Acórdão nº 599/11.6TVPRT.P2.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 01 de Julho de 2014

Magistrado ResponsávelFONSECA RAMOS
Data da Resolução01 de Julho de 2014
EmissorSupremo Tribunal de Justiça

Proc.599/11.6TVPRT.P2.S1 R-454[1] Revista Acordam no Supremo Tribunal de Justiça Banco AA, S.A.

, propôs, em 16.8.2011, nas Varas Cíveis da Comarca do Porto, com distribuição à 3ª Vara, acção declarativa de condenação na forma ordinária, contra: BB CC, e; DD, Lda.

Pedindo, que a final, que sejam os RR. condenados a reconhecer o seu direito de preferência na aquisição do prédio urbano sito no …, n.º …, e Rua …, nºs …, …, …, … e …, da freguesia de ... – Porto, ordenando-se a substituição da 3.ª Ré na titularidade e posse do aludido prédio (com o consequente cancelamento do registo a favor da mesma Ré).

Para tal invocou o Banco Autor, no essencial, ser inquilino, mediante contrato de arrendamento celebrado a 2.05.1967 entre os então proprietários EE e BB e o então “Banco FF, SARL” – doc. 1 – sendo certo que aos aludidos proprietários vieram a suceder as ora 1.ª e 2.ª RR. e, mediante várias operações de fusão, enquanto inquilino, veio a suceder o Banco aqui Autor.

Acresce que, por carta datada de 3.03.2010, as ditas RR. informaram o Autor da existência de uma proposta de compra, pelo valor de € 4. 000.000, 00, para um conjunto de prédios, onde se incluía o já referido locado, na sequência do que o aqui Autor solicitou às mesmas RR. um conjunto de informações relevantes para a sua decisão de preferir ou não, informações essas que, não obstante a existência de várias missivas, vieram apenas a ser prestadas por carta datada de 8.04.2010, sendo certo, no entanto, que, mesmo nesta última missiva, as RR. se escusaram a informar do valor do imóvel arrendado pelo ora Autor, vindo, após, a informar que “nunca venderiam os prédios senão em conjunto” – doc. 8.

Nesta sequência, e porque o prédio de que é arrendatário é autónomo em relação aos demais, o aqui Autor, por carta datada de 3.05.2010, informou/comunicou às aludidas RR. a sua intenção de não exercer a preferência para a aquisição da totalidade dos prédios, mas apenas quanto ao prédio de que é arrendatário e logo que tivesse conhecimento do valor pelo qual o mesmo iria ser vendido – doc. 9.

Nesta sequência, vieram então as mesmas RR. insistir pelo exercício da preferência pela totalidade dos prédios (não obstante saberem que o Autor nela não estava interessado), ao mesmo tempo que invocavam um suposto prejuízo apreciável na venda em separado do imóvel de que o Autor é arrendatário – doc. 10 – o que o aqui Autor recusou mediante carta de 15.07.2010 – doc. 11.

Posteriormente, vieram já as aludidas RR., por carta datada de 21.02.2011, recebida a 22.02.2011, notificar o Autor de terem elas consumado a venda projectada e de o prédio de que o mesmo é arrendatário foi transmitido à aqui 3.ª Ré, juntando, ainda, cópia da aludida escritura de compra e venda – docs. 12 e 13 – vindo então ao seu conhecimento de que o imóvel de que é arrendatário foi alienado pelo preço de € 1. 000, 000, 00.

A Ré “DD, Lda.” veio contestar, salientando, no essencial, e no que aqui importa, que a compra por si efectuada foi relativa ao conjunto dos prédios e por um preço global, sendo certo que em fase alguma da celebração do negócio foi proposto ou sequer discutido um qualquer valor específico e individual para o imóvel de que o Banco é arrendatário.

Desta forma, em seu entender, a comunicação das 1.ª e 2.ª RR. não tinha que discriminar os preços de cada um dos prédios porque tais valores discriminados nunca foram discutidos e não foram objecto do negócio em apreço.

Assim, em seu entender, tendo sido dados a conhecer todos os elementos relevantes para a sua decisão de preferir (ou não) e não tendo este efectuado essa opção no prazo de 8 dias (art.º 416.º, n.º 2 do Código Civil), nem se tendo socorrido da acção “de suprimento” prevista no art. 1429º do Código de Processo Civil, “ex vi” do art.º 1459.º do Código de Processo Civil, o direito de preferência invocado pelo Autor mostra-se extinto por caducidade.

Por outro lado, ainda, salientou a dita Ré que, conforme expressamente resulta da escritura de compra e venda dos imóveis em apreço, os montantes parcelares ali atribuídos aos vários prédios apenas o foram “para efeito de pagamento de impostos inerentes à transacção (IMT e selo), e para preenchimento de dados estatísticos a fornecer pela notária à Estatística Nacional”.

As RR. BB e CC contestaram, invocando, no essencial, os mesmos argumentos invocados pela 3.ª Ré (antes referidos), sustentando a alegada caducidade do direito de preferência invocado pelo Autor, por lhe terem dado a conhecer todos os elementos necessários e essenciais para que este tomasse a sua decisão e este não só não ter exercido o direito de opção, no prazo de oito dias previsto no art.º 416.º, n.º 2, do Código Civil, como, ainda, não ter feito instaurar a presente acção no prazo previsto no art.º 1410.º, n.º1, do Código de Processo Civil.

