Acórdão nº 243/11.1TBALJ.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 01 de Setembro de 2016

Magistrado ResponsávelFONSECA RAMOS
Data da Resolução01 de Setembro de 2016
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça AA, Lda.

, intentou, em 5.9.2011, no Tribunal Judicial da Comarca de Alijó, acção declarativa de condenação, contra: 1 - Massa Insolvente de BB, representada pelo seu Administrador de Insolvência, CC.

2 - DD, S.A., e; 3 - BANCO EE Alegando, em breve resumo, que, não obstante ser arrendatária do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º006, prédio que pertenceu a BB, o Administrador da Insolvência deste último não lhe facultou, como devia, o exercício do direito de preferência na venda de tal prédio, a qual que foi feita à Ré, “DD, S.A.”, mediante o preço de €155.000,00, sendo a 3ª Ré credora hipotecária.

Por isso mesmo, pede que se declare que ela (Autora) é arrendatária do citado prédio; - Que tem o direito de preferência na venda de tal prédio, a qual foi feita a favor da Ré, DD, S.A; - E, ainda, que se declare a transmissão e adjudicação do direito de propriedade do mesmo prédio a favor e em nome da Autora, em substituição da sociedade, DD, S.A., pelo preço de € 155.000,00.

Contestou a Ré, Massa Insolvente de BB, alegando, no essencial, que o direito de preferência que a Autora se propõe exercer nesta acção já caducou, em virtude daquela ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio no dia 17 de Junho de 2010, data em que foi anunciada no jornal “Público” a venda do referido imóvel. Tanto assim que apresentou proposta de aquisição, em 21 de Junho de 2010.

Assim, a partir de 15 de Fevereiro de 2011, começou a correr o prazo para a Autora exercer o direito de preferência, prazo esse que terminou em 15 de Agosto de 2011 data anterior à propositura da presente à acção.

Além disso, a Autora também não depositou, como devia, o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

Por estas razões, pede a procedência das citadas excepções e a sua absolvição do pedido.

A Ré, “DD, S.A.”, também contestou, rebatendo a tese da Autora e arguindo a incompetência material do tribunal recorrido.

Nessa conformidade, pede que se ordene a apensação destes autos ao processo de insolvência e, no mais, a improcedência desta acção.

Por sua vez, a Ré BANCO EE, também refutou a tese da Autora, não lhe reconhecendo o direito por ela invocado, aludindo igualmente, à circunstância da Autora ter tomado conhecimento do propósito da venda, no dia 17 de Junho de 2010, com a publicação do anúncio já referido.

Sabendo, pois, a Autora, pelo menos desde essa data, quais os elementos essenciais do negócio tendo, inclusive, apresentado proposta para aquisição do prédio em causa, a sua actual pretensão não pode ser acolhida.

Mas, se o for, pretende reaver todas as importâncias por si despendidas com este negócio.

Em suma, pede a procedência das excepções invocadas ou, subsidiariamente, a improcedência desta acção.

Na réplica, a Autora rebateu as excepções invocadas pelas Rés.

Foi proferido despacho saneador, no qual, além do mais, se julgaram improcedentes as excepções de incompetência material do tribunal recorrido, da falta de depósito do preço, da falta de junção do contrato de arrendamento rural e da caducidade da acção.

No mesmo despacho, foram ainda seleccionados os factos assentes e controvertidos.

*** Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, por não provada, absolvendo, em consequência, os RR., de todos os pedidos.

*** Inconformada, recorreu a Autora para o Tribunal da Relação de Guimarães, que, por Acórdão de 14.1.2016 – fls.466 a 486 –, concedeu provimento ao recurso e, consequentemente, revogou a sentença recorrida, declarando que a Autora, na qualidade de arrendatária do prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000m2, sito no Lugar da Quinta da ..., da freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º, a confrontar de norte com Quinta dos ..., de sul e nascente com caminho público e de poente ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e seis, da freguesia de ..., tem o direito de preferência na aquisição do mesmo, em substituição da sociedade, DD, S.A., sendo-lhe transmitida a propriedade de tal prédio, logo que se mostre comprovado o pagamento, à última sociedade referida, da quantia de € 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil euros).

*** Inconformadas, recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça as Rés BANCO EE e “DD.” Aquela, alegando, formulou as seguintes conclusões: I - Por sentença proferida em 15.02.2010 no Proc. 705/08.8TYVNG do 3° Juízo do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, transitada em julgado em 24.03.2010, foi declarada a insolvência de BB, tendo, no âmbito deste processo de insolvência, sido liquidado o património do mencionado BB.

