Acórdão nº 130250/13.7YIPRT.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 14 de Julho de 2016
| Magistrado Responsável | LOPES DO REGO |
| Data da Resolução | 14 de Julho de 2016 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, intentou procedimento de injunção contra BB, S.A., alegando, em síntese, que prestou serviços à R., não tendo esta efectuado o seu pagamento, pedindo que se condene a R. a pagar à A. € 26 818,15, acrescidos de Juros.
Contestando, a R. questionou existência de contrato de mediação imobiliária, à data da emissão das facturas, tendo ainda impugnado a factualidade alegada pela A.
Os autos prosseguiram na forma comum, sendo proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente, por entender que a circunstância de o contrato se não ter renovado, no termo convencionado, pela forma escrita estipulada pelas partes, implica que inexista relação contratual susceptível de legitimar a emissão das facturas em que a A. suportava o seu direito.
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Inconformada, apelou a A., tendo a Relação considerado fixada a seguinte matéria de facto, subjacente ao litígio, não impugnada na apelação: 1. Por acordo escrito denominado "Contrato de Mediação Imobiliária", datado de 1 de Setembro de 2001, as partes acordaram que a A., em regime de exclusividade e durante 24 meses, promoveria a venda dos lotes nºs 8,9,13, 18,20,21,22,23,26,27,28,29, 30 e 36 de um prédio pertencente à R., sito em …; 2. Na cláusula 3 do mesmo acordo consta que "As partes poderão acordar, por escrito, até 30 dias antes do final do contrato, a sua prorrogação por igual período"; 3. No mesmo acordo refere-se que "para os lotes nºs 27, 28, 29, 30 e 36 e no caso da Segunda Outorgante conseguir interessado dentro das condições aqui estabelecidas, a Primeira Outorgante obriga-se a pagar-lhe uma comissão no valor de 1,9% sobre o valor da venda - acrescida de IVA, sendo paga de acordo com os pagamentos efectuados pelos clientes.
Para os lotes nºs 8, 9, 13, 18,20,21,22,23,25 e 26, a comissão será de 2,9%, acrescidos de IVA e liquidados ao ritmo do pagamento dos clientes"; 4. A A. prestou à R. serviços de mediação em venda de imóveis entre a data de 03/12/2003 e 23/02/2009; 5. A A. procedeu à emissão da factura 19/2003, de 03/12/2003, no valor de € 8.454,95; factura 21/2003, de 03/12/2003, no valor de € 1.421,00; factura 12/2006, de 18/09/2006, no valor de € 3.509,00; factura 08/2009, de 23/02/2009, no valor de € 3.480,00; factura 09/2009, de 23/02/2009, no valor de € 7.134,00 e factura 10/2009, de 23/02/2009; 6. Na factura 19/2003 apenas se encontra por liquidar € 862,75 e na factura 12/2006, apenas se encontra em dívida € 1.210,00; 7. Apesar de interpelada para o efeito, a R. não liquidou os montantes referidos; 8. A A. publicitou, mediou e finalizou as vendas a que se reportam as facturas que enviou à R.; 9. Todas as facturas emitidas se referem a lotes que são objecto do acordo aludido em 1.; 10. A A. sempre promoveu a venda do empreendimento seja através de contactos directos seja através de publicidade mesmo após o prazo estabelecido no contrato; 11. Entre A. através do seu representante Sr. CC e R., através dos seus representantes DD, EE e ainda directamente para a própria administração desta foi trocada, durante o ano de 2006, correspondência com vista a agilizar a negociação para venda de fracções do imóvel; 12. Por documento datado de 5 de Dezembro de 2006 foi, pela R. formalizada a entrega das Plantas do Lote 29 - D que se destina à celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda deste Lote.
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Passando a abordar as questões jurídicas suscitadas como objecto do recurso, a Relação, no acórdão recorrido, julgou a apelação procedente, condenando a R. a pagar à A. a quantia de €26.815,15, acrescida de juros de mora, contados da emissão de cada factura e até integral pagamento.
Tal decisão assentou na seguinte fundamentação: As partes celebraram um contrato denominado de “Mediação Imobiliária” nos termos do qual a Autora promoveria, em regime de exclusividade e durante 24 meses, a venda de diversos lotes de um prédio pertencente à Ré, mediante uma comissão a pagar por esta.
Nos termos do art. 3º nº 1 do DL 77/99 16/03, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como no seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos referidos imóveis”.
Por seu turno art. 20º nº 1 do mesmo diploma estabelece que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, sob pena de nulidade (embora esta não possa ser invocada pela entidade mediadora).
No caso dos autos, as partes celebraram por escrito um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual, em regime de exclusividade e durante 24 meses, a ora recorrente se obrigava a promover a venda de diversos lotes de um terreno pertencente à ora recorrida.
Na cláusula 3ª do contrato estipula-se que “as partes poderão acordar, por escrito, até 30 dias antes do final do contrato, a sua prorrogação por igual período”.
Tendo o contrato sido celebrado em 01/09/2001 o prazo de 24 meses terminou em 01/09/2003.
As partes não acordaram por escrito a prorrogação do contrato após 01/09/2003.
O que levou o Mº juiz a quo a decidir que o contrato cessou em 01/09/2003, levando assim à improcedência da acção.
Pretende a recorrente que foram praticados actos, reduzidos a escrito, dos quais se pode retirar tacitamente a existência de uma renovação contratual.
Entre tais actos conta-se o facto constante do nº 11 da matéria dada como provada: “Entre a A. através do seu representante CC e Ré, através dos seus representantes DD, EE e ainda directamente para a própria administração desta foi trocada, durante o ano de 2006, correspondência com vista a agilizar a negociação para venda de fracções do imóvel”.
Por outro lado está provado que a Autora prestou à Ré serviços de mediação em venda de imóveis entre a data de 03/12/2003 e 23/02/2009.
Se analisarmos a correspondência travada entre Autora e Ré ao longo do ano de 2006, não podem restar dúvidas que, nesse período, ambas as partes consideravam em vigor o contrato de mediação imobiliária, trocando informações sobre a sua execução, ou seja a negociação para venda das fracções do imóvel em causa.
Entendemos que a renovação do contrato de mediação imobiliária não...
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