Acórdão nº 375/1999.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 01 de Março de 2010
Magistrado Responsável | ALBERTO SOBRINHO |
Data da Resolução | 01 de Março de 2010 |
Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: CONCEDIDA REVISTA AOS AUTORES NEGADA REVISTA À RÉ Sumário : 1.
No caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento parcial da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção.
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Da conjugação do art. 1046º com o estipulado nos arts. 1273º e 1275º, todos C.Civil, o locatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado, já não tendo direito a levantar as voluptuárias, nem a ser por elas indemnizado. Quanto às úteis e desde que não possa haver lugar ao seu levantamento por detrimento do locado, tem o locatário direito ao seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Os melhoramentos introduzidos num barraco existente no locado, que o dotaram de melhores e apropriadas condições para o exercício da actividade de oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, uma das actividades específicas previstas no contrato celebrado, integrará uma benfeitoria útil. E não é o facto destas obras não poderem ser licenciadas que lhes retira a sua aptidão de melhoramento efectivo do locado. Esse melhoramento existiu e a locatária tirou dele o seu devido proveito, tendo a sua clandestinidade apenas repercussão, no caso, no ressarcimento do respectivo valor.
Mas sendo estas obras clandestinas estarão sujeitas a demolição, não podendo ser utilizadas futuramente, acabando por não beneficiar o prédio locado. Não trouxeram ao prédio qualquer mais valia, nada beneficiando economicamente os locadores com a sua realização.
Tanto basta para que não assista à locatária o direito ao seu ressarcimento.
Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório AA e mulher BB, intentaram, a 17 de Setembro de 1999, a presente acção declarativa (despejo), com processo ordinário, contra T... DE C... V... V..., LDª, pedindo que seja: a- declarado resolvido o contrato de arrendamento e a ré condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e desocupado de pessoas e bens; b- condenada a pagar-lhes o valor das rendas vencidas, no montante de 300.000$00, e as que se vencerem na pendência da acção, acrescido dos juros de mora vencidos, no valor de 16.108400, e vincendos.
Para fundamentar a sua pretensão alegam, no essencial, terem celebrado com a ré um contrato mediante o qual lhe cederam o gozo temporário de um terreno para que aí instalasse oficinas em vista do exercício de determinada actividade comercial e industrial, mediante o pagamento de uma retribuição mensal.
Porém, desde Abril de 1999 que a ré deixou de pagar essa contraprestação mensal.
Contestou a ré, começando por alegar que os autores deixaram de comparecer no local estabelecido para pagamento das rendas. Mesmo assim procedeu ao depósito condicional do montante das rendas em dívida.
E depois que o local arrendado, por imposição do Plano Director Municipal, apenas comportava a fruição de um dos fins em vista do qual o contrato fora celebrado, o que a levou a propor a redução da respectiva renda, proposta não aceite pelos autores. Para além disso, procederam à construção de um pavilhão industrial, com o consentimento destes.
Pretende, por isso, ver reduzida a renda e ser ressarcida do valor pago em excesso e ser indemnizada do valor despendido com a reconstrução do pavilhão, pretensões que formula reconvencionalmente.
Replicaram os autores para, em síntese, afirmar que se recusaram a receber as rendas por a ré ter procedido arbitrária e indevidamente à sua redução e que era possível exercer no arrendado a actividade pretendida pela ré. Defende, por isso, a improcedência da reconvenção.
Treplicou ainda a ré em defesa da posição assumida na contestação/reconvenção.
Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Veio entretanto a ser decretado o despejo imediato do arrendado.
Após anulação da primitiva sentença para ampliação da matéria de facto, foi a acção, na nova sentença proferida, julgada procedente e a ré condenada a pagar à autora o valor das rendas vencidas desde Abril de 1999 e vincendas durante a pendência da acção e a reconvenção julgada totalmente improcedente.
Inconformada com o assim decidido apelou a ré, e, em parte, com sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Coimbra julgou improcedente a acção com a consequente absolvição da ré do pedido e parcialmente procedente a reconvenção reduzindo para 10.000$00 o valor da renda mensal do contrato e condenando os autores a pagar à ré a quantia de 6.384,61 euros, acrescida de juros de mora desde a notificação do pedido reconvencional, correspondente ao valor das rendas pago em excesso.
Irresignados com o assim decidido é a vez de recorrerem agora os autores de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, insurgindo-se contra a redução do valor da renda.
Igualmente recorre a ré, subordinadamente, em defesa do ressarcimento do valor das obras efectuadas no arrendado.
Contra-alegou a ré/recorrida pronunciando-se pela improcedência do recurso interposto pelos autores.
*** Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir II. Âmbito do recurso A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, sinteticamente, no seguinte: recurso principal 1- A recorrida não se pode aproveitar da excepção de não cumprimento do contrato e do direito à redução do valor da renda, ao abrigo do disposto nos artigos 428.°, 1040.° e 802.° do C.Civil, desde logo porque está assente que usufruiu, sem quaisquer limitações, do terreno e das construções nela edificadas e, por outro lado, porque não alegou sequer que a sua actividade tenha sofrido qualquer diminuição e em que medida deixara de tirar utilidades do locado ou tivera prejuízo pecuniário.
2- E os autos não fornecem dados suficientes que façam resultar a diminuição da...
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