Acórdão nº 892/05.7TBSTC.E1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 19 de Maio de 2011
| Magistrado Responsável | ÁLVARO RODRIGUES |
| Data da Resolução | 19 de Maio de 2011 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: RELATÓRIO AA de Santiago do Cacém, com sede em Santiago do Cacém, propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária do processo comum, contra BB, CC e DD, todos com os melhores sinais dos autos, alegando, em síntese, que: - em 14.02.1992 intentou acção executiva contra EE, BB e marido para pagamento do montante de 21.051.902$00 acrescidos de juros, acção que corre termos no Tribunal de Santiago do Cacém, tendo nesta sido requerida a penhora dos imóveis hipotecados a favor da Autora; - não existiram quaisquer embargos e o termo de penhora foi emitido em 29.06.1994; - acontece que os executados não podiam arrendar os prédios abrangidos pela hipoteca, nem cortar árvores, ou de qualquer forma diminuir-lhe o valor como aconteceu já que a 1ª ré declarou dar de arrendamento ao 3º Réu DD, o prédio M.......da V........, destinando-se o mesmo a exploração agrícola ou pecuária da parte rústica e no mesmo âmbito a exploração de cortiça seria por conta dos senhorios; - contrato entregue nos serviços de finanças; -em 27.06.2003, os executados juntam um aditamento ao contrato supra referido de arrendamento rural, segundo o qual reverte a favor do rendeiro o valor do produto da extracção da cortiça, ficando este obrigado à desmatação e limpeza das arvores; - este aditamento não foi participado aos serviços de finanças; - o contrato é assinado por CC na qualidade de procurador de EE que em 20.03.1998 falece deixando como herdeira a primeira ré; - posteriormente - 19.11.2002 - na acção executiva é emitido despacho o sentido de as partes se pronunciaram sobre a venda dos prédios, e modalidade desta – venda do prédio M.......da V........; - em 29.10.2002, a 2ª ré juntou cópia do contrato de arrendamento requerendo que fosse notificado o arrendatário para exercer o seu direito de preferência; -em Junho de 2003 juntaram cópia do aditamento, o que, se conclui, desde já, pela intenção dos executados em onerar o prédio de forma a diminuir –lhe o valor, sabendo que dificilmente seria viável a sua venda; - com o arrendamento procurou subtrair da autora, credora, o valor do prédio denominado M.......da V........; - entende que a venda judicial fará caducar o contrato em apreço porque celebrado após a constituição da garantia senão iria frustrar a própria essência do crédito hipotecário; - a exploração dos bens penhorados ou hipotecados exige o acordo do exequente ou seja do credor, cabendo ao juiz decidir em caso de ausência de acordo; - O artigo 1051 do CC não exclui os contratos de arrendamento nas causas de caducidade, sendo a enumeração aí constante meramente exemplificativa; - não pode entender-se que o legislador tenha querido deixar sem protecção os credores; - tendo os executados onerado o prédio à revelia do credor hipotecário e após a constituição da hipoteca; - à data do arrendamento o seu valor comercial seria na ordem dos 300.000$00 e com o aditamento seria substancialmente mais elevado, pois como é de conhecimento geral a exploração florestal, cortiça in casu, é o factor de maior rendimento; - na data da celebração do contrato o valor comercial do prédio livre do arrendamento não seria inferior a 53.000.000$00, e onerado com o arrendamento e aditamento hoje não vale mais do que € 108.000,00, quando é certo que sem o ónus não é inferior € 325.000,00; - o arrendamento é um acto de oneração porque provoca a diminuição do valor patrimonial do bem; -o principio da caducidade dos ónus ínsito no artigo 695 do CC deve incluir na expressão oneração o próprio arrendamento dos bens hipotecados; - o contrato de arrendamento foi celebrado após a entrada da acção executiva precisamente para se antecipar à penhora, celebrado por isso de má-fé; Conclui pela procedência da acção pedindo em alternativa: - decidir-se que o arrendamento e seu aditamento são nulos por simulados e em consequência devem ser condenados a entregar o prédio arrendado livre e desocupado à A.; - que o contrato de arrendamento caducou em virtude da penhora ou caducará com a venda executiva do prédio M.......da V........; - mais deve a impugnação do arrendamento em causa e seu aditamento proceder e o segundo réu ser condenado a entregar o prédio M.......da V........ livre de pessoas e bens.
Os Réus contestaram, defendendo-se por impugnação e concluindo pela improcedência do pedido.
Deduziram reconvenção alegando ter o Réu DD realizado diversas obras e reparações ( benfeitorias) no prédio nos valores e descrição que elencam, pelos quais deve ser compensado pela A. ou quem adquirir o prédio em questão.
Existem obras que permitiram a conservação do prédio e outras que o valorizaram sendo todas objecto de indemnização, e foram feitas com autorização dos proprietários; - Reclama, concluindo pela procedência do pedido reconvencional condenando-se a A. ou quem adquirir o prédio a pagar ao Réu DD o valor correspondente às benfeitorias.
