Acórdão nº 08B1547 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 11 de Setembro de 2008
| Magistrado Responsável | SANTOS BERNARDINO |
| Data da Resolução | 11 de Setembro de 2008 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1.
AA intentou, em 18.04.2005, no Tribunal Judicial da comarca de Esposende, contra A...F...,Lda, acção com processo ordinário, pedindo a condenação desta sociedade a pagar-lhe a importância total de € 31.011,60, destinada a reparar os prejuízos decorrentes do retardamento da prestação de um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, celebrado em 02.08.95, entre a ré, como promitente vendedora, e o autor, como promitente comprador, da perda do valor comercial desta fracção, provocada pelo abandono da obra e degradação do empreendimento, imputáveis à ré, e ainda das anomalias existentes na dita fracção autónoma.
A ré contestou, invocando a caducidade do pedido de indemnização no tocante às invocadas anomalias, e impugnando a demais facticidade alegada pelo autor, concluindo pela improcedência da acção.
No despacho saneador foi julgada verificada a excepção de caducidade no que respeita ao pedido de indemnização pelos vícios (anomalias) verificados na fracção autónoma, no valor de € 2.380,00, decisão que transitou em julgado, prosseguindo a acção para apreciação dos dois outros pedidos - indemnização pelo retardamento da prestação e perda do valor comercial - num total de € 28.631,60.
Prosseguindo a acção a sua normal tramitação, veio o Ex.mo Juiz do Círculo de Barcelos a efectuar o julgamento e a proferir sentença, julgando a acção totalmente improcedente e absolvendo a ré do pedido.
O autor interpôs, da sentença, o pertinente recurso de apelação, impugnando a resposta a um dos quesitos (quesito 14º) da base instrutória, e pugnando pela revogação da sentença e pela condenação da ré a pagar-lhe a quantia global de € 18.881,60.
No julgamento da apelação, a Relação de Guimarães alterou a resposta ao mencionado quesito - de «não provado» para «provado apenas que a ré recebeu a carta referida em T) a 22 de Outubro de 1998», sem que tal interferisse na sorte da demanda, pois julgou improcedente o recurso, mantendo a sentença recorrida.
Recorre de novo o autor, agora de revista, culminando as suas alegações de recurso com a enunciação das seguintes conclusões: 1ª - As partes devem, na realização da prestação e na execução dos contratos, actuar com boa fé - com lisura, transparência e respeito pelos interesses da parte contrária - cooperando para a obtenção do objectivo comum; 2ª - Daí que, quer o devedor quer o credor, estejam sujeitos a deveres acessórios de conduta, indissociáveis da regra geral de actuação de acordo com a boa fé (art. 762º/2 do CC) - e sem os quais a prestação a que se vincularam pode sair frustrada; 3ª - A omissão dos actos necessários ao cumprimento da obrigação é um dos motivos que pode conduzir á mora; 4ª - A ré incorreu em mora a partir do fim de Março de 1998, pois não levantou, deixando devolver, a carta que o autor lhe dirigiu em 15.09.97, fixando-lhe um prazo razoável para que realizasse a cooperação indispensável ao cumprimento da obrigação; 5ª - A omissão desse acto de cooperação, necessário para o cumprimento da obrigação, traduz abuso de direito - art. 334º do CC; 6ª - A mora do devedor existe, independentemente de interpelação, se o próprio devedor a impedir, considerando-se, neste caso, interpelado na data em que normalmente o teria sido (art. 805º/2.c) do CC), sendo que, ao recusar e ao não responder às comunicações do recorrente, a ré mais não quis do que esquivar-se a essa interpelação; 7ª - Entendeu-se, no acórdão recorrido, que não é imputável à ré o dilatado lapso temporal verificado entre a celebração do contrato-promessa e o contrato prometido, pelo que esta não terá incorrido em mora no cumprimento; mas os factores que contribuíram para esse atraso e que os factos provados revelam, não são imputáveis ao recorrente, não podendo ser contra