Acórdão nº 884/12.0TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 19 de Novembro de 2015

Magistrado ResponsávelLOPES DO REGO
Data da Resolução19 de Novembro de 2015
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA - Investimentos Imobiliários, Ldª, instaurou acção de despejo, na forma de processo ordinário, contra BB - Estabelecimentos Comerciais, S.A., e CC - Distribuição Alimentar, S.A., pedindo que se decretasse a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma “A" (correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa) e, em consequência, se condenassem as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam, e a ré BB a pagar valor correspondente ao da renda, desde a sentença até efectiva entrega do locado.

Alegou, em síntese, que, em 21/04/62, o anterior proprietário deu a loja de arrendamento a DD, que nela instalou um estabelecimento de supermercado.

Em 02/12/1971, EE, Ldª, anteriormente “DD”, cedeu a FF, SARL, a exploração do estabelecimento instalado na loja; em 21/01/82, a EE, Ldª e a “FF”, substituíram o referido contrato de cessão de exploração do estabelecimento por outro com prazo de 5 anos.

Em 31/07/87, a “FF” enquanto cessionária, cedeu a CC – Distribuição Alimentar, Lda, todos os direitos e obrigações que derivavam da sua posição de cessionária.

A autora comprou o prédio, em 23/05/2011, e constituiu-o em propriedade horizontal.

A renda mensal paga pela BB à autora cifrava-se em 2 929,31€ e a renda mensal paga pelo CC à BB era de 3 324,94€.

Após a compra do prédio, a autora tomou conhecimento das cessões anteriormente referidas, as quais não foram reconhecidas ou autorizadas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

Por outro lado, a “FF” havia cedido parte da loja a GG, Ldª, em 31/03/1980, para o exercício da actividade de papelaria e tabacaria, mediante o pagamento de renda mensal.

O CC cedeu a HH, Ldª, parte da loja, para comércio de produtos naturais, em Junho de 2002, mediante o pagamento de renda.

O CC cedeu ainda parte da loja a II, em Junho de 2006, para exercício da actividade de pronto a vestir, mediante pagamento de renda; ora, estas cedências não foram permitidas, autorizadas ou reconhecidas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.

A autora comprou o prédio e constituiu-o em propriedade horizontal, com vista a posterior revenda. A loja, devoluta, no mercado de arrendamento tem um valor de renda mensal entre 17 000€ e 20 000€ e, um valor para venda de 2 400 000€ a 2 700 000€.

A BB tem uma receita de 395,63€ resultante da diferença entre o que paga à autora e o que recebe do CC.

A CC, entre o que paga à BB e o que recebe de terceiros, apenas suporta 573,62€ mensais por uma loja de 1 043 m2.

Enquanto o arrendamento se mantiver, a autora não poderá revender ou arrendar a loja por aqueles preços, o que lhe causa prejuízo.

A cedência do gozo da loja sem autorização ou permissão do senhorio torna inexigível à autora a manutenção do arrendamento.

A ré BB contestou, defendendo que as cessões de exploração do estabelecimento e a cessão da posição contratual não estavam sujeitas, nas datas em que ocorreram, a autorização prévia ou comunicação ao senhorio.

Afirma que comunicou à anterior senhoria, a JJ, por carta de 11/08/87 a cessão de exploração ao CC; e a anterior proprietária reconheceu que a CC explora parte maioritária do estabelecimento, pelo que não tem a autora direito de resolver o contrato, por ter havido reconhecimento do beneficiário da cedência.

A ré CC contestou igualmente, alegando que a cessão de posição contratual de 31/07/1987 foi comunicada à proprietária/senhoria da altura, a JJ, por carta de 11/08/1987; e a ré CC sempre comunicou directamente com a então senhoria quando pretendia realizar pequenas intervenções na loja, como se extrai da comunicação de 14/04/98.

As pequenas lojas cedidas a terceiros vêm sendo exploradas, há décadas, como uma galeria comercial, situação que já pré-existia aquando da celebração do contrato de cessão da posição contratual. A proprietária/senhoria conhecia este modelo de exploração da loja, já que por diversas ocasiões enviou representantes à galeria comercial.

A autora respondeu, impugnando a invocada comunicação da cessão de posição contratual à então senhoria e o alegado modelo de exploração da loja como galeria comercial, bem como que os anteriores proprietários tivessem conhecimento desse modelo de exploração da loja.

A ré BB deduziu articulado superveniente, no qual invoca, em síntese, que a autora, ao abrigo da Lei 31/12, fez transitar o contrato para o regime do NRAU, passando a contrato com prazo certo de cinco anos, e actualizou a renda para 7 039,72€, desde Março de 2013 - o que faria desaparecer o fundamento da justa causa de resolução do contrato.

Admitido o articulado, a autora respondeu-lhe, negando que o fundamento da resolução seja o valor desajustado da renda.

