Acórdão nº 36/12.9TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 13 de Janeiro de 2015

Magistrado Responsável:FONSECA RAMOS
Data da Resolução:13 de Janeiro de 2015
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

1. Os negócios jurídicos não são imperativamente puros. As partes podem celebrar contratos sob condição suspensiva ou resolutiva, ou acordar cláusulas acessórias típicas ou atípicas, desde que os negócios por sua natureza, não sejam com elas incompatíveis, o que é corolário do princípio da liberdade contratual – art. 405º do Código Civil. O art. 271º, nº1, fere de nulidade o negócio jurídico subordinado a condição contrária à lei ou à ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes, sendo ainda que, nos termos do nº2, se a condição for resolutiva, tem-se por não escrita. 2. Se, em contratos promessa de compra e venda, as partes concordaram na aposição de uma cláusula resolutiva segundo a qual se os promitentes compradores não obtivessem financiamento bancário correspondente a 80% do valor da compra e venda, o ónus da prova do facto-condição incumbiria aos promitentes compradores. 3.... (ver resumo completo)

 
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Proc.36/12.9TVLSB.L1 R-478[1] Revista Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1) AA e mulher BB, CC.

DD.

2) EE e mulher FF.

GG e mulher HH.

3) II e mulher JJ.

KK.

LL.

4) MM.

Intentaram, em 7.1.2012, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa, com distribuição à 3ª Vara, acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário contra: NN, S.A.

Alegando, em síntese que: - Entre os Autores e a Ré foram celebrados os contratos promessa de compra e venda juntos como docs. 2, 3, 6, 8 e 10; - As partes condicionaram a celebração dos contratos definitivos, em causa nos presentes autos, a uma condição resolutiva que consistia na obtenção de financiamento bancário destinado à aquisição dos imóveis objecto dos contratos promessa; - Os Autores não conseguiram obter empréstimo bancário nos montantes pretendidos e a que condicionaram a sua decisão de compra das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - A não verificação de tal condição fundamenta a resolução dos contratos promessa em causa nos presentes autos e a obrigação da Ré restituir as quantias recebidas ao abrigo de tais contratos, a título de sinal; - Existe incumprimento definitivo imputável à Ré, porquanto, nos contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos, foi previsto um prazo para a conclusão da construção das fracções autónomas até Dezembro de 2009; - A Ré não cumpriu tal prazo não obstante estarem reunidos todos os circunstancialismos para a construção e conclusão das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - Decorridos 11 meses desde a data prevista para a conclusão das obras de construção das fracções autónomas em causa nos presentes autos, os Autores interpelaram a Ré para que esta procedesse à marcação das respectivas escrituras públicas de compra e venda, dando-lhe um prazo para o efeito, com a cominação da resolução do contrato após o decurso de tal prazo, na sequência de tais interpelações, a Ré não procedeu à marcação das escrituras públicas de compra e venda.

Concluíram pela procedência da acção e, em consequência, declararem-se resolvidos os contratos promessa celebrados entre os Autores e a Ré e a condenação da Ré a restituir aos AA. as quantias recebidas a título de sinal, acrescidas de juros legais desde a data da citação da Ré até efectivo e integral pagamento.

Citada, contestou a Ré, alegando, em síntese, que: - Interpelada para realizar as escrituras, a Ré designou dia para a sua realização — 24.05.2011 — dentro do prazo consignado nas cláusulas dos cpcv outorgados, não obstante devidamente notificados para o efeito, a verdade é que nenhum dos AA. se apresentou no dia, hora e local designados para a outorga da escritura de compra e venda; - A Ré notificou, de novo, os AA. para outorgar aquela escritura de compra e venda, agora no dia 19 de Julho de 2011, não obstante e embora devidamente notificados, uma vez mais os AA. não compareceram à escritura de compra e venda; - A condição resolutiva aposta nos contratos promessa é nula, uma vez que contraria o regime legal aplicável ao contrato promessa cujas normas revestem carácter imperativo, não podendo ser afastadas por vontade das partes; - Tendo os AA. sido convocados para as respectivas escrituras no prazo consignado nos respectivos contratos promessa e não tendo comparecido a outorgar as mesmas, nem a 24 de Maio de 2011, nem a 19 de Julho de 2011, deve considerar-se que incumpriram definitivamente os respectivos contratos promessa, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808° do Código Civil, com as legais consequências, ou seja, com a perda de todas as importâncias entregues à Ré, a título de sinal e seu reforço.

Concluiu que deve a presente acção ser julgada improcedente e não provada, absolvendo-se a R. do pedido.