si valorados; 8ª - Efectivamente, o contrato-promessa não ficou dependente de qualquer condição; 9ª - No momento da sua celebração, a ré ocultou ao autor a existência de algum problema ou obstáculo à realização do contrato definitivo, não o alertando, como devia - dadas as implicações que daí podiam resultar - para a contingência resultante do conflito que tinha pendente com os herdeiros de BB; 10ª - Por isso, a ré - que desde a celebração do contrato-promessa se intitulou proprietária da fracção, e que sabia que, enquanto não resolvesse tal conflito e sem que estivesse definitivamente registada em seu nome aquela fracção, o contrato definitivo não seria celebrado - é a única responsável pelo atraso no cumprimento (art. 798º do CC); 11ª - E, tendo sido interpelada para cumprir o contrato até Março de 1998, ficou constituída em mora a partir de 1 de Abril seguinte (art. 805º/1 do CC), e na consequente obrigação de reparar os danos causados ao autor (art. 804º/1); 12ª - A mora presume-se culposa e responsabiliza o devedor, cabendo a este provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não decorre de culpa sua (arts. 798º e 799º); 13ª - Quando foi celebrado o contrato-promessa, a fracção autónoma estava em fase de acabamentos, e o autor tinha em vista a sua aquisição para a arrendar durante a época balnear; 14ª - Uma fracção autónoma com características idênticas e situada na mesma zona territorial pode ser arrendada por cerca de € 750,00/mês entre Julho e Setembro; 15ª - Em Novembro de 1995, a ré interrompeu a execução das obras na fracção autónoma e em todo o empreendimento, encontrando-se então o Bloco NE ainda em tijolo, com as paredes sem revestimento; 16ª - A partir do Inverno de 1996 surgiram infiltrações de humidade, que provocaram o levantamento do soalho e a deterioração da parede da sala comum da fracção - o que impediu o recorrente de dar esta de arrendamento; 17ª - Apesar da entrega da fracção, e essencialmente devido às infiltrações de humidade, o autor esteve impedido de a arrendar durante a época balnear dos anos de 1997 a 2002, inclusive, deixando de receber o rendimento correspondente, que totaliza € 11.250,00; 18ª - As obras de reparação do pavimento da sala comum, bem como as de pintura, originadas pela infiltração de humidade, foram concluídas em Maio de 2003; 19ª - A fracção autónoma, essencialmente por ser já um apartamento usado e ainda devido à entrada de humidades, perdeu cerca de 10% do seu valor comercial, sofrendo um prejuízo equivalente a 10% do preço de aquisição, ou seja, € 7.631,60 - devendo, assim, na procedência do recurso, ser a ré condenada a satisfazer ao recorrente esta quantia e a referida na conclusão 17ª.
A ré apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer e decidir do mérito do recurso.
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Vêm, das instâncias, provados os seguintes factos: 1. Por contrato-promessa outorgado a 02.08.1995, com assinaturas reconhecidas notarialmente e certificação de existência do respectivo alvará de licença de obras n.º 371, a ré prometeu vender a fracção autónoma designada por T2, no ....º andar norte, Bloco ..., situado no conjunto habitacional sito na Rua de Colónia, da freguesia de Apúlia, Esposende, livre de ónus e encargos, ao autor, que lha prometeu comprar (alínea A) dos "Factos Assentes"); 2. A fracção em causa faz parte de um empreendimento turístico, denominado Apúlia Mar, que a ré tinha em construção, em regime de empreitada, composto por habitações, lojas, piscinas e courts de ténis (alínea B)); 3. O preço da venda prometida foi fixada em 15.300.000$00 (quinze milhões e trezentos mil escudos), a pagar da seguinte forma: - 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), que a ré recebeu na data da outorga do contrato-promessa; - 1.000.000$00 (um milhão de escudos), em 2 de Setembro de 1995; - 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), em 30 de...
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