Acórdão nº 40/13.0TBBBR.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 12 de Janeiro de 2017

Magistrado ResponsávelLOPES DO REGO
Data da Resolução12 de Janeiro de 2017
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA, instaurou contra BB – Construção Civil Ldª acção de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que: a) Seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo da ré.

Para o caso de assim não se entender: b) Seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda em lide, por impossibilidade fáctica da prestação, por facto imputável à ré; c) Em consequência da resolução do contrato, nos termos referidos em a) ou em b) a restituição de todas as quantias entregues pelo autor a título de sinal, em dobro, ou seja a quantia de € 399.498,00 acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento; Ou caso assim não se entenda: d) A ver declarado anulado o contrato-promessa de compra e venda em lide, por erro na declaração provocado por dolo da ré; e) Em consequência da anulabilidade do contrato, a restituição ao autor da quantia de € 199.749,00 acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento; f) E ainda a ré a indemnizar o autor no montante de € 99.587,09 relativo a indemnização por danos sofridos, acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento, bem como custas, procuradoria condigna e mais legal.

Para tanto, alegou: A ré é proprietária do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial do Bombarral sob o nº 604.

Fez saber à ré do seu interesse em investir em imobiliário numa quantia situada entre os € 100.000,00 e € 120.000,00, ao que o sócio gerente da ré referiu ter apresentado um projeto de loteamento para o referido prédio, que o mesmo já se encontrava aprovado e que o alvará de loteamento estaria para breve, propondo então ao autor a aquisição de ¼ do prédio loteado pelo preço de € 199.749,00, garantindo-lhe que o lucro do negócio ascenderia ao dobro do investimento.

Foi acordada a realização de um contrato-promessa e que o autor pagaria, a título de sinal, a quantia de € 99.749,00, o qual foi pago, em 2 de Dezembro de 2002, mediante cheque no valor de € 49.749,00 em nome pessoal do gerente da ré e os restantes € 50.000,00 em nome da ré.

Em 24.12.2002, o sócio gerente da ré deslocou-se a casa do autor que assinou o contrato-promessa que aquele levava, não o tendo lido, dado acreditar que o mesmo correspondia ao que havia sido acordado.

Posteriormente, a pedido do sócio gerente da ré, efectuou dois reforços do sinal, um dos quais em Junho de 2003, no valor de € 50.000,00, e outro em Agosto seguinte no mesmo valor.

No final do mês de Agosto de 2003, verificou que a ré efectivamente se encontrava a fazer limpezas no terreno e havia colocado um contentor/stand de vendas no local. No entanto, até à presente data, mais nada foi feito e o sócio gerente da ré desde Julho/ Agosto de 2012 deixou de atender telefonemas, vindo as cartas enviadas para o mesmo devolvidas.

Perante tal postura, o autor instaurou notificação judicial avulsa, notificando a ré para a realização da escritura no dia 27.11.2012, tendo sido decidido por acordo que a mesma se realizaria no dia 27.12.2012.

No dia aprazado, todavia, a ré pretendia proceder à venda de ¼ indiviso do prédio em questão e não do que havia sido acordado que correspondia a ¼ do prédio loteado, recusando-se, por isso, o autor a realizar a escritura.

Após estes factos, consultou o processo de loteamento tendo concluído que o projecto inicial havia sido reprovado em 21.06.2004 e só em 06.03.2007 a ré apresentou novo projecto, que foi aprovado em 09.09.2008, sendo as obras de urbanização aprovadas em 16.03.2009, após o que a ré poderia e deveria ter requerido o alvará de loteamento até ao dia 26.03.2012, o que não fez, acarretando, por isso a caducidade do mesmo.

A ré contestou, impugnando as circunstâncias em que foi feito o contrato-promessa, data respectiva e que o mesmo tivesse por objecto mediato um prédio loteado.

Mais alegou que para a concretização do negócio entre as partes não era elemento essencial que a operação de loteamento tivesse uma data certa de aprovação, uma vez que esta dependia da Câmara Municipal do Bombarral.

Que sempre foi informando o autor das dificuldades sentidas ao longo do processo, como o atesta o facto de o autor ter aguardado cerca de 10 anos para marcar a escritura de compra e venda.

A final, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.

  1. Inconformado apelou o A., impugnando, desde logo, a decisão proferida acerca da matéria de facto. Tal impugnação foi tida por improcedente, o que ditou a estabilização do seguinte quadro factual: 1 - A ré é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de propriedades e construção civil.

    2 - Encontra-se descrito a favor da ré na Conservatória do Registo Predial do Bombarral, freguesia de Carvalhal sob o número 604, um prédio rústico com a denominação de CC ou DD, situado no limite do Sobral do Parelhão, com a área total de 26400 m2, composto por vinha, macieiras, oliveiras e cultura arvense.

    3 - O prédio referido em 2 foi adquirido pela ré por escritura pública outorgada no dia 15 de Abril de 1999, pelo preço de onze milhões de escudos.

