Acórdão nº 5527/04.2TBLRA.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 19 de Abril de 2012

Magistrado Responsável:GRANJA DA FONSECA
Data da Resolução:19 de Abril de 2012
Emissor:Supremo Tribunal de Justiça
RESUMO

I - O estabelecimento comercial, como um bem mercantil, engloba o complexo de bens e de direitos que o comerciante afecta à exploração da sua empresa, que tem uma utilidade, uma funcionalidade e um valor próprios, distintos de cada um dos seus componentes e que o direito trata unitariamente. II - Configura um contrato de cessão de exploração de estabelecimento ou locação de estabelecimento, o contrato pelo qual uma das partes cede à outra por determinado prazo e mediante pagamento duma contrapartida mensal, o direito de exploração de estabelecimento comercial de snack-bar, transferindo para esta última o... (ver resumo completo)

 
TRECHO GRÁTIS

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1.

AA demandou BB, L.

da e CC e DD, pedindo (i) a declaração de nulidade do contrato de concessão de exploração e (ii) a sua conversão em contrato de arrendamento, (iii) a condenação dos réus a cessar a actividade lesiva do direito de arrendamento do autor, entregando-lhe o imóvel e os móveis e objectos nele instalados, (v) sob cominação de uma indemnização, (vi) bem como a declaração de ilegalidade de aumentos de renda, (vi) a condenação dos réus em todas as despesas do presente pleito, (vii) a declaração de compensação com rendas vincendas a contar da entrega do local e (viii) a condenação dos réus a pagar-lhe a quantia que se vier a apurar referente ao valor de 44.609 euros, que corresponde aos móveis, objectos e produtos retirados ao autor que não lhe sejam entregues; caso assim se não entenda, (ix) a entrega ao autor das rendas depositadas na CGD.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, haver celebrado um contrato de arrendamento com os réus relativo a um snack-bar, com início em 1/11/1999 e ter iniciado a actividade nessa data, sendo o primeiro ocupante, dado que os réus nunca aí exerceram qualquer actividade. O autor comprou e pagou móveis e produtos que colocou no estabelecimento, e suportou todas as despesas, tendo pago as rendas aos réus, as quais foram sendo aumentadas contra a sua vontade. Em 22/03/2000, os 2° e 3° réus, em representação da 1ª ré, outorgaram com o autor um contrato denominado de concessão de exploração, sendo certo que o réu pensava estar a assinar um contrato de arrendamento definitivo, tendo sido enganado. Na verdade não houve qualquer transferência de exploração nem fornecimento de móveis ou utensílios, pelo que tem de se considerar tal contrato como arrendamento, sendo nula a concessão. No dia 3/10/2002, o 2° réu e outras pessoas entraram no estabelecimento e começaram a retirar mesas e cadeiras para fora do mesmo, ao que o autor se opôs, não o conseguindo impedir, tendo o mesmo réu afixado um letreiro na porta e encostado um veículo à mesma, de forma a impedir a abertura por parte do autor, o qual, desde essa data, não conseguiu abrir o estabelecimento, dentro do qual ficaram produtos de consumo que foram destruídos pelos réus e nunca entregues ao autor, ficando impedido de auferir o rendimento da actividade. Em consequência da atitude dos réus, o autor, para além da perda dos produtos e móveis, sofreu muito no aspecto físico, moral e psíquico.

Os réus contestaram, impugnando os factos alegados pelo autor, salientando não ter sido efectuada qualquer promessa de arrendamento, mas sim o contrato de cessão de exploração, que foi pelos réus denunciado por carta registada com aviso de recepção. Até à data da outorga do contrato de cessão, os réus apenas permitiram que o autor permanecesse no estabelecimento, e, ao contrário do que afirma o autor, o estabelecimento já existia antes da sua entrada, encontrando-se devidamente equipado com móveis, máquinas e utensílios. O autor sempre soube que estava em causa uma cessão de exploração. Em face da denúncia referida, o autor deveria ter entregue o estabelecimento desocupado no dia 3/10/2002, entre as 15h e as 18h, o que não fez, vendo-se os réus forçados a retirar os móveis do interior. O autor não providenciou, no sentido de remover os bens, tendo-os abandonado, o que levou à deterioração dos consumíveis, e recusou receber os restantes em sua casa.

Os réus deduziram reconvenção, pedindo a condenação do autor numa indemnização a favor da ré pelas despesas havidas, na importância de € 2.234,23, acrescida de juros, até integral pagamento.

O autor replicou, mantendo o alegado na petição, e impugnando os factos da reconvenção, requerendo ainda a intervenção principal da nova ocupante do estabelecimento, que foi admitido.

Saneado e instruído o processo, foi oportunamente proferida sentença, julgando a acção e a reconvenção parcialmente procedentes e condenando os réus a pagar ao autor 2.622,47 €, (este valor é o resultado da compensação operada na sentença recorrida entre a indemnização pelos réus ao autor de 3.000 euros e pelo autor aos réus de 377,53 euros).

