Acórdão nº 6223/13.5T2SNT-D.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 21 de Janeiro de 2016

Magistrado Responsável:TAVARES DE PAIVA
Data da Resolução:21 de Janeiro de 2016
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

1 - Movendo-se no âmbito do contrato promessa de compra e venda e não na venda de imóvel propriamente dita, nada obsta que um locatário de um contrato de locação financeira, outorgue nesse contrato promessa, na qualidade de promitente vendedor, desde que posteriormente assegure a titularidade do bem para que o possa transmitir ao promitente comprador 2 - É que não produzindo o contrato-promessa... (ver resumo completo)

 
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Acordam No Supremo Tribunal de Justiça I - Relatório AA e BB intentaram a presente acção declarativa de condenação contra CC & DD e Banco EE Leasing - Sociedade de Locação Financeira, S.A.

pedindo: 1 - Que seja declarado o definitivo o incumprimento do contrato promessa de compra e e venda celebrado entre as AA e a 1ª Ré, por culpa imputável a esta, com as legais consequências 2 - Que as Autoras ao abrigo do art. 592 do C Civil, fiquem sub-rogadas no direito à “ opção de compra “detido pela 1ª Ré no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária por ela celebrado com o 2º Réu, coma s legais consequências; 3 - Que, ao abrigo do disposto no art. 830 do C. Civil, seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do 2º Réu, mais precisamente sentença através da qual este, na qualidade de “vendedor” transmite para as autoras, na qualidade de compradoras, que assim o aceitam, o prédio urbano objecto do contrato de locação financeira imobiliária por ele celebrado com a 1ª Ré com as legais consequências. Ou subsidiariamente 4 - Que as autoras, ao abrigo do disposto no art. 606 do C Civil fiquem sub rogadas no direito que assiste à 1ª Ré de exercer contra o 2º Réu o direito à opção de compra ”no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária entre eles celebrado, com as legais consequências.

5 - Que ao abrigo do disposto no art. 830 do C. Civil seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da 1ª Ré, mais precisamente sentença através da qual esta ,na qualidade de “ vendedora” transmite às Autoras na qualidade de “compradoras” que assim o aceitam , o prédio urbano objecto do contrato promessa de compra e venda entre elas celebrado , com as legais consequências . ou subsidiariamente 6 - Que o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as AA e a 1ª Ré seja declarado justa e devidamente resolvido pelas Autoras com as legais consequências 7 - Que a 1ª Ré seja condenada a indemnizar as Autores a título de lucros cessantes por quebra das legítimas expectativas destas no que concerne à aquisição do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado, em quantia nunca inferior a € 250.000,00 correspondente ao valor estimado do mesmo.

Invocam para tanto que o 2º Réu, na qualidade de “locador” celebrou com a sociedade “FF, Ldª”, na qualidade de “locatária”, o “contrato de locação financeira imobiliária cuja cópia se mostra junta a fls. 21 a 36 dos presentes autos, tendo o mesmo como objeto o prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, freguesia de Algueirão – Mem Martins.

A 04.08.1999 a sociedade “FF, Ldª”, na qualidade de cedente, mediante o expresso consentimento do 2º Réu, celebrou com a 1ª Ré, na qualidade de cessionária”, o “contrato de cessão da posição contratual” cuja cópia se mostra junta a fls. 38 a 42 dos presentes autos, transferindo-se para esta todas as obrigações, responsabilidades e direitos do supra referido “contrato de locação financeira imobiliária”, nomeadamente o direito à “opção de compra” do prédio locado.

Posteriormente, a 13.06.2001, a 1ª Ré, na qualidade de “sublocadora”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “sublocatárias”, o “contrato de sublocação” cuja cópia se mostra junta a fls. 44 a 46 dos presentes autos, tendo por objeto o prédio urbano acima identificado. Nessa mesma data a 1ª Ré, na qualidade de “promitente vendedora”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “promitentes compradoras”, o “contrato promessa de compra e venda” cuja cópia se mostra junta a fls. 47 a 49-A dos presentes autos, através do qual a 1ª Ré prometeu vender às Autoras, e estas adquirir-lhe, pelo preço de Esc. 35.000.000$00 o prédio urbano acima identificado, preço esse a pagar em prestações mensais de Esc. 480.000$00 destinadas ao pagamento da “renda” do “contrato de locação financeira imobiliária” existente, e a efetuar durante o respetivo período de sublocação até à sua total liquidação, ficando o preço da compra liquidado com o último pagamento do “contrato de Locação Financeira Imobiliária”. Pese embora as Autoras tenham liquidado a totalidade das prestações mensais acordadas, a 1ª Ré não marcou escritura de compra e venda, conforme acordado, razão pela qual, em 22.10.2010, as Autoras interpelaram, por correio registado com aviso de receção” para, no prazo de 15 dias marcarem a escritura de compra e venda acordada. Muito embora tenha rececionada a carta remetida a 1ª Ré não deu cumprimento a tal interpelação, nem às seguintes que lhe seguiram.

