Acórdão nº 695/05.9TBLLE.E1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 14 de Julho de 2016

Magistrado Responsável:FERNANDA ISABEL PEREIRA
Data da Resolução:14 de Julho de 2016
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

I - Os contratos escritos celebrados entre a autora e a 1.ª ré, em 1972, 1974 e 1979, nos quais declararam estabelecer ou constituir arrendamento entre si, no primeiro e no terceiro de salinas e de terrenos incultos para exploração e comercialização de sal, e, no segundo de terrenos e de edificações para exploração agrícola, sob a contrapartida de pagamento de rendas, configuram, ante o disposto nos arts. 1064.º, 1112.º e 204.º, n.º 2, do CC, na redacção então vigente, dois contratos de arrendamento de prédios rústicos para comércio e indústria (o primeiro e o terceiro) e um contrato de arrendamento rural (o segundo). II - A existência e os factos constitutivos do direito de preferência que, decorrente... (ver resumo completo)

 
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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I – Relatório: AA – Exploração Agrícola do Sul, Lda., intentou, em 7 de Março de 2005, acção declarativa constitutiva, sob a forma ordinária, contra BB, Lda.

e CC – Administração de Propriedades, Lda., pedindo: (i) O reconhecimento e decretamento do direito de a autora haver para si a propriedade dos prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583, inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214; (ii) A condenação da segunda ré no reconhecimento desse direito; (iii) A adjudicação à autora da propriedade desses prédios; (iv) O cancelamento dos registos desses prédios a favor da 1.ª ré; Alegou, em síntese, que: - em Novembro de 1972, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para extração e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas, pelo prazo de 18 anos, entre outros, os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857, integrados num prédio misto;  - em 17 de Dezembro de 1974, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para exploração agrícola ou outro fim, pelo prazo de 15 anos, outras parcelas daquele prédio misto e voltou a incluir os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857;  - em 22 de Março de 1979, a 1.ª ré e a autora prorrogaram o prazo dos arrendamentos para 31 de Dezembro de 1995;  - os contratos mantêm-se em vigor e a autora continua a utilizar os prédios no âmbito da sua actividade;  - em 29 de Novembro de 1996, a 1.ª ré e a 2.ª ré outorgaram escritura, pela qual, por acordo, a primeira transferiu para a segunda, por dação em cumprimento, os prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583 (por desanexação ocorrida em Março de 1996), inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214, sob o valor total (preço, SISA e emolumentos) de 177.432,32 euros;  - esses prédios tinham sido objecto do arrendamento e eram explorados pela autora;  - a 1.ª ré não deu conhecimento à autora do projecto da dação;  - à autora assiste o direito de preferência previsto nos artigos 47.º e 49.º do RAU.

Contestou a 1.ª ré por impugnação, defendendo que os prédios dados em dação não foram objecto de arrendamento, pelo que a autora não tem direito de preferência.

Concluiu pela improcedência da acção e pelo pedido de condenação da autora, como litigante de má fé, no pagamento de 5.000,00 euros e de multa a fixar pelo tribunal.

Contestou, igualmente, a 2.ª ré, por impugnação e por excepção, invocando nesta sede a não junção pela autora do contrato de arrendamento celebrado em 28 de Novembro de 1972, com violação expressa do disposto no art. 35.º, n.º 2 do RAR, a caducidade do direito, por ter tomado conhecimento da dação em 1996 e por força do disposto no art. 1410.º do CC, e, o abuso do direito, porque a autora tinha conhecimento da dação e nunca manifestou à 1.ª ré, durante 10 anos, a intenção de preferir.

Deduziu ainda reconvenção, pedindo a intimação da autora a desocupar imediatamente o armazém que ocupa ilicitamente, com pagamento de indemnização a liquidar em execução, com fundamento em que na utilização pela autora, durante o período de 8 anos, de um armazém pertencente ao prédio descrito no artigo 1212 sem que tivesse qualquer título.

Houve réplica.

Por sentença de 23 de Março de 2015 foram julgadas improcedentes a acção e a reconvenção e as rés e a autora, respectivamente, absolvidas dos correspondentes pedidos (Vol. IV, fls. 1007 a 1050).

Desta sentença apelou a autora, a qual foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Évora (Vol. V, fls. 1132 a 1162).

Mais uma vez inconformada, interpôs a autora recurso de revista, formulando na sua alegação as seguintes conclusões: «A) - Para além da existência de contrato de arrendamento rural vigente há mais de três anos anteriores à data de transmissão do prédio (ou partes do prédio) arrendado a terceiros, a lei (art. 28º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro e art. 31º do Decreto-Lei nº 294/2009 de 13 de Outubro, actualmente vigente) não exige, para o reconhecimento e procedência do direito de preferência do arrendatário rural, a verificação de qualquer outro requisito; B) - Para o reconhecimento e procedência desse direito de preferência não é exigível, à luz daqueles preceitos, a verificação de uma efectiva e ininterrupta actividade agrícola no prédio arrendado, sobretudo no decurso de uma acção de preferência que, inusitada e inexplicavelmente, demorou dez anos a ser julgada em primeira instância, sendo compreensível e legítimo não ter o arrendatário preferente investido, nesse período, na exploração do prédio na expectativa do resultado daquela acção; C) - Mesmo na improvável hipótese de se entender exigível uma actividade agrícola no prédio arrendado e objecto de preferência, a mesma deverá verificar-se e reportar-se ao momento gerador do direito de preferência do arrendatário, ou seja, à data em que o prédio arrendado foi transmitido a terceiros.

