Acórdão nº 10076/03.3TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 08 de Junho de 2017
| Magistrado Responsável | SALAZAR CASANOVA |
| Data da Resolução | 08 de Junho de 2017 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1.
AA - Gestão e Manutenção de Empreendimentos, Lda., administradora de condomínios, demandou no dia 5-12-2003 BB pedindo a condenação do réu no pagamento de 19.314,30€ de capital e juros vencidos e vincendos que se vencerem desde 27-11-2003 sobre o capital em dívida de 16.716,33€ até integral pagamento.
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No que respeita a juros, a autora pediu a condenação do réu no pagamento de juros contados desde o vencimento de cada uma das faturas (7-10-2000, 14-7-2001, 4-10-2001, 31-10-2001, 30-11-2001, 28-12-2001) sendo os vencidos em 27-11-2003 de 2.597,97€.
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O valor em dívida respeita a 6 faturas (as 3 primeiras de 834,99€ e as 3 últimas de 4.737,12€) sendo as três primeiras relativas a despesas de condomínio, não pagas, não tendo sido reconhecido à A. o crédito sobre o réu incidente sobre a 2ª e 3ª prestações de comparticipação em fundo de maneio para reparação da fachada do prédio referenciado pelas duas últimas faturas ND 20...10 e ND 20...16 emitidas em 5-11-2001 e 3-12-2001 com vencimento, respetivamente, em 30-11-2001 e 28-12-2001 no montante, cada uma, de 4.737,12€.
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São estas duas últimas faturas que estão em causa no presente recurso, pois, embora vencidas depois da venda da fração pelo réu ocorrida em 20-11-2001 e que foi registada em 19-2-2002 - a segunda fatura foi inclusivamente emitida posteriormente à venda - a recorrente sustenta que respeitam a despesas aprovadas em assembleia de condóminos de 18-9-2001 (anterior à venda) sendo irrelevante que o pagamento tenha sido efetuado em prestações, relevando, sim, o facto de elas constituírem a contrapartida do uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante; ou seja, respeitando tais despesas a obras estruturais e de grande monta, elas devem considerar-se não ambulatórias, ficando a cargo do réu que alienou a fração e não a cargo do comprador.
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O Tribunal da Relação julgou a apelação parcialmente procedente; considerou que os juros de mora, à taxa legal, a pagar pelo réu sobre a quantia de 7.242,09€ (valor que é o somatório de 3 prestações de condomínio cada uma de 834,99€ mais a 1ª prestação de comparticipação para fundo de maneio de reparação da fachada no montante de 4.737,12€ vencida antes da venda) serão contados desde as datas de vencimento supra enunciadas e até efetivo pagamento; confirmou a sentença quanto ao mais, ou seja, quanto ao pagamento da quantia de 7.242,09€ que, como se disse, corresponde ao somatório das 4 primeiras referenciadas faturas, não condenando a ré no pagamento das duas faturas de 4.737,12€ reclamadas pela autora que se venceram posteriormente à alienação da fração.
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Factos provados 1. AA – Gestão e Manutenção de Empreendimentos, Lda. é uma sociedade que se dedica à gestão imobiliária, exercendo, no âmbito dessa atividade, as funções de administradora de diversos condomínios, designadamente o Condomínio A (art. 1º p.i.).
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Foram aprovadas em Assembleia Geral de Condóminos as despesas de condomínio necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e para a constituição do Fundo Comum de Reserva, as quais deviam ser pagas trimestralmente (parte inicial do art. 4º p.i.).
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Foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos de 18/09/2001 a despesa referente a obras de reparação da fachada, a qual constituiria um Fundo de Maneio de Esc: 30.176.174$00, sendo que o valor de contribuição para este Fundo pelo réu era de Esc. 3.798.828$00, mais tendo sido deliberado que o pagamento seria efetuado em 4 prestações cujas datas limites de pagamento eram 31/10/2001, 30/11/2001, 31/12/2001, 31/01/2002 (parte inicial do art. 4º p.i.).
