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Acórdão nº 473/12.9TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 15 de Janeiro de 2015

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Vincent
Magistrado ResponsávelTAVARES DE PAIVA
Data da Resolução15 de Janeiro de 2015
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I - Relatório AA, LDA intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário contra BB, SA pedindo que a Ré seja condenada a pagar à autora a quantia correspondente ao sinal em dobro, no valor de € 1.050.000 em consequência do incumprimento culposo do contrato promessa, ou subsidiariamente ser reconhecida a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa, condenando-se a Ré à devolução do sinal em singelo à A e independentemente da procedência dos pedidos anteriores no pagamento de uma indemnização por responsabilidade civil pré-contratual em valor não inferior a € 1.320.325,31.

Alega, em síntese: Celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, tendo como pressuposto a facilidade de licenciamento que a Ré conferia aos projectos e que tinha por objecto determinada parcela com as características definidas.

Porém, o que se veio a constatar é que a parcela não existia em termos registrais, sendo essencial para a A., facto que a Ré não ignorava, licenciar a obra com determinado prazo, o que não veio a ocorrer perdendo a A objectivamente interesse no negócio, existindo declarações falsas da ré no contrato quanto à parcela e lugares de estacionamento previstas na mesma, tornando-se impossível a prestação e ainda a responsabilidade dita pré-contratual que fixa no valor referido, contabilizando as despesas com os projectos, encargos vários inclusive financeiros e administrativos.

A Ré contestou, dizendo, em suma, que a A. conhecia a parcela e os lugares de estacionamento previsto para a mesma, não garantindo a ré que os licenciamento seriam efectuados de forma mais rápida, dado que tal competência pertence à CML, nem o prazo foi previsto tendo por base o começo da construção ou a essencialidade para a A. desse prazo.

Refere ainda que havendo lugar ao sinal em dobro não tem a A. direito a qualquer outro valor indemnizatório, nem se verifica qualquer impossibilidade da prestação, concluindo pelo incumprimento do contrato promessa por parte da A pedindo a improcedência da acção e, em reconvenção pede que seja declarado fundamentadamente resolvido o contrato pela R e perdido a seu favor o sinal entregue.

Replicou a Autora e treplicou a ré mantendo ambas as partes o alegado e impugnando o alegado por cada uma.

Após o saneamento do processo, a selecção dos factos assentes e os da base instrutória, realizou-se o julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar à autora o valor de € 1.050.000,00, correspondente ao dobro do sinal e absolveu a Ré do demais peticionado.

A Ré não se conformou e interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa que, pelo Acórdão de fls. 896 a 915, condenou a Ré a restituir á A o sinal recebido, mas em singelo.

A A não se confirmou com esta decisão e interpôs recurso de revista para este Supremo Tribunal.

A nas suas alegações de recurso formula as seguintes conclusões: 1. O Tribunal a quo, esteve bem ao concluir ter existido um incumprimento definitivo do contrato-promessa, em virtude da perda objectiva do interesse da Autora na prossecução do mesmo; entendeu, porém, erradamente, que o dito incumprimento não seria imputável à Ré, mas antes a um terceiro procedendo a uma errónea interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis em sede de incumprimento contratual.

2. Em suma, entendeu o Tribunal a quo que, muito embora tenha efectivamente existido um incumprimento imputável à Ré, como a Autora somente invocou a perda de interesse num momento posterior, esse incumprimento já não seria imputável à Ré, mas antes à Câmara Municipal de ….

3. No entendimento da Autora, o Tribunal a quo não ponderou devidamente, em termos de direito substantivo, os factos provados nas instâncias inferiores, tendo, por isso, feito uma equívoca interpretação e qualificação jurídica dos factos e uma errada subsunção destes às normas aplicáveis, nomeadamente, no que se refere à qualificação jurídica atribuída aos factos relevantes para efeitos de imputação do incumprimento do contrato-promessa à Ré.

4. O acórdão recorrido beneficia injustamente a Ré, que incumpriu a sua obrigação de, no prazo estipulado, vender um imóvel com determinadas características, as quais acordou e assegurou (à Autora) no contrato-promessa, sem quaisquer condicionalismos em relação a actos de terceiros.

5. O acórdão recorrido é ainda injusto porque deixa a Autora totalmente indemne em relação a uma série de custos em que teve de incorrer, confiando nas declarações da Ré e, por conseguinte, na celebração do contrato definitivo, custos estes que a Excelentíssima Juíza que contactou com a prova não hesitou em ressarcir através da devolução do sinal em dobro.

6. Acresce que a Autora se encontra privada do sinal que entregou à Ré há mais de 3 anos (!), o qual, recorde-se, deveria ter sido restituído à Autora aquando da resolução do contrato-promessa.