  1. - Por outro lado, o cultivo directo do prédio objecto da preferência pelo arrendatário rural durante, pelo menos, cinco anos após a aquisição da sua propriedade, não constitui manifestamente um requisito para a procedência da acção de preferência, sendo apenas condição para o prédio preferido não reverter para o transmissário preterido se aquele cultivo não ocorrer, o que só posteriormente à procedência da acção de preferência pode ser verificado e aferido; E) - Esse cultivo directo do prédio, feito pelo arrendatário rural, agora como proprietário, durante pelo menos cinco anos, não tem de surgir na continuidade de uma ininterrupta anterior actividade agrícola do arrendatário preferente no mesmo prédio; F) - Ao não ter assim entendido no caso concreto deste processo, o acórdão ora em recurso, confirmando a sentença de primeira instância, violou, por errada interpretação, o disposto no art. 28º do Decreto-Lei n9 385/88 de 25 de Outubro (regime jurídico aplicável à situação que lhe foi dada apreciar e julgar); G) - O acórdão ora em recurso, ignorando o disposto no Assento nº 5/93 desse STJ de 6/4/1993, não apreciando a questão da transmissão de partes integrantes de prédio arrendado para fins de exploração agrícola, violou também, por omissão, o disposto naquele regime jurídico aplicável; H) - Consequentemente, deve o acórdão ora em recurso ser revogado e substituído por outro que reconheça à Recorrente o direito de preferência que processualmente visa exercer como arrendatária rural».

    Os réus contra-alegaram e procederam à ampliação do objecto do recurso (Vol. V, fls. 1232 a 1272), enunciando as seguintes conclusões relevantes: «M. A Recorrente não fez prova de que se encontrava a cultivar o prédio ou a exercer a atividade agrícola nos últimos 3 anos, de modo a poder assumir-se a continuidade do cultivo nos, pelo menos, cinco anos a contar da atribuição da preferência, tendo aliás resultado provado que a Recorrente não procedia à atividade de exploração agrícola há mais de 20 anos, ou seja, pelo menos desde 1996 (conforme factos assentes EE e FF), não ficado provado que entre 1996 e 2015 a Recorrente tivesse utilizado as mesmas para tais fins, mas o contrário (tendo resultado provado que tais dependências padeciam de elevado grau de degradação, nos termos dos factos assentes EE e MM); N. E que apenas utilizava, à data de prolação da sentença, 3 dependências do prédio com o artigo matricial n.° 1212, para outros fins que não agrícolas, o que leva à necessária conclusão que nunca poderia haver um direito de preferência sobre tais dependências, pois para além de não estarem a ser utilizadas para fins agrícolas há largos anos, a Recorrente nunca demonstrou nenhum interesse em utilizá-las para tais fins, mesmo que de futuro (conforme § 59 a 64).

  2. Sendo por demais falso o alegado pela Recorrente, quando afirma ter resultado provado que explorava algumas dependências do prédio n° 1212 para fins agrícolas durante o ano de 2005 - reiterando-se que desde 1996 a mesma não desenvolve qualquer atividade agrícola - e nem sequer passou a exercer tal atividade quando tomou conhecimento do seu direito de preferência, em 2004, ou quando instaurou a presente ação em 2005; P. Não servindo sequer de motivos justificativos para tal abandono quaisquer fatores exógenos ou a própria expectativa relativamente ao resultado da ação (que, aliás, nunca veio alegar na presente ação judicial), na medida em que deixou de exercer qualquer atividade agrícola há mais de 20 anos (conforme § 70 a 73 das presentes contra-alegações).

  3. Assim, não pode senão concluir-se, como concluíram anteriormente as primeiras duas instâncias, que não se encontram preenchidos os pressupostos para a Recorrente exercer qualquer preferência, não se cumprindo nunca a ratio do artigo 28° do RAR (conforme § 65 a 73 das presentes contra-alegações), R. Pois o exercício da preferência não asseguraria, nem de perto nem de longe, a continuidade na exploração agrícola pela Recorrente (que é o escopo da norma e do regime em apreço), estando por isso a Recorrente a desconsiderar o propósito que o regime jurídico em causa pretende acautelar (conforme § 74 e 75 das presentes contra-alegações) S. Não podendo nunca concluir-se pela aplicação praeter legem do regime e norma em causa, pois o artigo 28° do RAR pressupõe que a atividade do arrendatário seja uma actividade agrícola existente á data da instauração da ação, mas principalmente continuada, tendo exatamente por essa razão estipulado a manutenção de tal situação táctica durante os 5 anos seguintes (conforme § 76 a 82 das presentes contra-alegações).

  4. Termos em que, considera a Recorrida que não assiste qualquer direito à Recorrente a preferir em parte das dependências do prédio com o artigo matricial n° 1212, por não lhe assistir razão quando afirma ter sido a norma do artigo 28.° do regime do arrendamento rural interpretada praeter legem, devendo o presente Recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a decisão do Tribunal a quo...

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