à ordem da presente acção o montante de € 1.200,00.
Os réus EE e mulher apresentaram contestação argumentando, que em 9/04/2008 adquiriram um prédio urbano a CC e mulher, composto de casa de arrumos e logradouro, sito em …, freguesia de Nelas, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo … (provisória) e anteriormente inscrito na dita matriz sob a totalidade do artigo rústico …, descrito na C. R. P. de Nelas sob o nº ….
Que a autora não goza de direito de preferência relativamente a essa aquisição, dado se tratar de uma compra e venda de prédio urbano.
E que também não goza a autora de tal direito quanto à compra e venda anteriormente havida, porquanto os 2ºs réus não adquiriram o prédio para cultura, mas sim para fins urbanos, até porque nele existia há muitos anos uma casa de habitação.
Mais alegaram que entre os ditos prédios da autora e o prédio que foi adquirido pelos réus existe um corgo a separá-los, que não possui apenas 60 centímetros de largura, não é acompanhado de qualquer passagem a pé, nem está seco durante grande parte do ano, o qual é denominado de “Ribeira do …” e existe desde sempre em todos os registos camarários e hidráulicos, e que vai dar ao rio Mondego, nele correndo água abundantemente durante todo o ano, tratando-se de águas públicas, sujeitas ao regime estabelecido em leis especiais e não de águas particulares que servem apenas para conduzir água a várias propriedades.
Que, por outro lado, a autora é proprietária de um conjunto diverso de prédios rústicos e urbanos, que constituem uma quinta e única exploração agrícola, atravessada por uma estrada, com muito mais de 20.000 m2 ou seja uma área superior à unidade de cultura.
Ao que acresce que lhe foi comunicado a venda do actual prédio dos réus ainda no mês de Novembro de 2007, tendo o primeiro réu feito todas as diligências necessárias à transmissão de todos os elementos essenciais da venda ajuizada, pelo que a presente acção foi instaurada muito depois dos seis meses a que alude o artigo 1410º do Código Civil, razão pela qual se verifica a caducidade do invocado direito de preferência.
Por fim deduzem estes réus reconvenção contra a autora, alegando que no caso de a acção proceder terão que ser indemnizados em função do prejuízo que vierem a ter, cujo montante deverá ser liquidado em execução de sentença, para além do preço pago e despesas efectuadas, no montante global de € 13.800,00.
Terminaram pedindo a improcedência desta acção.
Os réus CC e esposa também apresentaram contestação, sustentando, que o 1º réu, em 2007, teve o cuidado de publicitar a venda do prédio objecto da preferência invocada pela autora, para permitir o exercício de qualquer eventual preferência sobre o mesmo.
Que a sociedade autora tem sede e funcionários junto do referido prédio, pelo que era impossível que desconhecesse essa venda e os respectivos elementos.
Que a autora soube da dita venda e dos elementos essenciais da mesma antes do dia 10.12.2007 e apresentou a petição inicial desta acção apenas em 11.06.2008, pelo que o exercício do direito de preferência que se arroga é extemporâneo.
Que para poder exercer a preferência em causa a autora tinha que depositar, além do preço, todas as despesas do contrato, o que não sucedeu, acarretando, assim, a caducidade do exercício desse direito.
Que não podia a autora limitar-se a alegar que tem direito de preferência, sendo necessário alegar e provar factos que demonstrem que possui a melhor preferência ou que inexistem outros preferentes, sob pena de improcedência da acção, por falta de causa de pedir.
Que o corgo que existe entre os prédios descritos na petição inicial é um ribeiro público, onde escorrem águas públicas, com mais de um metro de largura, denominado “Ribeiro do …”, afluente do Rio Mondego, assim cadastrado na Câmara Municipal de Nelas.
Que os prédios da autora não são confinantes com o prédio em questão mas sim com esse corgo, de que se servem os diversos proprietários ao longo do seu percurso, para regar os seus prédios, sendo que não existe qualquer passagem de pé a unir os dois lados.
Que a autora não é proprietária apenas dos dois prédios que indica na petição inicial, mas sim da denominada “Quinta do …”, que é constituída por vários hectares de terrenos, cultivada mormente com vinha, na qual se integram aqueles dois prédios, sendo que o somatório da área dessa quinta excede largamente a unidade de cultura fixada para a zona.
Que, por outro lado, os 2ºs réus adquiriam o prédio para nele construírem habitação própria, pelo que nele começaram a cortar as silvas e ervas, a limpar a casa de arrumações e procederam à alteração da natureza do mesmo de rústica para urbana.
Mas que, entretanto, desinteressaram-se de ir viver no referido prédio e venderam-nos aos 3ºs réus, já com natureza urbana, dado que estes pretendiam nele construir habitação e não cultivá-lo com produtos agrícolas.
Por fim, deduzem reconvenção contra a autora., para o caso de a acção proceder, peticionando a sua condenação no pagamento do preço, despesas e trabalhos efectuados no prédio, no montante global de € 3.980,35.
Terminaram pedindo que seja declarada a caducidade do exercício do alegado direito de preferência; que a acção seja julgada improcedente; ou, caso assim se não entenda, que seja julgada procedente a reconvenção deduzida, com a consequente condenação da autora nos termos peticionados.
O réu Banco BB, S.A. também apresentou contestação, argumentando, que diligenciou pela obtenção da identificação dos proprietários confinantes do prédio de que era proprietário, o que não se revelou possível face à inexistência de mapa cadastral.
Que, por esse motivo, celebrou um contrato-promessa com os 2ºs réus, no qual foi incluída uma cláusula com os procedimentos a adoptar com vista a acautelar a eventual existência de um direito de preferência legal por parte de confinantes, na sequência da qual: - fez afixar, no dia 05.11.2007, através da Junta de Freguesia de Nelas, nos lugares mais concorridos da...
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