Acórdão nº 06A2463 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 09 de Outubro de 2006
| Magistrado Responsável | FARIA ANTUNES |
| Data da Resolução | 09 de Outubro de 2006 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça "AA" instaurou acção de despejo contra Empresa-A, pedindo que:
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Seja decretada a resolução judicial do contrato de arrendamento que celebrou com a ré, relativo ao prédio misto que discriminou, com fundamento na utilização do arrendado para fim ou ramo de negócio diferente do contratualmente fixado, e na cedência de exploração do estabelecimento sem autorização do senhorio e sem que posteriormente lhe tenha sido comunicada - artºs 64º, alªs b) e f) do RAU; b) A ré seja condenada a despejar imediatamente tal prédio e a entregá-lo ao autor, livre e devoluto de pessoas e bens; c) A ré seja condenada a pagar-lhe todas as rendas até à resolução do contrato e uma indemnização mensal igual à referida renda desde a resolução contratual até à entrega efectiva do imóvel, tudo acrescido de juros à taxa legal de 10%.
A ré contestou por impugnação e, para o caso de a acção proceder, deduziu reconvenção pedindo que o reconvindo seja condenado a pagar-lhe o montante que se vier a apurar em execução de sentença, relativamente às benfeitorias que alegou ter realizado no locado.
O autor contestou a reconvenção, dizendo que ficou acordado que as obras a fazer pela ré no locado jamais dariam direito a qualquer indemnização, e que para compensar o valor dessas obras foi ajustada uma renda inalterável durante 10 anos e muito abaixo do preço real de mercado, bem como concedido o direito de sublocação por parte da ré.
No regular processamento dos autos foi a final proferida sentença em que se decidiu: -- Decretar a resolução do articulado contrato de arrendamento; -- Condenar a ré a entregar imediatamente o imóvel arrendado ao autor, livre e devoluto; -- Condenar a ré a pagar ao autor uma indemnização mensal de valor correspondente ao valor mensal actual da renda, até à efectiva restituição do imóvel, em montante a liquidar em execução de sentença; -- Julgar improcedente a reconvenção, absolvendo o autor do respectivo pedido.
A ré apelou para a Relação de Lisboa, que alterou a resposta negativa ao quesito 20º e julgou o recurso no mais improcedente, confirmando a sentença.
Recorre agora a ré de revista, formulando as seguintes conclusões: 1ª- Não vislumbra motivo sério e justo que fundamente a resolução, que, a operar, se funda numa alegada violação formal do contrato, em 1998, por parte de cessionários, sem qualquer acto jurídico imputável directamente à arrendatária; 2ª- Com a resolução pretende-se a retoma do estabelecimento comercial para continuar o exercício de actividade económica similar à actual; 3ª- As partes acordaram que ficava autorizada a sublocação, pelo que está verificada uma das excepções previstas no final da alínea f) do artigo 64º do RAU, ainda que o locado não tenha sido objecto de sublocação, atento o conceito legal da cessão da exploração de estabelecimento comercial, contrato atípico ou inominado - artº 111º/1 do RAU, o qual se rege pelas disposições das partes e subsidiariamente pelas regras comuns dos contratos; 4ª- Entende parte da doutrina e da jurisprudência que à cessão de exploração comercial não se aplicam as regras vinculísticas da locação, designadamente as alíneas f) e g), do artigo 1038º, do CC; 5ª- Face à sua natureza temporária, o locatário mantém-se como titular do arrendamento e não se verifica a transmissão do estabelecimento objecto do arrendamento, ao invés do que se passa no trespasse - artº 115º/1 do RAU; 6ª- Se a lei consagra a desnecessidade de autorização do senhorio no caso de trepasse, por maioria de razão não se justifica a autorização do locador no caso da cessão de exploração de estabelecimento; 7ª- A enumeração dos fundamentos de resolução pelo senhorio é taxativa, conforme resulta da palavra só, mencionada no nº 1 do artº 64º do RAU, e já resultava do artº 1093º/1, do CC, onde não estava incluída a cessão de exploração; 8ª- A ré manteve-se no passado e mantém-se como titular do contrato de arrendamento, pagando a renda mensal e cumprindo as demais obrigações de locatário, donde não haver necessidade da cessão de exploração ser comunicada ao senhorio, não devendo, por isso, a falta de comunicação ao autor ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, ao invés do decidido no acórdão; 9ª- O acórdão aplicou erroneamente o direito ao denegar a indemnização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela ré; 10ª- O clausulado...
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