Acórdão nº 40/13.0TBBBR.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 12 de Janeiro de 2017
Magistrado Responsável | LOPES DO REGO |
Data da Resolução | 12 de Janeiro de 2017 |
Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA, instaurou contra BB – Construção Civil Ldª acção de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que: a) Seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo da ré.
Para o caso de assim não se entender: b) Seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda em lide, por impossibilidade fáctica da prestação, por facto imputável à ré; c) Em consequência da resolução do contrato, nos termos referidos em a) ou em b) a restituição de todas as quantias entregues pelo autor a título de sinal, em dobro, ou seja a quantia de € 399.498,00 acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento; Ou caso assim não se entenda: d) A ver declarado anulado o contrato-promessa de compra e venda em lide, por erro na declaração provocado por dolo da ré; e) Em consequência da anulabilidade do contrato, a restituição ao autor da quantia de € 199.749,00 acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento; f) E ainda a ré a indemnizar o autor no montante de € 99.587,09 relativo a indemnização por danos sofridos, acrescido de juros de mora à taxa legal em vigor a contar da citação até efectivo e integral pagamento, bem como custas, procuradoria condigna e mais legal.
Para tanto, alegou: A ré é proprietária do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial do Bombarral sob o nº 604.
Fez saber à ré do seu interesse em investir em imobiliário numa quantia situada entre os € 100.000,00 e € 120.000,00, ao que o sócio gerente da ré referiu ter apresentado um projeto de loteamento para o referido prédio, que o mesmo já se encontrava aprovado e que o alvará de loteamento estaria para breve, propondo então ao autor a aquisição de ¼ do prédio loteado pelo preço de € 199.749,00, garantindo-lhe que o lucro do negócio ascenderia ao dobro do investimento.
Foi acordada a realização de um contrato-promessa e que o autor pagaria, a título de sinal, a quantia de € 99.749,00, o qual foi pago, em 2 de Dezembro de 2002, mediante cheque no valor de € 49.749,00 em nome pessoal do gerente da ré e os restantes € 50.000,00 em nome da ré.
Em 24.12.2002, o sócio gerente da ré deslocou-se a casa do autor que assinou o contrato-promessa que aquele levava, não o tendo lido, dado acreditar que o mesmo correspondia ao que havia sido acordado.
Posteriormente, a pedido do sócio gerente da ré, efectuou dois reforços do sinal, um dos quais em Junho de 2003, no valor de € 50.000,00, e outro em Agosto seguinte no mesmo valor.
No final do mês de Agosto de 2003, verificou que a ré efectivamente se encontrava a fazer limpezas no terreno e havia colocado um contentor/stand de vendas no local. No entanto, até à presente data, mais nada foi feito e o sócio gerente da ré desde Julho/ Agosto de 2012 deixou de atender telefonemas, vindo as cartas enviadas para o mesmo devolvidas.
Perante tal postura, o autor instaurou notificação judicial avulsa, notificando a ré para a realização da escritura no dia 27.11.2012, tendo sido decidido por acordo que a mesma se realizaria no dia 27.12.2012.
No dia aprazado, todavia, a ré pretendia proceder à venda de ¼ indiviso do prédio em questão e não do que havia sido acordado que correspondia a ¼ do prédio loteado, recusando-se, por isso, o autor a realizar a escritura.
Após estes factos, consultou o processo de loteamento tendo concluído que o projecto inicial havia sido reprovado em 21.06.2004 e só em 06.03.2007 a ré apresentou novo projecto, que foi aprovado em 09.09.2008, sendo as obras de urbanização aprovadas em 16.03.2009, após o que a ré poderia e deveria ter requerido o alvará de loteamento até ao dia 26.03.2012, o que não fez, acarretando, por isso a caducidade do mesmo.
A ré contestou, impugnando as circunstâncias em que foi feito o contrato-promessa, data respectiva e que o mesmo tivesse por objecto mediato um prédio loteado.
Mais alegou que para a concretização do negócio entre as partes não era elemento essencial que a operação de loteamento tivesse uma data certa de aprovação, uma vez que esta dependia da Câmara Municipal do Bombarral.
Que sempre foi informando o autor das dificuldades sentidas ao longo do processo, como o atesta o facto de o autor ter aguardado cerca de 10 anos para marcar a escritura de compra e venda.
A final, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
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Inconformado apelou o A., impugnando, desde logo, a decisão proferida acerca da matéria de facto. Tal impugnação foi tida por improcedente, o que ditou a estabilização do seguinte quadro factual: 1 - A ré é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de propriedades e construção civil.
2 - Encontra-se descrito a favor da ré na Conservatória do Registo Predial do Bombarral, freguesia de Carvalhal sob o número 604, um prédio rústico com a denominação de CC ou DD, situado no limite do Sobral do Parelhão, com a área total de 26400 m2, composto por vinha, macieiras, oliveiras e cultura arvense.
