Acórdão nº 1798/09.6TBCSC.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 26 de Maio de 2015
| Magistrado Responsável | GABRIEL CATARINO |
| Data da Resolução | 26 de Maio de 2015 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
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RELATÓRIO.
“AA, Lda.
”, intentou contra “BB, SA.”, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo que: a) seja declarado que a R. incumpriu o contrato que outorgou com a A., condenando-se a R. a reconhecer o incumprimento; b) seja reduzido o preço do contrato no equivalente a ¼-€ 60.045,49 + IVA (dado o prazo contratual já decorrido sem que a A. tivesse podido beneficiar dos direitos que contratou com a R. e os prejuízos que tal incumprimento lhe causa), condenando-se a R. a restituir esta quantia à A. acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento; c) a R. seja condenada a pagar à A. quantia a arbitrar mediante juízo de equidade por cada ano que se complete a partir da citação, sem que a R. tenha cumprido integralmente com todas as obrigações a que se vinculou e contratou com a A. nos termos expandidos na petição inicial, nomeadamente nos artº 291º e 292º; d) a Ré seja condenada a pagar à A. a quantia de € 139.692, 00 a título de danos futuros referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008 em que o estabelecimento da A. esteve encerrado; e) a Ré seja condenada a pagar à A. quantia a apurar em liquidação de sentença também a título de danos futuros, a partir de Janeiro de 2009 até que as reparações das infiltrações e da extracção de fumos e cheiros estejam correcta e cabalmente realizadas; f) Declarar que a A. não está obrigada ao pagamento das taxas referentes aos anos de 2005, 2006, 2007, 2008 e 2009 condenando-se a R. a reconhecer este direito da A.; g) Declarar que a A. não está obrigada ao pagamento das taxas, até que as reparações das infiltrações e da extracção de fumos e cheiros estejam correcta e cabalmente realizadas de forma que a A. possa abrir o seu estabelecimento, condenando-se a R. a reconhecer este direito da A.; h) Declarar que a A. não está obrigada ao pagamento das taxas, até que a R. cumpra integralmente com as obrigações legalmente estipuladas (Dec-Lei nº 335/91 de 7 de Setembro; Contrato de Concessão da Construção e Exploração da …; Regulamento de Exploração e Utilização da …) condenando-se a R. a reconhecer este direito da A..
Para substanciar a pretensão que impetra, alegou, em síntese, que: Em 17.09.1997, entre a R. e CC (sócio da A.) foi assinado um contrato promessa de cessão de direito de utilização de estabelecimento comercial na ..., e, posteriormente, com autorização e anuência da R., o referido CC cedeu à A. a sua posição contratual na mencionada promessa, vindo, em 26.03.2001, a A. e a R. a outorgar o contrato de cessão de direito de utilização de estabelecimento comercial na ... junto sob docs. nºs 1 e 2, pelo prazo de 25 anos a contar da data da entrega, que ocorreu em 2.09.1999, pelo preço de 48.152.160$00, acrescido de IVA, referente ao estabelecimento comercial identificado com o número L 23, o qual inclui o terraço identificado com o número T..., bem como o conceito integrado e global, baseado em princípios de harmonização da imagem, política promocional e animação, que subjaz todo o empreendimento, e da exploração e fomento da ocupação plena, tudo conforme resultam dos pontos 4 e 5 dos Considerandos do contrato.
O estabelecimento comercial em causa destina-se à actividade de restauração.
Em 26.03.2001, a A. já tinha pago integralmente à R. o preço de 57.927.090$00, acrescido de IVA.
Contudo, desde finais do ano 2000 que o estabelecimento da A. apresenta graves deficiências de infiltrações e deficiente extracção de fumos e cheiros, que a R. não tem sido capaz de solucionar, não obstante as obras levadas a cabo, o que impede a A. de ter o gozo e de exercer no estabelecimento a sua actividade comercial de restauração de forma plena, afastando a clientela do estabelecimento da A., obrigando-a, mesmo, a proceder ao encerramento do estabelecimento em Dezembro de 2005, o que se manteve até, pelo menos, Fevereiro de 2009.
Até 4.03.2009 os defeitos no estabelecimento não estavam reparados.
A agravar esta situação, mostra-se violado o objecto central do contrato, e condição essencial, que era a continuidade de exploração na Marina e fomento de ocupação plena, porquanto, passados mais de 8 anos desde que a A. adquiriu o seu direito, mais de 50% dos estabelecimentos estão encerrados e a política promocional e de animação é manifestamente insuficiente.
Em violação do disposto no DL. 335/91, de 7.09, que regulamentou a concessão da Marina, a R. não tem assegurada a instalação e funcionamento dum supermercado e de uma lavandaria.
Os arranjos paisagísticos da Marina que constavam dos prospectos promocionais e das maquetes não se encontram, ainda, integralmente realizados, sendo que no local em frente e colado aos terraços dos estabelecimentos que devia ser arborizado a R. colocou um estacionamento automóvel, que impedia quem estivesse sentado na esplanada de desfrutar da vista, tendo, ainda, de suportar os ruídos e fumos dos carros.