Autor e réus foram absolvidos do demais peticionado, tendo sido concedido ao autor o direito de proceder ao levantamento dos 1.512,02 € depositados na CGD.

Foi ainda absolvida a interveniente de todos os pedidos formulados.

Inconformado, apelou o autor para a Relação de Coimbra, que, por acórdão de 10/05/2011, julgou o recurso parcialmente procedente, “aditando-se à condenação dos réus, ainda, a sua condenação solidária a pagarem ao autor aquilo que se vier a liquidar como valor dos bens móveis e utensílios (não consumíveis) referidos nos pontos 11º, 13º, 19º, 20º, 21º, 22º e 23º da matéria de facto, abaixo elencada, correspondendo aos quesitos 9, 11 e 17 a 21, dentre os limites de 7.000 euros e 44.609 euros.

Inconformados, recorreram o autor e os réus para o Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões: AUTOR: 1ª - A cessão de estabelecimento comercial é um contrato atípico; 2ª - Ceder um estabelecimento comercial é um acto complexo, que consiste na entrega e transferência da exploração, como um todo, de uma unidade económica de modo oneroso e por tempo indeterminado, com a obrigação de no estabelecimento continuar a ser praticado o mesmo ramo de negócio, com a faculdade de utilizar todos os móveis e utensílios, bem como do prédio onde a unidade do estabelecimento se encontra implantada, quer tenha estado ou não em funcionamento (Ac. da RL de 8/04/97 in CJ, Ano XXII, 2º, 91); 3ª - O artigo 1085° do Código Civil considerava que não era tido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato “pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”; 4ª - O artigo 111º do RAU reproduz tal disposição, sendo que o traço essencial que distingue o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial do contrato de arrendamento comercial reside no diferente objecto visado por cada um dos contratos, “naquele transmite-se globalmente a exploração de um estabelecimento comercial; neste apenas se proporciona o gozo de uma coisa imóvel”- Santos Júnior, in Sobre o Trespasse e a Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial, As Operações Comerciais, pág. 440 (ver ainda Januário Gomes, in Arrendamentos Comerciais, 2.ª edição, 62; Antunes Varela, RLJ 123º-247 e Ac. do STJ de 13/04/94 in CJSTJ, Ano II, 2º, 32); 5ª - É de arrendamento comercial e não de cessão de exploração de estabelecimento o contrato pelo qual uma das partes cede à outra por determinado prazo e mediante pagamento duma contrapartida mensal, o direito de exploração de estabelecimento comercial, transferindo para esta última o mobiliário e equipamento constante da lista anexa à escritura mas não tendo o referido estabelecimento clientela nem empregados e inexistindo mercadoria no local e onde até então não fora exercida qualquer actividade comercial; 6ª - Dispunha o n.º 1 do artigo 1085° do Código Civil vigente à data da celebração do aludido contrato e que corresponde à data dos factos o artigo 111º do RAU, não ser havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transferisse temporária e onerosamente para outrem, juntamente com a fruição do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado; 7ª - Esclarece o n.º 2 desse artigo que, caso ocorresse, porém, alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo 1118° o contrato passaria a ser havido como arrendamento do prédio; 8ª - Por seu turno, estabelecia o n.º 2 do artigo 1118° do citado código (correspondente ao artigo 115° do RAU) não haver trespasse: a) - Quando, transmitida a fruição do prédio, passasse a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe fosse dado outro destino; b) - Quando a transmissão não fosse acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; 9ª - Entende Antunes Varela, e reportando-se a tais preceitos, que, característico nos contratos de locação de estabelecimento, não é a cedência da fruição, nem a do uso do mobiliário ou do recheio que nele se encontre, mas a cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa; 10ª - O contrato de cessão exploração do estabelecimento distingue-se do trespasse dele, quer pela sua natureza temporária, quer porque o trespasse envolve a transmissão da titularidade do estabelecimento, ao passo que o cedente da simples exploração conserva a titularidade que tinha; 11ª - O contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial ou industrial é assim um negócio misto sui generis, não lhe devendo ser aplicadas as normas limitativas da liberdade contratual próprias do arrendamento, nomeadamente a regra da renovação obrigatória do contrato; 12ª - Todavia a hipótese prevista no n.º 2 do artigo 1085° na sua remissão para a alínea b) do n.º 2 do artigo 1118º, não é de locação do estabelecimento, porque, se a transmissão da posição do arrendatário não for acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento, não há locação deste, a qual supõe a locação do estabelecimento como universalidade. (Vaz Serra, RLJ, 100° pág. 263); 13ª - Nessa conformidade, se decidiu no acórdão STJ, de 26/04/84 (BMJ 336º/406), que a cedência, para comércio, “de um local urbano nu, desprovido de instalações, utensílios e mercadorias, sem actividade mercantil e clientela, isto é desprovido de quaisquer elementos integradores duma existente unidade económica complexa e caracterizadora da universalidade designada juridicamente por estabelecimento comercial, integra a figura de contrato de arrendamento...

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