Replicaram os AA. alegando, em síntese, que: - A Condição Resolutiva constante da Cláusula Quarta dos Contratos Promessa de Compra e Venda em causa nos presentes autos é válida; - Quer aquando da primeira marcação para a outorga das escrituras públicas, quer aquando da segunda marcação para o mesmo efeito, os Autores comunicaram à Ré que não tinham obtido financiamento bancário correspondente a 80% do valor para a aquisição das fracções autónomas em causa nos presentes autos; - Invocar, como faz a Ré, que a condição resolutiva constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos é nula, constitui abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”; - A Ré outorgou os contratos promessa de compra e venda em causa nos presentes autos, com a Cláusula Quarta, aceitando-a, criando a convicção nos Autores que lhes devolveria as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento no caso de os Autores não conseguirem financiamento bancário correspondente a 80% do valor da aquisição das fracções autónomas; - A condição resolutiva constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos constituiu uma condição essencial para a decisão de outorgar tais contratos por parte dos aqui Autores, na qualidade de promitentes-compradores; - Como muito bem sabe a Ré, sem o texto constante da Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos, nunca os aqui Autores teriam outorgado tais contratos; - É um descaramento, uma desculpa de mau pagador, vir agora invocar que a Cláusula Quarta dos contratos promessa em causa nos presentes autos seja nula e de nenhum valor; Concluem como na petição inicial, devendo a Ré ser condenada como litigante de má fé em multa e indemnização, cuja fixação requerem seja fixada pelo Tribunal.

A fls. 369 e segs. foi proferido despacho saneador com fixação dos factos assentes e base instrutória, sem reclamações.

Teve lugar a audiência de julgamento, tendo o tribunal respondido à base instrutória nos termos do despacho de fls. 434 e segs., sem reclamação.

*** A final foi proferida sentença – fls. 443 a 459 – que decretou: “Pelo exposto julgo a presente acção procedente, por provada, e em consequência, decido: l) Declarar resolvidos os contratos promessa, discutidos nos autos, celebrados entre os Autores e a Ré.

2) Condenar a Ré a restituir aos Autores AA, BB, CC e DD a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 96.000,00 (noventa e seis mil euros), acrescidas de juros legais desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento; 3) Condenar a Ré a restituir aos Autores EE, FF, GG, HH a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescida de juros legais desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento; 4) Condenar a Ré a restituir aos Autores II, JJ, KK e LL a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 49.000,00 (quarenta e nove mil euros), acrescida de juros legais desde a data de citação e até efectivo e integral pagamento; 5) Condenar a Ré a restituir ao Autor MM a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescida de juros legais desde a data de citação e até efectivo e integral pagamento.

6) Condenar a Ré em 5 UCs de multa e em indemnização aos AA. nos termos do art.457º, nº3, do Código de Processo Civil, por ter litigado de má fé. […].” *** Inconformada, a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 1.7.2014 – fls. 570 a 581 – julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e, consequentemente, absolvendo a Ré de todos os pedidos contra ela formulados.

*** Inconformados, os AA. recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões:

  1. Da condição resolutiva aposta nos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes, da sua verificação e demonstração face à matéria de facto provada e ao regime jurídico adequado e aplicável: I. Ao concluir que os Recorrentes comunicaram à Recorrida a verificação da condição resolutiva aposta nos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes (impossibilidade de obtenção de empréstimo bancário, correspondente a 80% do valor de aquisição das fracções autónomas objectos dos mencionados contratos-promessa), com base numa suposição assente na generalidade dos bancos, mas não na totalidade dos bancos, e segundo critérios abstractos, o Tribunal da Relação de Lisboa fez uma errada aplicação da regulamentação deste elemento acidental típico que é a condição (constante dos artigos 270º e ss. do Código Civil), porquanto não procedeu à prévia delimitação do evento condicionante à luz das regras consagradas nos artigos 236° a 238º do Código Civil.

    1. A letra da cláusula quarta dos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre as partes, o equilíbrio das prestações e a composição dos interesses vertidos nos mencionados contratos não se compadecem com a interpretação da condição — impossibilidade de obtenção de empréstimo bancário — na totalidade dos bancos (dentro e fora de Portugal), segundo critérios concretos, como perfilha o Tribunal da Relação de Lisboa.

      III. Semelhante interpretação acarretaria para os Recorrentes a imposição de submeterem candidaturas a um crédito em todos os bancos/instituições bancárias do Mundo, demonstrando a impossibilidade de obtenção do empréstimo bancário pretendido, designadamente pela recusa desse empréstimo, na totalidade dos bancos/instituições bancárias do Mundo.

    2. Ora, outra não pode ser a conclusão que tal interpretação seria altamente gravosa e desproporcional para os Recorrentes/promitentes-compradores, pelo que não poderá prevalecer (artigo 237° do Código Civil, até porque, como se refere no Acórdão da Relação de Lisboa, atenta a cláusula sexta dos contratos-promessa, os Recorrentes, avisados pela Recorrida com a antecedência mínima de 60 dias da data da celebração da escritura de compra e venda, podiam obter o adiamento, apenas por um mês, dessa...

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