II – No exercício das suas atribuições o Administrador de insolvência procedeu à venda dos imóveis que integravam a massa insolvente por apresentação de propostas em carta fechada art. 164º, nº1, do CIRE.

III – Para concretização da modalidade da venda por si escolhida, o Administrador de Insolvência, mandou publicar em 17.06.2010 no Jornal “Público” anúncio para venda dos imóveis, onde se anunciava também a venda do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ... inscrito na matriz sob o art. 10, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° 806-..., pelo preço mínimo de € 300.00.

IV – Na sequência da publicação do anúncio, a Ré DD apresentou uma proposta global de aquisição para todos os bens e a Autora AA apresentou uma proposta para aquisição do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, de que era arrendatária.

V – Por ser a superior e a que melhor defendia os interesses dos credores, o Administrador aceitou e escolheu a proposta da Ré DD, o que aconteceu em Junho de 2010, tendo a proponente entregue parte do preço e a quem foi feita a adjudicação.

VI – o contrato de arrendamento rural celebrado entre BB e AA, Lda. foi outorgado em 15.02.2008, Assim.

VII – Quer à data da publicação do anúncio, quer à data da escolha e aceitação da proposta da Ré DD, o contrato de arrendamento rural ainda não tinha três anos de vigência, pelo que não lhe assistia qualquer direito de preferência na aquisição do mesmo.

VIII – O direito de preferência é exercido no acto de abertura e aceitação das propostas – art. 892º, n°1, do Código de Processo Civil, anterior n°2 do art. 825º do Código de Processo Civil actual.

IX – Pese embora a escritura de compra e venda, só ter sido celebrada em 09.06.2011, o negócio jurídico em causa tem-se por realizado na data da aceitação da proposta, sendo o título (escritura) uma mera formalidade que culmina o processo de transmissão da propriedade.

X – A Recorrente BANCO EE, conhecedora da tramitação de todo o processo de liquidação do património do insolvente, das propostas apresentadas, da aceitação da proposta que melhor defendeu os interesses dos credores e de que a Autora AA não tinha, nessa data de aceitação de proposta, qualquer direito de preferência no prédio incluído na proposta global, financiou, através de empréstimo, a aquisição de todos os imóveis, tendo para o efeito levado a cabo a avaliação dos mesmos.

XI – Existia por parte da Recorrente BANCO EE a certeza legitimamente fundada de que i) o negócio ficou perfeitamente estabilizado na data da aceitação da proposta ii) na data da aceitação não existia qualquer direito que pudesse ser exercido pela Autora AA, pois que não era arrendatária há mais de 3 anos.

XII – A não ser assim entendido, violado estaria o princípio da confiança.

XIII – O Acórdão recorrido, ao declarar que a Autora AA, na qualidade de arrendatária, tem o direito de preferência na aquisição do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ... inscrito na matriz sob o art. 10º, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob n° 006-..., violou, por omissão e/ou incorrecta interpretação, o disposto nos arts. 892° e 900° do Código de Processo Civil anterior e 823º e 825º do Código de Processo Civil actual, arts, 164º e 165º do CIRE e art. 2º da CRP.

Nestes termos e nos melhores de Direito e com o sempre mui douto suprimento do omitido, deve ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se o Acórdão recorrido, julgando-se improcedente a acção.

Assim se fará Justiça.

*** A Ré “DD, S.A.”, formulou as seguintes conclusões: 1- O presente recurso tem por objecto a decisão quanto à questão de direito que reconheceu o direito de preferência da Recorrida na aquisição do imóvel denominado prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000 m2, sito no Lugar da Quinta da ..., da freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na matriz artigo 10.°, a confrontar de norte com Quinta dos ..., do sul e nascente com caminho público e de poente ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e seis, da freguesia de ... por ser manifestamente ilegal.

2 - A situação jurídico-factual da recorrida não observa os requisitos que a lei exige para preferência dos arrendatários rurais, na compra de prédios rústicos.

3 - O artigo 28.°, n.°1, do RAR, e artigo 31.°, n.°2 do NRAR, determina que “no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respetivos arrendatários com, pelo menos, 3 anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão.

” 4 - Quando ocorreu a transmissão do imóvel, ainda não se haviam completado os três anos de vigência do contrato de arrendamento rural celebrado com a arrendatária, por isso, esta não tinha o direito a preferir na venda realizada, por proposta em carta fechada.

5 - O Acórdão recorrido viola os artigos artigo 28.°, n.°1, do RAR, e artigo 3l.°, n.º2, do NRAR.

6 - A realização da escritura...

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