3 - O prédio referido em 2 foi adquirido pela ré por escritura pública outorgada no dia 15 de Abril de 1999, pelo preço de onze milhões de escudos.
4 - Em data não concretamente apurada do ano de 2002, o autor, na qualidade de segundo outorgante e a ré, na qualidade de primeira outorgante assinaram um documento sob a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda” subordinado, entre as mais, às seguintes cláusulas: SEGUNDA Pelo presente contrato promessa a primeira contratante promete vender ao segundo contratante e este promete comprar-lhe um quarto indiviso do referido prédio (o prédio descrito em 2), pelo preço de € 199.519,16 Euros.
TERCEIRA Nesta data, como sinal e princípio de pagamento, o segundo contratante entrega à primeira contratante a quantia de 99.759,58 Euros.
QUARTA O restante preço será pago no acto da celebração da escritura de compra e venda respectiva.
QUINTA A escritura de compra e venda respectiva será celebrada no prazo de seis meses a contar desta data.
SEXTA O prédio rústico identificado na cláusula primeira já tem projecto aprovado na Câmara Municipal de Bombarral, para construção de quarenta e quatro fogos para moradias unifamiliares e um lote para instalação de um bar, court de ténis e piscina.
SÉTIMA É intenção da primeira contratante e do segundo contratante, juntamente com mais um ou dois interessados vir a constituir uma sociedade comercial por quotas, com o objectivo de proceder à urbanização e venda dos lotes ou moradias referidas na cláusula sexta.
OITAVA Se se concretizar a constituição de uma sociedade comercial por quotas, a sociedade ora promitente vendedora, ficará com uma quota do valor nominal equivalente a vinte e cinco por cento do capital social da sociedade, correspondente a ¼ indiviso do prédio.
NONA Igualmente o segundo contratante ao ceder a sua posição a essa Sociedade Comercial ficará, também com vinte e cinco por cento do capital social.
5 - O autor por conta do preço referido na cláusula segunda do acordo mencionado em 4 entregou as seguintes quantias: - € 49.749,00, no dia 02.12.2002 através de cheque com o número 364…, emitido à ordem do sócio gerente da ré EE; - € 50.000,00, no dia 02.12.2002 através de cheque com o número 884…, emitido à ordem da ré; - € 50.000,00, no dia 04.06.2003 mediante transferência bancária para conta titulada pela ré; - € 50.000,00, no dia 19.08.2003 mediante transferência bancária para conta titulada pelo sócio gerente da ré EE.
6 - Previamente ao acordo referido em 4, em Novembro de 2002, o autor havia contactado com a ré com vista ao investimento de capital em imobiliário, numa quantia mínima de € 100.000,00.
7 - Perante o facto referido em 6, a ré referiu ter apresentado um projecto na Câmara Municipal do Bombarral para proceder ao loteamento do prédio referido em 2, para construção de 45 lotes, sendo 44 deles destinados à construção de 44 moradias unifamiliares e 1 deles destinado à construção de um bar com court de ténis e piscina, mais tendo referido que o projecto de arquitectura para operação de loteamento havia sido aprovado em 27.12.2001, e que iria brevemente apresentar os projectos das obras de infra-estruturas.
8 - Nas circunstâncias referidas em 6 e 7, o sócio gerente da ré informou o autor que a taxa de rentabilidade dos investimentos daquela natureza poderia ascender ao dobro do capital investido, atentas as boas condições de mercado na altura.
10 - Entre o autor e o sócio gerente da ré existia uma relação de confiança e amizade.
11 - Em data não concretamente apurada, a ré procedeu à limpeza do prédio descrito em 2.
12 - Desde a data da assinatura do acordo referido em 4, até à presente data, não foram realizadas no prédio descrito em 2 quaisquer obras de urbanização, tendo a ré colocado no prédio um contentor/stand no mesmo para promover a venda dos lotes.
13 - Quando questionada pelo autor sobre a ausência de obras de urbanização, a ré explicou ao autor que tal circunstância se devia ao atraso na emissão do alvará de loteamento.
14 - O prédio referido em 2 encontra-se classificado no Plano Director Municipal do Cadaval desde 21.01.1997 como espaço urbanizável.
15 - O projecto de arquitectura para operação de loteamento do prédio referido em 2 foi aprovado pela Câmara Municipal do Bombarral em 27.12.2001, condicionado ao cumprimento de recomendações técnicas.
16 - Os projectos de especialidades foram apresentados pela ré em 21.01.2003, tendo sido apontadas várias irregularidades, nomeadamente no tocante ao projecto de águas e esgotos domésticos e pluviais, telecomunicações e gás.
17 - Em 21.06.2004 foram indeferidas pela Câmara Municipal do Bombarral as obras de urbanização referentes à operação de loteamento do prédio referido em 2, porquanto a ré, no prazo concedido pelo executivo camarário não juntou qualquer elemento que colmatasse as irregularidades apontadas.
18- Em 06.03.2007 a ré apresentou novo processo de...
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