O Banco Autor veio responder às aludidas contestações e, respondendo à matéria de excepção, pugnou pela sua improcedência, refutando a argumentação exposta pelos ditos RR.

A fls. 269, veio o Banco Autor informar/esclarecer que não fez ele instaurar o procedimento judicial previsto no art.º 1459.º do Código de Processo Civil, por entender que o mesmo apenas seria obrigatório se a notificação para preferência tivesse assumido a forma prevista no art.º 1458.º do Código de Processo Civil, e, ademais, porque as 1.ª e 2.ª RR. nunca o informaram do valor individual do imóvel de que é arrendatário.

*** Foi proferido despacho saneador-sentença (fls. 429 a 446) que decidiu: “ (…) E assim sendo, à luz de todo o antes exposto, julga-se procedente e provada a excepção (peremptória) de caducidade invocada pelos RR. – art.º 416.º, n.º 2 do Código Civil –, absolvendo estes últimos dos pedidos contra os mesmos formulados.

(…)”.

*** O Autor apelou para o Tribunal da Relação do Porto, que, por Acórdão de 25.11.2013 – fls. 679 a 690 –, negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.

*** Irresignado, mais uma vez, o Autor recorreu para este Supremo Tribunal de Justiça – revista excepcional – que foi admitida por Acórdão de 31.3.2014 – fls. 916 a 923 – tirado pela Formação de Julgadores a que alude o art. 672º, nº3 do vigente Código de Processo Civil.

*** Nas alegações o Autor formulou as seguintes conclusões: A) Existem grandes divergências, na doutrina e na jurisprudência, sobre a validade da notificação para exercer o direito de preferência na venda de bem objecto da preferência em conjunto com outros bens sem indicar o valor proporcional daquele bem objecto da preferência.

B) Também sobre a questão de saber se, na notificação extrajudicial para exercer a preferência, é aplicável o disposto no artigo 1459º do Código de Processo Civil, sendo o preferente obrigado a utilizar o procedimento previsto neste preceito legal, existem divergências na doutrina e na jurisprudência.

C) Estas questões são essenciais para o exercício do direito de preferência na venda conjunta de vários bens abrangendo bens que não são objecto da preferência e a segurança jurídica impõe que se estabeleça uma interpretação unânime sobre estas matérias.

D) Só, desta forma, se pode evitar que os vários tribunais, eventualmente chamados a decidir sobre estas questões o venham a fazer de forma diversa com os consequentes prejuízos para a segurança da vida jurídica; E) Por estas razões, deve ser aceite este recurso de revista excepcional nos termos do disposto na alínea a) do nº1 do artigo 672º do Código de Processo Civil.

F) Aliás, este recurso deve também ser aceite nos termos do disposto na alínea c) daquele preceito porque existem acórdãos contraditórios (o de 2.2.1988 e o de 16.3.2011, ambos do Supremo Tribunal de Justiça) sobre a questão de saber se é necessário indicar o preço proporcional do bem objecto da preferência.

G) O Autor, ora recorrente, exerceu claramente o seu direito de preferência sobre o prédio de que é arrendatário, expressando bem a sua vontade de que não pretendia preferir na venda conjunta mas queria exercer o seu direito sobre aquele e prédio.

H) As 1ª e 2ªs Rés, ao notificar o Autor, ora recorrente, por via extrajudicial sem indicar o preço proporcional do prédio objecto do direito de preferência do Autor, omitiram um elemento essencial da notificação pelo que esta não pode ser como validamente efectuada.

I) O Autor, ora recorrente, propôs a acção de preferência antes de decorridos seis meses sobre a data em que teve conhecimento do valor atribuído ao prédio de que é arrendatário, o qual só podem ser considerado fixado no dia em que recebeu a cópia da escritura de compra e venda.

J) O artigo 1459º do Código de Processo Civil não se pode aplicar, por analogia, aos casos em que a notificação é feita extrajudicialmente porque são manifestamente diferentes os regimes da venda de bens em conjunto por preço global conforme a notificação é judicial ou extrajudicial.

K) A falta de discriminação do preço proporcional do prédio de que o Autor, ora recorrente é arrendatário, não só torna a notificação inválida por falta de indicação deste elemento essencial como inviabiliza qualquer negociação sobre o referido preço.

L) A aplicação do princípio da escolha da solução adequada afasta que se imponha ao preferente o recurso a uma acção de preferência sem saber o preço do bem sobre que vai preferir e, consequentemente, a propor uma acção de arbitramento para fixação desse valor.

M) A decisão em recurso violou os arts. 416º e 417º do Código Civil, bem como os arts. 496º e 1459º do Código de Processo Civil.

Termos em que, deve o presente recurso de revista excepcional ser aceite e a decisão sob recurso ser revogada considerando-se como não provada e improcedente a excepção peremptória de caducidade e ordenando-se o prosseguimento dos autos.

As recorridas contra-alegaram, pugnando pela inadmissibilidade da revista excepcional, e se admitida, pela confirmação do Acórdão.

*** Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos...

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