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Acórdão nº 36/12.9TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 13 de Janeiro de 2015

Judgment Citações 31 Citado por 4 Precedent Map Related
Vincent
Magistrado ResponsávelFONSECA RAMOS
Data da Resolução13 de Janeiro de 2015
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Proc.36/12.9TVLSB.L1 R-478[1] Revista Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1) AA e mulher BB, CC.

DD.

2) EE e mulher FF.

GG e mulher HH.

3) II e mulher JJ.

KK.

LL.

4) MM.

Intentaram, em 7.1.2012, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa, com distribuição à 3ª Vara, acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário contra: NN, S.A.

Alegando, em síntese que: - Entre os Autores e a Ré foram celebrados os contratos promessa de compra e venda juntos como docs. 2, 3, 6, 8 e 10; - As partes condicionaram a celebração dos contratos definitivos, em causa nos presentes autos, a uma condição resolutiva que consistia na obtenção de financiamento bancário destinado à aquisição dos imóveis objecto dos contratos promessa; - Os Autores não conseguiram obter empréstimo bancário nos montantes pretendidos e a que condicionaram a sua decisão de compra das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - A não verificação de tal condição fundamenta a resolução dos contratos promessa em causa nos presentes autos e a obrigação da Ré restituir as quantias recebidas ao abrigo de tais contratos, a título de sinal; - Existe incumprimento definitivo imputável à Ré, porquanto, nos contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos, foi previsto um prazo para a conclusão da construção das fracções autónomas até Dezembro de 2009; - A Ré não cumpriu tal prazo não obstante estarem reunidos todos os circunstancialismos para a construção e conclusão das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - Decorridos 11 meses desde a data prevista para a conclusão das obras de construção das fracções autónomas em causa nos presentes autos, os Autores interpelaram a Ré para que esta procedesse à marcação das respectivas escrituras públicas de compra e venda, dando-lhe um prazo para o efeito, com a cominação da resolução do contrato após o decurso de tal prazo, na sequência de tais interpelações, a Ré não procedeu à marcação das escrituras públicas de compra e venda.

Concluíram pela procedência da acção e, em consequência, declararem-se resolvidos os contratos promessa celebrados entre os Autores e a Ré e a condenação da Ré a restituir aos AA. as quantias recebidas a título de sinal, acrescidas de juros legais desde a data da citação da Ré até efectivo e integral pagamento.

Citada, contestou a Ré, alegando, em síntese, que: - Interpelada para realizar as escrituras, a Ré designou dia para a sua realização — 24.05.2011 — dentro do prazo consignado nas cláusulas dos cpcv outorgados, não obstante devidamente notificados para o efeito, a verdade é que nenhum dos AA. se apresentou no dia, hora e local designados para a outorga da escritura de compra e venda; - A Ré notificou, de novo, os AA. para outorgar aquela escritura de compra e venda, agora no dia 19 de Julho de 2011, não obstante e embora devidamente notificados, uma vez mais os AA. não compareceram à escritura de compra e venda; - A condição resolutiva aposta nos contratos promessa é nula, uma vez que contraria o regime legal aplicável ao contrato promessa cujas normas revestem carácter imperativo, não podendo ser afastadas por vontade das partes; - Tendo os AA. sido convocados para as respectivas escrituras no prazo consignado nos respectivos contratos promessa e não tendo comparecido a outorgar as mesmas, nem a 24 de Maio de 2011, nem a 19 de Julho de 2011, deve considerar-se que incumpriram definitivamente os respectivos contratos promessa, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808° do Código Civil, com as legais consequências, ou seja, com a perda de todas as importâncias entregues à Ré, a título de sinal e seu reforço.

Concluiu que deve a presente acção ser julgada improcedente e não provada, absolvendo-se a R. do pedido.

Replicaram os AA. alegando, em síntese, que: - A Condição Resolutiva constante da Cláusula Quarta dos Contratos Promessa de Compra e Venda em causa nos presentes autos é válida; - Quer aquando da primeira marcação para a outorga das escrituras públicas, quer aquando da segunda marcação para o mesmo efeito, os Autores comunicaram à Ré que não tinham obtido financiamento bancário correspondente a 80% do valor para a aquisição das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - Invocar, como faz a Ré, que a condição resolutiva constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos é nula, constitui abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”; - A Ré outorgou os contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos, com a Cláusula Quarta, aceitando-a, criando a convicção nos Autores que lhes devolveria as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento no caso de os Autores não conseguirem financiamento bancário correspondente a 80% do valor da aquisição das fracções autónomas; - A condição resolutiva constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos constituiu uma condição essencial para a decisão de outorgar tais contratos por parte dos aqui Autores, na qualidade de promitentes-compradores; - Como muito bem sabe a Ré, sem o texto constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos, nunca os aqui Autores teriam outorgado tais contratos; - É um descaramento, uma desculpa de mau pagador, vir agora invocar que a Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos seja nula e de nenhum valor; Concluem como na petição inicial, devendo a Ré ser condenada como litigante de má fé em multa e indemnização, cuja fixação requerem seja fixada pelo Tribunal.