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A A emitiu as seguintes faturas: - ND nº 0...34, emitida em 29/09/2000, com vencimento em 07/10/2000, no montante de 834,99€, referente ao 4º trimestre do ano de 2000; - ND nº 20...45, emitida em 06/07/2001, com vencimento em 14/07/2001, no montante de 834,99€, referente ao 3º trimestre do ano de 2001; - ND nº 20...64, emitida em 26/09/2001, com vencimento em 04/10/2001, no montante de 834,99€, referente ao 4º trimestre do ano de 2001; - ND nº 20...84, emitida em 15/10/2001, com vencimento em 31/10/2001, no montante de 4.737,12€, referente à 1ª prestação da comparticipação para fundo de maneio da reparação da fachada; - ND nº 20...00, emitida em 05/11/2001, com vencimento em 30/11/2001, no montante de 4.737,12€, referente à 2ª prestação da comparticipação para fundo de maneio da reparação da fachada; - ND nº 20...16, emitida em 03/12/2001, com vencimento em 28/12/2001, no montante de 4.737,12€, referente à 3ª prestação da comparticipação para fundo de maneio da reparação da fachada (parte do art. 5º p.i.) 5. O réu não pagou estas faturas (art. 4º, 5º 1ª parte p.i.).
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O réu não se encontrava presente na A.G. Extraordinária de Condóminos referida no ponto 3 (parte do art. 34º cont.).
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Na data de entrada da ação – 5/12/2003 – já o réu não residia no prédio em causa (art. 7º da réplica).
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O réu mandatou o seu advogado, Dr. CC para tratar das questões referentes ao condomínio (art. 19º da réplica).
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O réu chegou a apresentar uma proposta para efeitos de liquidação da dívida aqui reclamada (art. 21º da réplica).
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Por escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, lavrada em 20/11/2001, o réu declarou vender a Incenso – Compra e Venda de Imóveis, Lda. as frações designadas pelas letras “R”, “X” e “Y” correspondentes ao 5º andar do prédio sito na Rua ..., nº 14, em Lisboa, descrito na 4ª C. R. Predial de Lisboa, freguesia da Encarnação, com o nº 2.../03..., e a dois estacionamentos do mesmo prédio.
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A inscrição do direito de propriedade sobre estas frações a favor do réu é de 30/08/89.
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A transmissão do direito de propriedade sobre estas frações foi objeto de registo em 19/02/2002.
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O endereço correspondente à rua ..., 27 C, em Lisboa, não corresponde à morada da residência ou de estabelecimento do réu 14. O réu foi citado para estes autos em 08/05/2013.
Apreciando 7.
A questão que se discute consiste em saber se, no tocante a despesas aprovadas em assembleia de condóminos relativas a obras de reparação a efetuar na fachada de prédio constituído em propriedade horizontal cujo pagamento foi diferido em várias prestações, tais despesas devem ser suportadas na totalidade pelo anterior proprietário da fração ou, pelo contrário, ele deve apenas suportar o pagamento das prestações que se venceram enquanto foi proprietário e já não das vencidas posteriormente à venda da fração.
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A sentença considerou que esta obrigação tem natureza ambulatória "na medida em que os seus pressupostos materiais se encontram objetivados na coisa sobre a qual o direito real incide. Com efeito, na data da aquisição, o comprador não podia ignorar a necessidade de obras de reparação da fachada. A obrigação de pagamento destas obras está conexa com o estatuto do direito real de propriedade e aumentará em princípio o valor das frações em causa".
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O Tribunal da Relação considerou que nas obrigações reais de dare "a obrigação de pagamento, por parte dos condóminos, da parte que lhes couber nas despesas, já efetuadas, para os fins indicados no nº 1 do art. 1424º - despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – é um dos exemplos de obrigação real não ambulatória que Henrique Mesquita cita".
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No entanto...
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Acórdão nº 14836-14.1T8LSB.L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 14 de Setembro de 2017
...emergentes disposto no art. 1424.º do Código Civil. Tal como no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º: 10076/03.3TVLSB.L1.S1, do qual foi Relator o Ex.mo Juiz Conselheiro SALAZAR CASANOVA em 08-06-2017 (in http://www.dgsi.pt) e que, pelo seu acerto, equilíbrio e d......
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