Acórdão nº 2190/09.8TBEVR.E1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 22 de Janeiro de 2015
| Magistrado Responsável | ABRANTES GERALDES |
| Data da Resolução | 22 de Janeiro de 2015 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
I - AA e BB, intentaram acção declarativa contra CC e DD, pedindo a condenação no pagamento da quantia de € 40.000,00 correspondente ao dobro do sinal que foi prestado no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, assim como no pagamento das despesas efectuadas e de outros danos.
Alegam que os RR. não cumpriram o contrato-promessa de compra e venda, na medida em que não afastaram os ónus e encargos que continuavam a persistir sobre a fracção prometida vender.
Os RR. contestarem e alegaram que nenhum obstáculo existia à outorga da escritura pública de compra e venda, tendo sido os AA. que se recusaram a outorgá-la, de modo que, em via reconvencional, reclamam o direito a haver o sinal que foi pago pelos AA. no valor de € 20.000,00.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando os RR, no pagamento do sinal em dobro, sendo julgada improcedente a reconvenção Os RR. recorreram e a Relação confirmou a sentença.
Os RR. interpuseram recurso de revista que foi admitida como revista excepcional, suscitando-se as seguintes questões essenciais: a) Nulidade do acórdão por falta ou insuficiência de fundamentação; b) Ilegitimidade da declaração de resolução do contrato-promessa de compra e venda feita pelos AA., na medida em que a persistência das inscrições do pacto de preferência e da taxa de construção a favor da Cooperativa não impedia a outorga do contrato de compra e venda, nem prejudicava de modo algum os AA.; c) Ausência de culpa dos RR. no que respeita à não obtenção da declaração para efeitos de cancelamento do pacto de preferência e da taxa de construção, uma vez que a mesma foi ilegitimamente recusada pela Cooperativa.
Os AA. contra-alegaram.
II – Factos provados: 1. Os AA. encontraram em venda, junto da mediadora imobiliária EE - Soc. de Mediação Imobiliária, Ldª (titular da licença n° … - AMI, e a que explora a marca FF), a fracção B, correspondente ao r/c e 1º andar do prédio urbano da R. …, Urban. do Moinho, Évora, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. … da freguesia da Horta das Figueiras e descrito na CRP de Évora sob o n° ….
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A aquisição, por compra, do prédio a que se alude em 1.
mostra-se inscrita a favor da R. mulher pela Ap. 6, de 27-8-04.
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Pela Ap. 31, de 29-11-04, mostra-se registado um “Pacto de preferência”, pelo prazo de 30 anos, a favor da Coop. de Habitação Económica GG, C.R.L., da qual a R. mulher é cooperante.
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De acordo com os estatutos da Cooperativa, o não exercício do direito referido em 3.
implicaria para a R. mulher o pagamento de uma “Taxa de construção”, taxa estipulada anualmente pela assembleia-geral da Cooperativa.
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No dia 17-6-09, os AA. e os RR., celebraram um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto o prédio descrito em 1., nos termos do qual os RR. prometeram vender aos AA. e estes prometeram comprar o imóvel referido em 1.
, pelo preço de € 100.000,00, “livre de ónus ou encargos”.
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A título de sinal e princípio de pagamento, os AA. emitiram um cheque a favor dos RR., que lhes entregaram, no valor de € 20.000,00, tendo os RR. dado a respectiva quitação.
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Acordaram ainda que a escritura pública seria para efectuar no prazo de 90 dias a contar da data da outorga do contrato, num dos Cart. Not. de Évora ou na Conservatória com o serviço Casa Pronta.
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Ficou clausulado que o não exercício do direito de preferência por parte da Cooperativa era condição essencial para os AA., determinante para a decisão de realização do contrato.
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Acordaram ainda que a R. mulher disponibilizaria ao A. todos os documentos da sua responsabilidade necessários para a realização da escritura definitiva.
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A organização de parte da documentação necessária para a outorga do acto definitivo de compra e venda do imóvel foi promovida com o auxílio dos serviços da imobiliária EE, Ldª.
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Com data de 18-6-09, a R. mulher remeteu uma carta registada com aviso de recepção à direcção da Cooperativa, que a recebeu, informando que havia acordado com o R. marido a venda do prédio descrito em 1.
, pelo preço de € 100.000,00 (fls. 53 e 134).
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Com data de 23-6-09, a Cooperativa remeteu uma carta registada com aviso de recepção à R. mulher, que a recebeu, solicitando-lhe que se deslocasse aos seus serviços administrativos a fim de iniciar o processo de alienação do prédio (fls. 54 e 136) 13. Na sequência da carta mencionada em 12.
, a R. mulher informou a mediadora imobiliária, e esta informou os AA., de que a Cooperativa não iria exercer o direito de preferência.
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Os RR. pretendiam evitar o exercício do direito de preferência por parte da Cooperativa.
