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Acórdão nº 08B1849 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 10 de Julho de 2008

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Vincent
Magistrado ResponsávelALBERTO SOBRINHO
Data da Resolução10 de Julho de 2008
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório AA, C.R.L., intentou, a 28 de Novembro de 2005, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra - BB - GESTÃO DE INVESTIMENTOS, S.A.; e - CC, S.A., pedindo que sejam condenadas, solidariamente, a indemnizarem-na no montante de 7.984.372,70 €, correspondente ao dobro das quantias entregues a título de sinal, acrescido de juros moratórios desde a data da citação até integral pagamento.

Para fundamentar esta pretensão alega, no essencial, ter celebrado um contrato-promessa de compra e venda com a ré BB, tendo por objecto um empreendimento habitacional a construir, com a possibilidade desta ré ceder a sua posição contratual à 2ª ré, contrato que esta ré infundadamente resolveu. Pretende, por isso, receber em dobro a quantia que entregou a título de sinal.

Contestou a ré BB alegando que a autora não pagou pontualmente as prestações a que estava vinculada.

Por sua vez, a ré CC invoca igualmente a falta de pagamento atempado, por parte da autora, das prestações a que se vinculara, o que motivou a resolução do contrato-promessa.

E pretende ver legitimada esta resolução contratual com direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal, bem como ser indemnizada pelos atrasos da autora no cumprimento contratual a que se vinculara, no total de 391.485,02 €, pretensões que formula reconvencionalmente.

Replicou a autora para manter a posição inicialmente assumida e, consequentemente, pugnar pela improcedência da reconvenção.

Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.

Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada improcedente e as rés absolvidas do respectivo pedido.

E a reconvenção parcialmente procedente e a autora condenada a pagar à ré/reconvinte a quantia de 64.756,40 €.

Inconformadas com o assim decidido, apelaram autora e ré/reconvinte, tendo o Tribunal da Relação do Porto julgado improcedente a apelação da autora e parcialmente procedente a da ré, condenando a autora a pagar ainda à ré quantia a determinar em posterior liquidação decorrente do atraso na realização das escrituras.

Ainda irresignadas, recorrem agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela procedência da acção e improcedência da reconvenção a autora e pela procedência total da reconvenção a ré/reconvinte.

A ré/reconvinte fez juntar dois pareceres de direito.

Contra-alegaram autora e ré nos recursos interpostos pela parte contrária, defendendo a improcedência desses recursos.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir II. Âmbito do recurso A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo das recorrentes radica, em síntese, no seguinte: autora 1- O Tribunal da Relação acolheu parcialmente a posição da primeira instância quanto à existência de abuso de direito, acolhendo também parcialmente o recurso da recorrente quanto à ilegalidade de esvaziamento do direito desta sem a fixação de um quantum a pagar pela 2ª Ré.

2- No entanto, decidiu julgar a apelação da autora improcedente e confirmar a sentença recorrida por considerar não se estar perante um incumprimento definitivo da ré.

3- Mas a verdade é que a 2ª ré, que singularmente resolveu o contrato, incumpriu o contrato, designadamente não prestando as devidas garantias, e apenas por isso é que não foi efectuado mais nenhum pagamento para além do efectuado adiantadamente, nem entregue o remanescente do preço de venda, a que se refere a al. f) da cláusula 5ª do contrato.

4- A 2ª ré violou os princípios da boa fé e actuou com manifesto abuso já que criou dificuldades financeiras à autora e procurou aproveitar-se na medida em que nem sequer cumpriu com o que contratualmente estava obrigada.

5- Quanto ao pedido reconvencional, sempre que as escrituras foram realizadas foi imediatamente pago pela recorrente o valor devido, contrariamente à ré que reteve indevidamente os valores que deveria entregar à recorrente.

6- Por outro lado, os prédios que pretendia escriturar apresentavam defeitos.

7- Estando em posição de incumprimento das suas obrigações, não podia a ré obrigar a autora a realizar as escrituras de prédios que apresentavam defeitos nem solicitar a realização das mesmas sem ter entregue à autora o remanescente do preço de venda, não podendo, por isso, exigir qualquer indemnização pelo atraso na realização das escrituras.

ré/reconvinte 1- Ficou demonstrada a impossibilidade económico-financeira da recorrida pagar o reforço do remanescente do sinal em dívida na alínea c) da cl. 5ª do contrato, sem prévio recurso a financiamento bancário.

