Acórdão nº 884/12.0TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 19 de Novembro de 2015

Magistrado Responsável:LOPES DO REGO
Data da Resolução:19 de Novembro de 2015
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

1. O modo de gestão e utilização do estabelecimento locado - reiteradamente utilizado há décadas pela arrendatária/cessionária da exploração, com tolerância do primitivo senhorio, como pequena galeria comercial, envolvendo um supermercado e várias lojas de pequena dimensão, funcionando em espaços individualizados, para exercício de actividade previamente definida e complementar à do supermercado, com o fim de alargar a oferta de serviços e captar maior clientela – tem de ser tomado em consideração quando se procede à qualificação jurídica dos contratos ... (ver resumo completo)

 
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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA - Investimentos Imobiliários, Ldª, instaurou acção de despejo, na forma de processo ordinário, contra BB - Estabelecimentos Comerciais, S.A., e CC - Distribuição Alimentar, S.A., pedindo que se decretasse a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma “A" (correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa) e, em consequência, se condenassem as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam, e a ré BB a pagar valor correspondente ao da renda, desde a sentença até efectiva entrega do locado.

Alegou, em síntese, que, em 21/04/62, o anterior proprietário deu a loja de arrendamento a DD, que nela instalou um estabelecimento de supermercado.

Em 02/12/1971, EE, Ldª, anteriormente “DD”, cedeu a FF, SARL, a exploração do estabelecimento instalado na loja; em 21/01/82, a EE, Ldª e a “FF”, substituíram o referido contrato de cessão de exploração do estabelecimento por outro com prazo de 5 anos.

Em 31/07/87, a “FF” enquanto cessionária, cedeu a CC – Distribuição Alimentar, Lda, todos os direitos e obrigações que derivavam da sua posição de cessionária.

A autora comprou o prédio, em 23/05/2011, e constituiu-o em propriedade horizontal.

A renda mensal paga pela BB à autora cifrava-se em 2 929,31€ e a renda mensal paga pelo CC à BB era de 3 324,94€.

Após a compra do prédio, a autora tomou conhecimento das cessões anteriormente referidas, as quais não foram reconhecidas ou autorizadas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

Por outro lado, a “FF” havia cedido parte da loja a GG, Ldª, em 31/03/1980, para o exercício da actividade de papelaria e tabacaria, mediante o pagamento de renda mensal.

O CC cedeu a HH, Ldª, parte da loja, para comércio de produtos naturais, em Junho de 2002, mediante o pagamento de renda.

O CC cedeu ainda parte da loja a II, em Junho de 2006, para exercício da actividade de pronto a vestir, mediante pagamento de renda; ora, estas cedências não foram permitidas, autorizadas ou reconhecidas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

A autora comprou o prédio e constituiu-o em propriedade horizontal, com vista a posterior revenda. A loja, devoluta, no mercado de arrendamento tem um valor de renda mensal entre 17 000€ e 20 000€ e, um valor para venda de 2 400 000€ a 2 700 000€.

A BB tem uma receita de 395,63€ resultante da diferença entre o que paga à autora e o que recebe do CC.

A CC, entre o que paga à BB e o que recebe de terceiros, apenas suporta 573,62€ mensais por uma loja de 1 043 m2.

Enquanto o arrendamento se mantiver, a autora não poderá revender ou arrendar a loja por aqueles preços, o que lhe causa prejuízo.

A cedência do gozo da loja sem autorização ou permissão do senhorio torna inexigível à autora a manutenção do arrendamento.

A ré BB contestou, defendendo que as cessões de exploração do estabelecimento e a cessão da posição contratual não estavam sujeitas, nas datas em que ocorreram, a autorização prévia ou comunicação ao senhorio.

Afirma que comunicou à anterior senhoria, a JJ, por carta de 11/08/87 a cessão de exploração ao CC; e a anterior proprietária reconheceu que a CC explora parte maioritária do estabelecimento, pelo que não tem a autora direito de resolver o contrato, por ter havido reconhecimento do beneficiário da cedência.

A ré CC contestou igualmente, alegando que a cessão de posição contratual de 31/07/1987 foi comunicada à proprietária/senhoria da altura, a JJ, por carta de 11/08/1987; e a ré CC sempre comunicou directamente com a então senhoria quando pretendia realizar pequenas intervenções na loja, como se extrai da comunicação de 14/04/98.

As pequenas lojas cedidas a terceiros vêm sendo exploradas, há décadas, como uma galeria comercial, situação que já pré-existia aquando da celebração do contrato de cessão da posição contratual. A proprietária/senhoria conhecia este modelo de exploração da loja, já que por diversas ocasiões enviou representantes à galeria comercial.

A autora respondeu, impugnando a invocada comunicação da cessão de posição contratual à então senhoria e o alegado modelo de exploração da loja como galeria comercial, bem como que os anteriores proprietários tivessem conhecimento desse modelo de exploração da loja.