Após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que: - Julgou a ação procedente e, consequentemente, declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma “A" correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa e, em consequência, condenou as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam.

A ré BB restituirá a fracção no prazo de um mês após o trânsito em julgado da decisão de resolução do contrato.

A ré BB pagará o valor correspondente ao da renda até à restituição do locado, valor esse que é elevado ao dobro caso não restitua a fracção no prazo de um mês supra referido.

  1. Inconformadas, apelaram as RR., tendo a Relação julgado procedentes as apelações e, consequentemente, revogado a decisão recorrida, que substituiu por outra que absolve as rés dos pedidos – começando por enunciar a matéria de facto provada nos seguintes termos: 1º- Por contrato escrito, de 21/04/1962, KK, então proprietário do prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de São Sebastião da Pedreira, Lisboa, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, deu de arrendamento à “DD, Lda” a única loja do prédio, actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A”. (Alínea A) dos factos Assentes, doravante FA) 2º- Foi estipulado o prazo de duração de um ano, a contar do dia 1 de Julho de 1962, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo. (A1, FA) 3º- A “DD, Lda” instalou no locado um estabelecimento de supermercado. (A2, FA) 4º- Foi estipulado que a loja arrendada se destina ao exercício da indústria e comércio em geral, com excepção dos ramos de carvoaria, agência funerária e taberna e quaisquer outros que pela sua natureza prejudiquem os outros inquilinos. (A3, FA) 5º- Foi estipulada uma renda anual de 240.000$00, a pagar em prestações mensais de 20 mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito. (A4, FA) 6º- Fica estipulado que a inquilina fica autorizada a fazer à sua conta as obras e benfeitorias que sejam necessárias para adaptação da loja aos fins a que se destinam ou futuramente a destinar. (A5, FA) 7º- Por contrato escrito de 2/12/1971, “EE, Ldª”, anteriormente “DD, Lda”, na qualidade de arrendatário da loja, cedeu à “FF, SARL”, a exploração, entre outros, do estabelecimento comercial instalado na loja referida em A). (B, FA) 8º- A cessão de exploração foi celebrada pelo prazo inicial de dez anos, com início em 01/01/1972, prorrogável por sucessivos períodos de dois anos. (B2, FA) 9º- Por contrato de 21/1/1982, “EE, Ldª”, e “FF, SARL”, substituíram integralmente o contrato de cessão de exploração referido em B) e B1). (C, FA) 10º- Por via dessa substituição, a cessão de exploração passou a ser pelo prazo de cinco anos, com início no dia 1 de Janeiro de 1982, automaticamente prorrogável por iguais períodos se não for denunciado por qualquer uma das partes com a antecedência de, pelo menos, sessenta dias do seu termo inicial ou de qualquer das eventuais prorrogações. (C1, FA) 11º- Por contrato escrito celebrado em 31 de Julho de 1987, “FF, S.A.R.L”, NIPC …, anteriormente denominada “FF, S.A.”, na qualidade de cessionária da loja, cedeu à 2ª Ré, “CC – DISTRIBUIÇÃO ALIMENTAR, LDA”, todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido pelo contrato celebrado em 21 de Janeiro de 1982 com “EE, LIMITADA”, que, entretanto, havia alterado a sua denominação para “BB, ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS, LIMITADA”, sobre, entre outros, o estabelecimento comercial de supermercado instalado na loja. (D, FA) 12º- Por escritura de 23/05/2011, “LL, S.A..”, vendeu à autora e esta comprou o prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, nº …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de N.S. de Fátima, Lisboa, descrito na C.R. Predial de Lisboa sob o nº …, da freguesia de São Sebastião da Pedreira. (E, FA) 13º- O indicado prédio tinha sido comprado por “JJ”, a KK e mulher, aquisição essa registada a favor de compradora pela Ap. 3 de 1966/04/19; pelo averbamento À Ap. 2971, de 2010/08/11, foi registada a transferência de propriedade do indicado prédio para “LL – Seguros de Vida, SA”. (F, FA) 14º- A autora, na qualidade de única proprietária, constituiu o prédio urbano identificado supra em 1º em propriedade horizontal; a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano identificado supra em 1º encontra-se inscrita na referida Conservatória do Registo Predial pela Apresentação 2093, de 24 de Outubro de 2011; actualmente a autora é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à loja, a aquisição da propriedade da fração encontra-se inscrita a favor da Autora na referida Conservatória pela mencionada Apresentação 64, de 26 de Maio de 2011. (G, FA) 15º- Após as sucessivas atualizações a renda mensal paga pela BB à Autora cifrou-se no valor de € 2.929,31. (H, FA) 16º- A renda mensal paga por CC à BB cifra-se no valor de € 3.324,94. (I, FA) 17º- A Autora...

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