2- A tentativa de convencer o promitente vendedor, aqui recorrente, a transferir para o promitente comprador a propriedade de dois lotes de terreno, por forma a poder dá-los de hipoteca de possível empréstimo bancário, ou a prestar garantia pessoal a esse eventual empréstimo, não estava prevista contratualmente.

3- As garantias bancárias previstas na al. g) da cl. 5ª do contrato visavam apenas acautelar o incumprimento definitivo do contrato por parte do promitente vendedor, aqui recorrente.

4- A recorrente só estava obrigada a apresentar as garantias bancárias previstas contratualmente no momento do pagamento dos reforços de sinal por parte da recorrida.

5- O não pagamento, de facto, do remanescente do sinal em dívida pelo promitente comprador, por facto só a este imputável, constitui mora do devedor.

6- A conversão da mora em incumprimento definitivo fez-se pela interpelação admonitória, em termos válidos e eficazes, tendo o contrato sido resolvido nos termos legais.

7- De qualquer forma, a excepção de não cumprimento do contrato, não poderia conduzir, sob pena de exercício abusivo, à reclamação do cumprimento de uma obrigação alheia, sem estar em condições (por incapacidade financeira) de cumprir a sua.

8- Tendo a recorrida reiterado expressamente e em termos unívocos a sua anterior declaração de recusa de cumprimento, ficou a recorrente legitimada a resolver o contrato com fundamento legal.

9- Verificou-se, assim, no caso sub júdice, um incumprimento definitivo por parte da recorrida, sendo a declaração de resolução a consequência natural da perturbação do interesse de cumprimento.

10- Deste modo é válida a retenção do sinal pelo promitente vendedor, nos termos do disposto no artigo 442°, n°2 do Código Civil e da cl. 10ª, n°3, do contrato, sem prejuízo das cláusulas moratórias previstas na mesma cláusula contratual.

B- Face ao teor das conclusões formuladas, as verdadeiras questões controvertidas a decidir reconduzem-se, no essencial, a averiguar se foi ou não fundamentada a resolução contratual operada pela ré/reconvinte, cessionária da promitente-vendedora, e se lhe é ou não devida a indemnização arbitrada pelo atraso na realização das escrituras do contrato prometido.

A solução a dar à primeira questão implica determinar previamente se a promitente vendedora incumpriu, por sua parte, o contrato-promessa.

  1. Fundamentação A- Os factos Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos: 1. Entre a autora e a 1ª ré, "BB", foi celebrado o contrato constante de fls. 5 a 20, tendo, no seguimento desse contrato, a autora pago à ré o valor de € 249.398,95.

    1. Igualmente no seguimento do mesmo contrato, a autora entregou à 2ª ré o valor de € 2.992.787,40 para pagamento da quantia prevista na al. b) da cláusula 5ª do mesmo contrato, tendo a autora prescindido, para este pagamento, da apresentação da garantia bancária prevista na mesma.

    2. A autora entregou à 2ª ré o valor de € 750.000,00.

    3. No final de 2004, autora e 2ª ré encetaram reuniões no sentido de procurar resolver o contrato supra referido, por mútuo acordo, tendo havido diversos contactos entre ambas sem sucesso.

    4. A 2ª ré assumiu, após o dia 18/7/01, a posição contratual da 1ª, tendo adquirido, por escritura pública outorgada no 1ª Cartório Notarial de Vila do Conde, em 31/8/01, os prédios urbanos identificados na cláusula primeira do contrato referido em 1.

    5. Nesses prédios, e de acordo com o projecto e caderno de encargos aceites pela autora, iniciou a 2ª ré a construção de um empreendimento habitacional com a área bruta de construção acima do solo de 42.867m2, que prometeu vender, na íntegra, à autora ou a quem esta viesse a indicar até à data da escritura pública de compra e venda, pelo preço global de €37.962.485,41 (ao tempo...

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