    4 - Em data não concretamente apurada do ano de 2002, o autor, na qualidade de segundo outorgante e a ré, na qualidade de primeira outorgante assinaram um documento sob a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda” subordinado, entre as mais, às seguintes cláusulas: SEGUNDA Pelo presente contrato promessa a primeira contratante promete vender ao segundo contratante e este promete comprar-lhe um quarto indiviso do referido prédio (o prédio descrito em 2), pelo preço de € 199.519,16 Euros.

    TERCEIRA Nesta data, como sinal e princípio de pagamento, o segundo contratante entrega à primeira contratante a quantia de 99.759,58 Euros.

    QUARTA O restante preço será pago no acto da celebração da escritura de compra e venda respectiva.

    QUINTA A escritura de compra e venda respectiva será celebrada no prazo de seis meses a contar desta data.

    SEXTA O prédio rústico identificado na cláusula primeira já tem projecto aprovado na Câmara Municipal de Bombarral, para construção de quarenta e quatro fogos para moradias unifamiliares e um lote para instalação de um bar, court de ténis e piscina.

    SÉTIMA É intenção da primeira contratante e do segundo contratante, juntamente com mais um ou dois interessados vir a constituir uma sociedade comercial por quotas, com o objectivo de proceder à urbanização e venda dos lotes ou moradias referidas na cláusula sexta.

    OITAVA Se se concretizar a constituição de uma sociedade comercial por quotas, a sociedade ora promitente vendedora, ficará com uma quota do valor nominal equivalente a vinte e cinco por cento do capital social da sociedade, correspondente a ¼ indiviso do prédio.

    NONA Igualmente o segundo contratante ao ceder a sua posição a essa Sociedade Comercial ficará, também com vinte e cinco por cento do capital social.

    5 - O autor por conta do preço referido na cláusula segunda do acordo mencionado em 4 entregou as seguintes quantias: - € 49.749,00, no dia 02.12.2002 através de cheque com o número 364…, emitido à ordem do sócio gerente da ré EE; - € 50.000,00, no dia 02.12.2002 através de cheque com o número 884…, emitido à ordem da ré; - € 50.000,00, no dia 04.06.2003 mediante transferência bancária para conta titulada pela ré; - € 50.000,00, no dia 19.08.2003 mediante transferência bancária para conta titulada pelo sócio gerente da ré EE.

    6 - Previamente ao acordo referido em 4, em Novembro de 2002, o autor havia contactado com a ré com vista ao investimento de capital em imobiliário, numa quantia mínima de € 100.000,00.

    7 - Perante o facto referido em 6, a ré referiu ter apresentado um projecto na Câmara Municipal do Bombarral para proceder ao loteamento do prédio referido em 2, para construção de 45 lotes, sendo 44 deles destinados à construção de 44 moradias unifamiliares e 1 deles destinado à construção de um bar com court de ténis e piscina, mais tendo referido que o projecto de arquitectura para operação de loteamento havia sido aprovado em 27.12.2001, e que iria brevemente apresentar os projectos das obras de infra-estruturas.

    8 - Nas circunstâncias referidas em 6 e 7, o sócio gerente da ré informou o autor que a taxa de rentabilidade dos investimentos daquela natureza poderia ascender ao dobro do capital investido, atentas as boas condições de mercado na altura.

    10 - Entre o autor e o sócio gerente da ré existia uma relação de confiança e amizade.

    11 - Em data não concretamente apurada, a ré procedeu à limpeza do prédio descrito em 2.

    12 - Desde a data da assinatura do acordo referido em 4, até à presente data, não foram realizadas no prédio descrito em 2 quaisquer obras de urbanização, tendo a ré colocado no prédio um contentor/stand no mesmo para promover a venda dos lotes.

    13 - Quando questionada pelo autor sobre a ausência de obras de urbanização, a ré explicou ao autor que tal circunstância se devia ao atraso na emissão do alvará de loteamento.

    14 - O prédio referido em 2 encontra-se classificado no Plano Director Municipal do Cadaval desde 21.01.1997 como espaço urbanizável.

    15 - O projecto de arquitectura para operação de loteamento do prédio referido em 2 foi aprovado pela Câmara Municipal do Bombarral em 27.12.2001, condicionado ao cumprimento de recomendações técnicas.

    16 - Os projectos de especialidades foram apresentados pela ré em 21.01.2003, tendo sido apontadas várias irregularidades, nomeadamente no tocante ao projecto de águas e esgotos domésticos e pluviais, telecomunicações e gás.

    17 - Em 21.06.2004 foram indeferidas pela Câmara Municipal do Bombarral as obras de urbanização referentes à operação de loteamento do prédio referido em 2, porquanto a ré, no prazo concedido pelo executivo camarário não juntou qualquer elemento que colmatasse as irregularidades apontadas.

    18- Em 06.03.2007 a ré apresentou novo processo de...

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