Não obstante a R. se ter constituído na obrigação de construir um parque de estacionamento, só em Maio/Junho de 2008 veio o mesmo a abrir ao público, apesar de desde Agosto de 2000 estarem reunidas as condições para tal e de ter sido reconhecida a sua essencialidade.
Não obstante a R. ter feito a promessa de construção da “...” na Marina, com lojas de pronto a vestir de alta qualidade, e de que existiriam discotecas de alto luxo, nunca as mesmas existiram.
Não obstante ter prometido, ao tempo das negociações, que o horário de encerramento dos estabelecimentos seria por volta das 4h da manhã, horário que era o adequado à actividade comercial da A., e que foi praticado pelos estabelecimentos até, pelo menos, Agosto de 2000, a R. estabeleceu o horário de encerramento até às 2h e, posteriormente, até à 1h.
A A. apenas tem interesse no contrato nos termos, pelo preço e nas condições que contratou se tivessem sido cumpridas todas as obrigações que a R. incumpriu.
Em consequência do encerramento do estabelecimento durante os anos de 2006, 2007, 2008 e 2009, a A. deixou de auferir a quantia de € 46.564,00 anualmente, quantia que continuará a deixar de auferir se se verificar que as infiltrações e a deficiente extracção de fumos e cheiros não foram cabalmente reparadas pela R.
Por outro lado, já decorreu mais de ¼ do prazo do contrato sem que a A. tivesse podido usufruir plenamente dos seus direitos, tendo-se verificado erro sobre a base do negócio.
O pagamento das taxas a que a A. se obrigou tinha subjacente a possibilidade de poder usar e fruir plenamente do estabelecimento, o que não aconteceu, como referido, e o cumprimento escrupuloso pela R. das obrigações legais com referência à aplicação e cobrança das taxas, o que também não se verificou porquanto as tabelas de tarifas que vigoraram para os anos de 2004 a 2009 não previam as regras gerais de aplicação das taxas, nem enumeravam criteriosamente os serviços a que tais taxas se referiam, o preço dos serviços a que se destinavam, nem a sua forma de aplicação, em violação ao DL. 335/91, e ao Regulamento de Exploração e Utilização da ....
Em 11.03.2009, a A. veio ampliar o pedido, pedindo que se adite ao pedido originário a al. j) com a seguinte redacção: seja declarado que a A. não está obrigada a proceder à abertura do seu estabelecimento identificado como L... que inclui o terraço T12, até que as reparações das infiltrações e da extracção de fumos e cheiros estejam, correcta e cabalmente, realizadas.
Na contestação que apresentou, a demandada, propugnando pela improcedência da acção e absolvição da R. dos pedidos, tendo deduzido reconvenção, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe: a) a quantia de € 29.546,54, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data da notificação da contestação até integral pagamento; b) a título de indemnização, as quantias que se vierem a apurar correspondentes ao custo de futuras reparações de danos, ainda não detectados mas que se vierem a manifestar, na laje de betão armado de cobertura do seu estabelecimento, nela causados pelos furos executados pela A. na referida laje, acrescidos de juros a contar das datas em que vierem a ser custeados pela R., valores ainda ilíquidos e a liquidar.
Na substanciação do pedido alegou, em síntese: A loja 23 tem como cobertura uma laje que tem no seu interior uma camada de impermeabilização, que é fundamental para impedir a infiltração de água pela laje.
Acontece que a A. furou a laje do tecto da loja, tendo furado ainda a camada de impermeabilização que se encontra no interior da laje, e nos furos da laje do tecto colocou pendurais nos quais fez suportar um tecto falso, infiltrando-se a água pelos referidos furos.
A A. não pediu autorização à R. para furar a laje e a camada de impermeabilização da laje, nem a informou que o tinha feito, do que a R. só veio a ter conhecimento em 2008.
A R. só celebrou o acordo de 7.07.2004 porque estava convencida que a camada de impermeabilização existente na laje de cobertura da loja 23 não tinha sido furada pela A..
A R. reparou os furos que a A. fez na laje de cobertura e na camada de impermeabilização, entre Setembro de 2008 e Janeiro de 2009, para o que teve de remover todo o tecto falso e o respectivo sistema eléctrico de modo a poder chegar à laje de cobertura, e, após reparar a laje de cobertura, instalou um novo tecto falso e respectivo sistema eléctrico, em tudo tendo despendido a quantia de €24.622,12, acrescida de IVA.
A actuação da A. foi ilícita e violou o contrato.
O comportamento da A., ao furar a laje de betão armado de cobertura do estabelecimento sem usar dos mais elementares cuidados podem ter causado ainda outros danos naquela laje que ainda não tenham sido detectados e se venham a manifestar no futuro.
A A. replicou propugnando pela improcedência das excepções e reconvenção deduzidas.
Na audiência de julgamento, a A. apresentou articulado superveniente, tendo, posteriormente, a R. apresentado alegações de direito por escrito, na qual invocou a excepção dilatória de incompetência do tribunal em razão da matéria.
Na sentença proferida...
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