Após legal tramitação, foi realizado o julgamento e proferida sentença que decidiu: - declarar a caducidade do contrato de arrendamento e respectivo aditamento id. de F) a H) da matéria provada aquando a venda executiva do prédio id, em C); - absolver os Réus dos restantes pedidos formulados; - julgar procedente o pedido reconvencional e em consequência: - condenar a Autora ou quem adquirir o prédio M.......da V........ a pagar ao Réu DD a titulo de benfeitorias o valor de € 116.955, 87 ( cento e dezasseis mil novecentos e cinquenta e cinco euros e oitenta e sete cêntimos).
Inconformadas, ambas as partes interpuseram recursos de Apelação da sentença para o Tribunal da Relação de Évora que, todavia, julgou a Apelação improcedente e confirmou a sentença recorrida.
Novamente inconformadas, as mesmas vieram interpor recursos de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, apresentando oportunamente as respectivas alegações.
CONCLUSÕES Da Autora ( Caixa de Crédito Agrícola) 1°.- Nos termos do disposto no artº. 1273° do C.C. são benfeitorias necessárias, as que têm por fim evitar a perda, a destruição ou deterioração da coisa, e benfeitorias úteis as que, não sendo indispensáveis para a conservação do bem, lhe aumentam todavia o valor; 2° - O R. DD, fez benfeitorias no prédio enquanto arrendatário com um contrato de arrendamento rural, sendo que o prédio em causa, já anteriormente tinha sido usado para fim idêntico ao aí prosseguido pelo R.; 3°.- A limpeza da mata e árvores, abertura e reparação de caminhos; obras/reparações que consistiram na reconstrução de uma barragem e de uma charca, electrificação de todos o prédio, incluindo duas cabines, distribuição de água canalizada, com uma cabine e bomba, reconstrução de habitação existente, de um armazém e cerca, reparação de todas as pocilgas e currais, vedações à volta de toda a propriedade, criação de 12 cercas, uma charca, obras da barragem e uma charca; electrificação do prédio; instalação para distribuição de água canalizada, incluindo uma cabine e bomba elevatória; reconstrução da casa de habitação, armazém e cerca, incluindo portas e janelas, com electricidade e água canalizada, e reparação das pocilgas e currais, todos cobertos, electrificados com aquecimento, e construção de 3 parques para leitões ao ar livre; e, vedações de toda a propriedade, na extensão de 9.300 metros, não são benfeitorias necessárias uma vez que não foram imprescindíveis para evitar a perda, degradação ou destruição do prédio em causa, são, sim benfeitorias úteis, porque potenciam as utilidades do prédio. Ou seja, essas obras melhoraram o prédio, aumentando o seu valor ou potencialidade de gozo, para a exploração agro-pecuária.
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- Quanto à reconstrução da casa de habitação, que se encontra implantada no prédio rústico, de armazém e cerca, incluindo portas e janelas, têm que ser consideradas benfeitorias úteis, porquanto os R. não alegou, como lhe cumpria, a essencialidade desses trabalhos para a manutenção do bem; 5°- O R. não alegou nem provou factos que permitam concluir que as benfeitorias (úteis) não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
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- Pelo que, o R. não tem qualquer direito de indemnização.
Dos Réus ( BB e Outros) 1.Recorre-se do douto acórdão do Tribunal da Relação que considerou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida do tribunal a quo que declarou a caducidade do contrato de arrendamento e respectivo aditamento. 2. A questão fundamental no acórdão recorrido prende-se em saber se a venda judicial em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, quando o arrendamento é celebrado após a constituição e registo da hipoteca, mas em momento anterior ao registo da penhora.
3- Sendo que esta é uma questão controvertida que divide a doutrina e a jurisprudência, de uma forma que podemos considerar inequivocamente igualitária, pelo que não é possível arrogar-se perfilhar a posição majoritária, tal como defende o douto acórdão recorrido.
4. O contrato de arrendamento é de natureza obrigacional ou creditícia e não de natureza real.
5. O contrato de arrendamento, não prejudica a hipoteca nem com ela colide uma vez que o dono tem o direito de constituir um arrendamento sobre o prédio hipotecado.
6. Embora o art. 695º do C.C. não se aplique de per si ao contrato de arrendamento, ao dispor que "é nula a convenção que proíba o respectivo dono de alienar ou onerar os bens hipotecados..,", dá a entender que não existem obstáculos aos poderes do proprietário, sern prejuízo de reconhecer ao credor o direito a exigir o reforço da hipoteca.
7-Não existe qualquer disposição que de modo directo ou inequívoco proíba alienação ou oneração de bens hipotecados.
8. A alteração legal do art. 819º do CC, introduzida pelo Dec.-Lei 38/2003 de 08.03, que entrou vigor em 15.09.2003, faz a distinção entre oneração e arrendamento, não devendo assim considerar-se o arrendamento como um ónus que incide sobre o prédio.
9. E só a partir dessa data foi o arrendamento considerado inoficioso em relação à...
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Acórdão nº 214/14.6T8BJA.E1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 19 de Dezembro de 2018
...como o presente, que envolve prédios destinados a exploração agro-pecuária, no acórdão do STJ, de 19/05/2011, proferido no processo n.º 892/05.7TBSTC.E1.S1[6], citado pelos aqui Recorrentes, foi considerado o seguinte: «Em terrenos destinados à exploração agrícola ou agro-pecuária, ninguém ......
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