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Os RR. foram informados pela empresa imobiliária de que a Conservadora responsável pelo serviço Casa Pronta, onde se iria formalizar o negócio prometido, apenas cancelaria a inscrição registral do pacto de preferência com base numa declaração escrita de renúncia subscrita pela preferente.
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Alguns dias após a recepção da carta referida em 12.
, a R. mulher dirigiu-se aos serviços da Cooperativa com a intenção de solicitar a emissão de tal declaração, o que fez, na pessoa de HH, funcionário da Cooperativa, por quem foi atendida.
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Aí, foi comunicado à R. mulher que, caso a Cooperativa não viesse a exercer o seu direito de preferência, a “Taxa de construção” que ela teria de pagar para a libertação do ónus ascendia ao valor de € 7.568,08.
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O funcionário que atendeu a R. mulher recusou-se a entregar a declaração solicitada sem que fosse efectuado o pagamento da quantia mencionada em 17.
, alegando que, tal como já ocorrera em casos anteriores com outros cooperadores, se o fizesse, a R. não iria pagar a verba reclamada.
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Por acordo entre AA. e os RR., foi designado o dia 23-7-09 para a outorga do acto definitivo de compra e venda do imóvel, junto da CRP de Évora, a cargo da Conservadora II.
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A empresa imobiliária interpelou os RR. relativamente à necessidade de obterem o documento com vista ao distrate do ónus referido em 3.
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Em 22-7-09, a R. mulher elaborou e entregou nos serviços da Cooperativa um requerimento a solicitar uma cópia da carta que esta tinha entregue na CRP de Évora (Casa Pronta) no âmbito do processo de alienação do prédio a que se alude em 1.
(fls. 137).
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Nessa mesma data, a R. mulher remeteu um fax à Cooperativa informando que no dia seguinte, pelas 10.30 h, na CRP de Évora, iria realizar-se a escritura definitiva, solicitando a presença de um representante da Cooperativa para os devidos efeitos (fls. 143).
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Também no dia 22-7-09, os RR. desocuparam o imóvel descrito em 1.
e foram habitar com familiar da R. mulher, desocupação que foi realizada num único dia.
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No dia 2-7-09, os RR. celebraram com JJ - Promoção Imobiliária, Ldª, um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel para habitação, tendo pago o valor de € 14.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
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Após a venda do imóvel identificado em 1.
, pretendiam os RR. mudar a sua habitação para outro imóvel que tinham em vista.
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Na data designada para a outorga da escritura de compra e venda - 23-7-2009 - encontravam-se presentes na Conservatória os AA. e os RR., que se fizeram acompanhar de advogado, irmão da R. mulher, a Conservadora, o representante da imobiliária EE, LL, um representante da Cooperativa e um representante da CGD, banco com inscrição de hipoteca sobre o imóvel (Ap. 6 de 2008/09/08) que seria simultaneamente o banco mutuante aos AA. do remanescente do preço ainda em falta.
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No local, o representante da Cooperativa referiu que a “Taxa de construção” a que se alude em 4.
, requerida para a emissão do documento, com vista ao distrate do ónus, não havia sido paga, razão pela qual o documento não havia sido emitido.
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Os AA. recusaram-se a realizar a escritura por considerarem que, assim, o prédio não ficava livre de ónus.
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A escritura não se realizou, emitindo a Conservadora uma declaração onde consta que a escritura para esse dia designada não se efectuou por não ter sido apresentado documento comprovativo do cancelamento do pacto de preferência registado a favor da Coop. de Hab. Económica-GG, CRL, a coberto da apres. 31 de 29-11-04.
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Quando entregou a declaração referida em 29.
, a Conservadora questionou ambas as partes sobre o que deveria fazer quanto ao procedimento Casa Pronta iniciado para formalizar o negócio prometido, dando-lhes duas alternativas: ou encerrá-lo de imediato e liquidar os emolumentos devidos, ou mantê-lo aberto, caso as partes considerassem existir possibilidade de o negócio se vir a concretizar.
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A resposta de ambas as partes foi no sentido da segunda hipótese, pelo que a Conservadora manteve o procedimento aberto.
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Logo aí os RR. informaram os AA. e a Conservadora de que iriam diligenciar junto da Cooperativa para solucionar o assunto, o que fizeram através dos docs. mencionados em 34.
, 35.
e 38.
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Dessas diligências, os RR. deram conhecimento aos AA.
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No dia 23-7-09, a R. mulher remeteu uma carta à Cooperativa solicitando que, no prazo de 3 dias úteis, emitisse e lhe entregasse uma declaração escrita atestando o não exercício da preferência, para poder cancelar a inscrição registral de tal direito (fls. 145 a 147).
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Na mesma data, a R. mulher deu entrada nos serviços da Cooperativa de um requerimento, dirigido à Direcção desta, solicitando a realização de uma reunião no dia 28 do mesmo mês, para resolver o assunto relativo à venda do imóvel (fls. 153).
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Com data de 23-7-09, a R. mulher fez constar, por escrito, que informava os promitentes-compradores, ora AA., "Que, em...
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