A ré BB deduziu articulado superveniente, no qual invoca, em síntese, que a autora, ao abrigo da Lei 31/12, fez transitar o contrato para o regime do NRAU, passando a contrato com prazo certo de cinco anos, e actualizou a renda para 7 039,72€, desde Março de 2013 - o que faria desaparecer o fundamento da justa causa de resolução do contrato.

Admitido o articulado, a autora respondeu-lhe, negando que o fundamento da resolução seja o valor desajustado da renda.

Após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que: - Julgou a ação procedente e, consequentemente, declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma “A" correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa e, em consequência, condenou as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam.

A ré BB restituirá a fracção no prazo de um mês após o trânsito em julgado da decisão de resolução do contrato.

A ré BB pagará o valor correspondente ao da renda até à restituição do locado, valor esse que é elevado ao dobro caso não restitua a fracção no prazo de um mês supra referido.

  1. Inconformadas, apelaram as RR., tendo a Relação julgado procedentes as apelações e, consequentemente, revogado a decisão recorrida, que substituiu por outra que absolve as rés dos pedidos – começando por enunciar a matéria de facto provada nos seguintes termos: 1º- Por contrato escrito, de 21/04/1962, KK, então proprietário do prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de São Sebastião da Pedreira, Lisboa, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, deu de arrendamento à “DD, Lda” a única loja do prédio, actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A”. (Alínea A) dos factos Assentes, doravante FA) 2º- Foi estipulado o prazo de duração de um ano, a contar do dia 1 de Julho de 1962, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo. (A1, FA) 3º- A “DD, Lda” instalou no locado um estabelecimento de supermercado. (A2, FA) 4º- Foi estipulado que a loja arrendada se destina ao exercício da indústria e comércio em geral, com excepção dos ramos de carvoaria, agência funerária e taberna e quaisquer outros que pela sua natureza prejudiquem os outros inquilinos. (A3, FA) 5º- Foi estipulada uma renda anual de 240.000$00, a pagar em prestações mensais de 20 mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito. (A4, FA) 6º- Fica estipulado que a inquilina fica autorizada a fazer à sua conta as obras e benfeitorias que sejam necessárias para adaptação da loja aos fins a que se destinam ou futuramente a destinar. (A5, FA) 7º- Por contrato escrito de 2/12/1971, “EE, Ldª”, anteriormente “DD, Lda”, na qualidade de arrendatário da loja, cedeu à “FF, SARL”, a exploração, entre outros, do estabelecimento comercial instalado na loja referida em A). (B, FA) 8º- A cessão de exploração foi celebrada pelo prazo inicial de dez anos, com início em 01/01/1972, prorrogável por sucessivos períodos de dois anos. (B2, FA) 9º- Por contrato de 21/1/1982, “EE, Ldª”, e “FF, SARL”, substituíram integralmente o contrato de cessão de exploração referido em B) e B1). (C, FA) 10º- Por via dessa substituição, a cessão de exploração passou a ser pelo prazo de cinco anos, com início no dia 1 de Janeiro de 1982, automaticamente prorrogável por iguais períodos se não for denunciado por qualquer uma das partes com a antecedência de, pelo menos, sessenta dias do seu termo inicial ou de qualquer das eventuais prorrogações. (C1, FA) 11º- Por contrato escrito celebrado em 31 de Julho de 1987, “FF, S.A.R.L”, NIPC …, anteriormente denominada “FF, S.A.”, na qualidade de cessionária da loja, cedeu à 2ª Ré, “CC – DISTRIBUIÇÃO ALIMENTAR, LDA”, todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido pelo contrato celebrado em 21 de Janeiro de 1982 com “EE, LIMITADA”, que, entretanto, havia alterado a sua denominação para “BB, ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS, LIMITADA”, sobre, entre outros, o estabelecimento comercial de supermercado instalado na loja. (D, FA) 12º- Por escritura de 23/05/2011, “LL, S.A..”, vendeu à autora e esta comprou o prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, nº …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de N.S. de Fátima, Lisboa, descrito na C.R. Predial de Lisboa sob o nº …, da freguesia de São Sebastião da Pedreira. (E, FA) 13º- O indicado prédio tinha sido comprado por “JJ”, a KK e mulher, aquisição essa registada a favor de compradora pela Ap. 3 de 1966/04/19; pelo averbamento À Ap. 2971, de 2010/08/11, foi registada a transferência de propriedade do indicado prédio para “LL – Seguros de Vida, SA”. (F, FA) 14º- A autora, na qualidade de única proprietária, constituiu o prédio urbano identificado supra em 1º em propriedade horizontal; a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano identificado supra em 1º encontra-se inscrita na referida Conservatória do Registo Predial pela Apresentação 2093, de 24 de Outubro de 2011; actualmente a autora é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à loja, a aquisição da propriedade da fração encontra-se inscrita a favor da Autora na referida Conservatória pela mencionada Apresentação 64, de 26 de Maio de 2011. (G, FA) 15º- Após as sucessivas atualizações a renda mensal paga pela BB à Autora cifrou-se no valor de € 2.929,31. (H, FA) 16º- A renda mensal paga por CC à BB cifra-se no valor de € 3.324,94. (I, FA) 17º- A Autora...

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