7. Aliás, não pode deixar a Autora de assinalar que a decisão de lª instância aplicou com exemplar cuidado e brilhantismo o direito aos factos apurados, pelo que deve ser mantida na íntegra.

8. Da tese sustentada pelo Tribunal a quo resulta que uma pessoa pode, a seu belo prazer, comprometer-se a vender uma determinada coisa, com certas características e prazo especificamente acordados, e incumprir tranquilamente essa obrigação, alegando que o incumprimento não lhe é imputável e deixando por ressarcir os prejuízos causados à outra parte. Basta, para este efeito, escudar-se atrás de actos de terceiros - sem que as partes tenham querido sequer mencionar tais actos no contrato ou conferido aos mesmos qualquer relevância no programa contratual das partes -, para que aquele incumprimento não lhe seja imputável.

9. Não é certamente desta forma que este Supremo Tribunal aprecia e julga o (in)cumprimento contratual em Portugal! 10. Salvo o devido respeito, o acórdão recorrido confunde a perda do interesse da Autora, apreciada objectivamente com a imputabilidade do não cumprimento (no caso, do atraso causado pela Ré e que fez a Autora perder o interesse na celebração do contrato definitivo) à Ré, concluindo que, pelo facto de, num primeiro momento, a Autora ter mantido o interesse no contrato, então, mais tarde, essa perda de interesse já não poderia ser imputada à Ré.

11. Quando é evidente que uma questão é a circunstância concreta que conduz à perda do interessa da Autora, e que, por sua vez, conduz ao incumprimento definitivo do contrato-promessa, por já se encontrar, à data, em mora; outra, muito diferente, é a imputabilidade desse incumprimento à Ré.

12. Ora, dos factos provados, resulta claramente que a perda de interesse da Autora resulta do incumprimento culposo da Ré e que, portanto, lhe é imputável.

13. Desde logo, a Ré obrigou-se, nos termos do contrato-promessa celebrado entre as partes, a vender a parcela de terreno 3.19 com as seguintes características prévia e expressamente acordadas e negociadas pelas partes: uma área de implantação do edificado acima do embasamento de 750 m2, e a área bruta de construção ou de pavimento de 5.250 m2, com a criação de 30 lugares de estacionamento privado, até ao dia 15 de Outubro de 2011.

14. O prazo e as características específicas, designadamente a eliminação da componente pública do estacionamento, foram expressamente negociadas pelas partes previamente à celebração do contrato e constituíram condições essenciais e expressamente referidas pela Autora para celebrar o aludido contrato-promessa, facto que a Ré sabia e aceitou.

15. Tanto que a Ré fez crer à Autora que a eliminação dos estacionamentos públicos estava assegurada e que, à data da celebração do aludido contrato-promessa, o imóvel já possuía as características acordadas, tendo a Ré para este efeito remetido à Autora a ficha de caracterização do imóvel - a qual constitui uma garantia dos parâmetros de um determinado lote de terreno - já sem os lugares de estacionamento público, a qual ficou anexa e como parte integrante do referido ao contrato.

16. Assim, no mínimo, a Ré estava contratualmente vinculada a criar todas as condições para que o projecto pudesse ser aprovado pela Câmara Municipal de …, com as características acordadas, nomeadamente, sem a exigência de lugares de estacionamento público.

17. Na verdade, das negociações e das declarações efectuadas pela Ré, resulta que esta assegurou e efectivamente garantiu a eliminação da componente pública dos lugares de estacionamento, tendo-se vinculado a vender o imóvel prometido, com as características acordadas, e assumindo assim o risco de inexistências das mesmas na data prevista para a celebração do contrato definitivo.

18. Em todo o caso, a verdade é que a Ré não logrou promover em tempo útil a alteração das condições de licenciamento para fazer com que a inclusão desses lugares de estacionamento público fosse eliminada, conforme se tinha comprometido, nem tão-pouco actuou diligentemente nesse sentido.

19. Acresce que as partes não condicionaram o cumprimento e/ou a possibilidade de cumprimento do contrato-promessa a qualquer facto de terceiro, designadamente, à actuação da Câmara Municipal de …, não resultando essa circunstância da vontade das partes, nem encontrando a mesma qualquer apoio no texto do contrato.

20. Na verdade, em parte alguma do clausulado acordado se faz qualquer alusão à necessidade de obter autorizações de entidades terceiras para o cumprimento daquela obrigação. Nem podia a Autora ter sequer previsto qualquer condicionamento, uma vez que a Ré lhe assegurou, não só a existência do imóvel à data da celebração do contrato-promessa, como ainda que o imóvel já possuía as características expressamente acordadas entre as partes.

21. Por outro lado, e conforme reconhecido pelo Tribunal de 1ª instância, a Ré fazia constar dos contratos por si celebrados, sempre que tal fosse necessário, uma menção à necessidade de obtenção de autorização de terceiros. No presente caso, não...

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