A fls. 369 e segs. foi proferido despacho saneador com fixação dos factos assentes e base instrutória, sem reclamações.

Teve lugar a audiência de julgamento, tendo o tribunal respondido à base instrutória nos termos do despacho de fls. 434 e segs., sem reclamação.

*** A final foi proferida sentença – fls. 443 a 459 – que decretou: “Pelo exposto julgo a presente acção procedente, por provada, e em consequência, decido: l) Declarar resolvidos os contratos promessa, discutidos nos autos, celebrados entre os Autores e a Ré.

2) Condenar a Ré a restituir aos Autores AA, BB, CC e DD a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 96.000,00 (noventa e seis mil euros), acrescidas de juros legais desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento; 3) Condenar a Ré a restituir aos Autores EE, FF, GG, HH a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescida de juros legais desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento; 4) Condenar a Ré a restituir aos Autores II, JJ, KK e LL a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 49.000,00 (quarenta e nove mil euros), acrescida de juros legais desde a data de citação e até efectivo e integral pagamento; 5) Condenar a Ré a restituir ao Autor MM a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescida de juros legais desde a data de citação e até efectivo e integral pagamento.

6) Condenar a Ré em 5 UCs de multa e em indemnização aos AA. nos termos do art.457º, nº3, do Código de Processo Civil, por ter litigado de má fé. […].” *** Inconformada, a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 1.7.2014 – fls. 570 a 581 – julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e, consequentemente, absolvendo a Ré de todos os pedidos contra ela formulados.

*** Inconformados, os AA. recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões:

  1. Da condição resolutiva aposta nos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes, da sua verificação e demonstração face à matéria de facto provada e ao regime jurídico adequado e aplicável: I. Ao concluir que os Recorrentes comunicaram à Recorrida a verificação da condição resolutiva aposta nos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes (impossibilidade de obtenção de empréstimo bancário, correspondente a 80% do valor de aquisição das fracções autónomas objectos dos mencionados contratos-promessa), com base numa suposição assente na generalidade dos bancos, mas não na totalidade dos bancos, e segundo critérios abstractos, o Tribunal da Relação de Lisboa fez uma errada aplicação da regulamentação deste elemento acidental típico que é a condição (constante dos artigos 270º e ss. do Código Civil), porquanto não procedeu à prévia delimitação do evento condicionante à luz das regras consagradas nos artigos 236° a 238º do Código Civil.

    1. A letra da cláusula quarta dos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes, o equilíbrio das prestações e a composição dos interesses vertidos nos mencionados contratos não se compadecem com a interpretação da condição — impossibilidade de obtenção de empréstimo bancário — na totalidade dos bancos (dentro e fora de Portugal), segundo critérios concretos, como perfilha o Tribunal da Relação de Lisboa.

      III. Semelhante interpretação acarretaria para os Recorrentes a imposição de submeterem candidaturas a um crédito em todos os bancos/instituições bancárias do Mundo, demonstrando a impossibilidade de obtenção do empréstimo bancário pretendido, designadamente pela recusa desse empréstimo, na totalidade dos bancos/instituições bancárias do Mundo.

    2. Ora, outra não pode ser a conclusão que tal interpretação seria altamente gravosa e desproporcional para os Recorrentes/promitentes-compradores, pelo que não poderá prevalecer (artigo 237° do Código Civil, até porque, como se refere no Acórdão da Relação de Lisboa, atenta a cláusula sexta dos contratos-promessa, os Recorrentes, avisados pela Recorrida com a antecedência mínima de 60 dias da data da celebração da escritura de compra e venda, podiam obter o adiamento, apenas por um mês, dessa data, no caso de necessitarem desse prazo adicional para a concretização do crédito bancário.

    3. Entendem os Recorrentes, salvo o devido respeito, que a...

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