Acórdão nº 375/1999.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 01 de Março de 2010

Magistrado Responsável:ALBERTO SOBRINHO
Data da Resolução:01 de Março de 2010
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
 
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S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: CONCEDIDA REVISTA AOS AUTORES NEGADA REVISTA À RÉ Sumário : 1.

No caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda.

É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato.

A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento parcial da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção.

  1. Da conjugação do art. 1046º com o estipulado nos arts. 1273º e 1275º, todos C.Civil, o locatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado, já não tendo direito a levantar as voluptuárias, nem a ser por elas indemnizado. Quanto às úteis e desde que não possa haver lugar ao seu levantamento por detrimento do locado, tem o locatário direito ao seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

    Os melhoramentos introduzidos num barraco existente no locado, que o dotaram de melhores e apropriadas condições para o exercício da actividade de oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, uma das actividades específicas previstas no contrato celebrado, integrará uma benfeitoria útil. E não é o facto destas obras não poderem ser licenciadas que lhes retira a sua aptidão de melhoramento efectivo do locado. Esse melhoramento existiu e a locatária tirou dele o seu devido proveito, tendo a sua clandestinidade apenas repercussão, no caso, no ressarcimento do respectivo valor.

    Mas sendo estas obras clandestinas estarão sujeitas a demolição, não podendo ser utilizadas futuramente, acabando por não beneficiar o prédio locado. Não trouxeram ao prédio qualquer mais valia, nada beneficiando economicamente os locadores com a sua realização.

    Tanto basta para que não assista à locatária o direito ao seu ressarcimento.

    Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório AA e mulher BB, intentaram, a 17 de Setembro de 1999, a presente acção declarativa (despejo), com processo ordinário, contra T... DE C... V... V..., LDª, pedindo que seja: a- declarado resolvido o contrato de arrendamento e a ré condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e desocupado de pessoas e bens; b- condenada a pagar-lhes o valor das rendas vencidas, no montante de 300.000$00, e as que se vencerem na pendência da acção, acrescido dos juros de mora vencidos, no valor de 16.108400, e vincendos.

    Para fundamentar a sua pretensão alegam, no essencial, terem celebrado com a ré um contrato mediante o qual lhe cederam o gozo temporário de um terreno para que aí instalasse oficinas em vista do exercício de determinada actividade comercial e industrial, mediante o pagamento de uma retribuição mensal.

    Porém, desde Abril de 1999 que a ré deixou de pagar essa contraprestação mensal.

    Contestou a ré, começando por alegar que os autores deixaram de comparecer no local estabelecido para pagamento das rendas. Mesmo assim procedeu ao depósito condicional do montante das rendas em dívida.

    E depois que o local arrendado, por imposição do Plano Director Municipal, apenas comportava a fruição de um dos fins em vista do qual o contrato fora celebrado, o que a levou a propor a redução da respectiva renda, proposta não aceite pelos autores. Para além disso, procederam à construção de um pavilhão industrial, com o consentimento destes.

    Pretende, por isso, ver reduzida a renda e ser ressarcida do valor pago em excesso e ser indemnizada do valor despendido com a reconstrução do pavilhão, pretensões que formula reconvencionalmente.

    Replicaram os autores para, em síntese, afirmar que se recusaram a receber as rendas por a ré ter procedido arbitrária e indevidamente à sua redução e que era possível exercer no arrendado a actividade pretendida pela ré. Defende, por isso, a improcedência da reconvenção.

    Treplicou ainda a ré em defesa da posição assumida na contestação/reconvenção.

    Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.

    Veio entretanto a ser decretado o despejo imediato do arrendado.

    Após anulação da primitiva sentença para ampliação da matéria de facto, foi a acção, na nova sentença proferida, julgada procedente e a ré condenada a pagar à autora o valor das rendas vencidas desde Abril de 1999 e vincendas durante a pendência da acção e a reconvenção julgada totalmente improcedente.

    Inconformada com o assim decidido apelou a ré, e, em parte, com sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Coimbra julgou improcedente a acção com a consequente absolvição da ré do pedido e parcialmente procedente a reconvenção reduzindo para 10.000$00 o valor da renda mensal do contrato e condenando os autores a pagar à ré a quantia de 6.384,61 euros, acrescida de juros de mora desde a notificação do pedido reconvencional, correspondente ao valor das rendas pago em excesso.

    Irresignados com o assim decidido é a vez de recorrerem agora os autores de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, insurgindo-se contra a redução do valor da renda.

    Igualmente recorre a ré, subordinadamente, em defesa do ressarcimento do valor das obras efectuadas no arrendado.

    Contra-alegou a ré/recorrida pronunciando-se pela improcedência do recurso interposto pelos autores.

    *** Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir II. Âmbito do recurso A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, sinteticamente, no seguinte: recurso principal 1- A recorrida não se pode aproveitar da excepção de não cumprimento do contrato e do direito à redução do valor da renda, ao abrigo do disposto nos artigos 428.°, 1040.° e 802.° do C.Civil, desde logo porque está assente que usufruiu, sem quaisquer limitações, do terreno e das construções nela edificadas e, por outro lado, porque não alegou sequer que a sua actividade tenha sofrido qualquer diminuição e em que medida deixara de tirar utilidades do locado ou tivera prejuízo pecuniário.

    2- E os autos não fornecem dados...

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