As Rés foram devidamente citadas (cfr. fls. 71, 76 e 106 dos presentes autos).

A Ré “CC & DD” não apresentou contestação.

O Réu “Banco EE Leasing – Sociedade de Locação Financeira, SA” apresentou contestação, onde pugnou pela improcedência da ação.

Sustentou, em síntese, que não é parte contratante, nem por qualquer forma interveio no contrato promessa de compra e venda em que as Autoras baseiam os pedidos que formulam na ação.

A aqui 1ª Ré, na qualidade de locatária, por carta de 24.04.2009, cuja cópia se mostra junta a fls. 115 dos presentes autos, notificou o Banco, como locador, do exercício de opção de compra, em conformidade com o estipulado no n.º 2 do art.º 3º das cláusulas gerais do contrato de locação financeira, não tendo a correspondente escritura sido ainda celebrada pelo facto da locatária não ter pago os valores (de sua responsabilidade) do IMI relativos aos anos de 2010 e 2011.

A 1ª Ré foi, entretanto, declarada insolvente, por sentença proferida em 09 de Abril de 2013.

Por despacho proferido em 24.10.2013 foi determinada a apensação destes autos aos autos de insolvência da 1ª Ré.

Realizou-se audiência prévia, onde foi tentada a conciliação a que alude o art. 594º do CPC, não tendo esta sido alcançada. Foram aí enunciados os temas da prova (cfr. fls. 167 a 168 dos presentes autos).

Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, conforme resulta das respetivas actas.

Instado pelo Tribunal em sede de audiência de discussão e julgamento para esclarecer se pretende ou não cumprir o contrato promessa objeto destes autos, pelo Sr. Administrador da Insolvência foi declarado que a Massa Insolvente de CC & DD, Lda, não pretende cumprir o contrato promessa de compra e venda firmado com as Autoras.

Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência: 1 – Declarou incumprido o “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado entre as Autoras e a 1ª Ré, por culpa imputável a esta última; 2 – Ao abrigo do disposto no art.º 606º do Código Civil, declarou as Autoras subrogadas no exercício do direito de compra do prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, Algueirão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56, objecto do “Contrato de Locação Financeira” celebrado entre a 1ª Ré e o 2º Réu; 3 – Exercido o direito de compra referido em 2- ao abrigo do disposto no art.º 830º do Código Civil, declaro transmitido pela 1ª Ré a favor das Autoras o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, Algueirão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56.

A 1ª Ré não se conformou com esta decisão e interpôs recurso para a Relação de Lisboa que, pelo Acórdão de fls. 364 a 379, confirmou a sentença, embora com voto de vencido, nos termos da declaração junta a fls. 378/379.

Novamente inconformada a 1ª Ré interpôs recurso de revista para este Supremo.

Formula as seguintes conclusões: A - O douto Acórdão recorrido negou provimento ao recurso, tendo confirmado a sentença recorrida, a ora Apelante não se conformando com a douta decisão vem dela recorrer pelos motivos já enunciados.

B - O douto Acórdão negou provimento ao recurso e considerou "exercido o direito de compra ao abrigo do disposto no artigo 830º do Código Civil, declarou transmitido pela 1 ª. Ré a favor das Autoras o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na rua Engenheiro …, nº …, Algueirão, descrito na Conservatória do registo Predial de Sintra sob o nº. … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56.

C - Entende a ora Apelante - 1 ª. Ré - que não estão preenchidos os pressupostos para se considerar exercido o direito à execução específica do contrato-promessa.

D - O contrato-promessa celebrado entra a 1 ª. Ré e as ora Autoras não pode considerar-se ter sido celebrado com eficácia real, pois não lhe foi atribuída essa eficácia mediante declaração expressa e não houve inscrição no registo (crf. artigo 413º do CC).

E - Daí que, tendo em conta o acima exposto, fácil é de concluir que, in casu, a ora Apelante, contrariamente ao douto Acórdão bem como a sentença da 1 ª. Instância, entende que o recurso à execução específica não se encontra na disponibilidade da 1 ª. Ré, na medida em que se encontra na falta definitiva do cumprimento: o imóvel, objeto do contrato-promessa é propriedade da 2ª. Ré.

F - A 1 ª. Ré não pode vender aquilo que não lhe pertence, tal implicaria que a 1 ª. Ré promitente-vendedora, vendesse coisa que não é sua, cometendo dessa forma um ilícito civil e, eventualmente, um ilícito criminal.

G - Para a procedência da execução específica é determinante que o contrato prometido seja ainda possível, deixa de ser possível a partir do momento que se verifique a impossibilidade definitiva de cumprimento.

H - Assim, não pode ser objeto de execução específica um contrato promessa de compra e venda sem eficácia real se a promitente vendedora - 1 ª. Ré - não é proprietária do bem objeto dos presentes autos, já que o bem é propriedade da 2ª. Ré.

I - Acresce que, não se pode afirmar com todo o rigor em face dos factos provados, que por força do contrato promessa houve tradição da coisa a favor das autoras, promitentes-compradoras.

J - Porquanto, as Autoras assumiram apenas e tão só a...

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