Acórdão nº 98B057 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 09 de Outubro de 2003 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | SALVADOR DA COSTA |
| Data da Resolução | 09 de Outubro de 2003 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I"A" e B intentaram, no dia 7 de Janeiro de 1994, contra C e D, e E, acção declarativa constitutiva, com processo ordinário, pedindo o reconhecimento do seu direito de preferência na compra pelo último aos segundos do prédio urbano sito na Rua ..., Leiria, com fundamento no seu direito de arrendatário e na omissão dos primeiros dois réus de lhe darem previamente a conhecer a realização do negócio e o preço respectivo. Contestou o réu E, afirmando a renúncia pelos autores ao direito de preferência e a caducidade do direito de acção, acrescentando ter pago aos vendedores em Dezembro de 1989 o preço acordado, não obstante, por razões da amizade, a escritura só fosse celebrada em Julho de 1993. Replicaram os autores, afirmando que a carta de 27 de Julho de 1989 só haver sido dirigida ao primeiro, serem as condições de venda informadas diferentes das concretizadas e que o tempo decorrido entre da data da aludida carta e a concretização do negócio envolveu relevante modificação das condições do mercado imobiliário. No despacho saneador, foi a excepção peremptória da caducidade da acção julgada improcedente e relegada para a sentença final o conhecimento da renúncia ao direito de preferência. Realizado o julgamento, foi proferida sentença, no dia 16 de Julho de 1995, que declarou o direito dos autores de haver para si a propriedade sobre a mencionada moradia pelo preço declarado na escritura de 13 de Julho de 1993. Apelou o réu E, e a Relação, por acórdão proferido no dia 3 de Junho de 1997, negou-lhe a alteração da decisão da matéria de facto, considerou a necessidade de comunicação à autora do projecto da venda e que, por isso, não havia renúncia ao direito de preferência, bem como a omissão relevante daquela comunicação em razão da não coincidência entre o elemento essencial do contrato de compra e venda realizado e o projectado e comunicado. O réu E interpôs recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação: - os cheques por si apresentados, revestidos de força probatória especial, implicam a alteração das respostas aos quesitos 3º e 4º; - ao decidir em contrário, a Relação violou os artigos 706º, nº. 1, 712º, nº. 1, alínea a), do Código de Processo Civil e o princípio da justiça material prevalente sobre o princípio da justiça formal, por o tribunal postergar documentos autenticados contrariantes da prova testemunhal produzida; - o arrendamento não se comunicou à recorrida, a lei não impunha que lhe fosse comunicado o projecto de venda, pelo que a Relação, ao decidir em sentido contrário, por erro de aplicação e de interpretação, violou os artigos 36º da Constituição, 83º do Regime do Arrendamento Urbano, 1682º-A do Código Civil e 1453º do Código de Processo Civil; - o facto de a comunicação para preferência indicar o nome de dois compradores e o contrato de compra e venda só haver sido celebrado com um deles conforma-se com artigo 416º do Código Civil, pelo que, ao decidir em contrário, a Relação violou aquele artigo; - o acórdão deve ser revogado, declarando-se a renúncia do recorrido à preferência válida e eficaz, revogando-se a sentença proferida na 1ª instância; - a razão da constituição do direito de preferência a favor do arrendatário habitacional radica na defesa da casa de morada de família, facultando-se a aquisição da casa própria, para manter a sua estabilidade e permanência; - os recorridos compraram em Julho de 1996, na pendência da acção de preferência, uma fracção predial autónoma, logo para lá mudaram a sua residência, deixando de habitar o arrendado, e o recorrente intentou, por isso, em 1997, contra eles, acção de despejo; - os requisitos para a acção de preferência devem existir no momento da instauração e da decisão da acção; - perdendo o inquilino na pendência da acção de preferência a qualidade de arrendatário, perde necessariamente a qualidade de preferente, por uma dessas qualidades não poder existir sem a outra; - ao comprarem a nova casa para onde foram residir e ao abandonarem o locado, exercitaram o direito de preferência para abrir a via lucrativa da especulação imobiliária, o que constitui abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito; - a acção de despejo instaurada pelo recorrente contra os recorridos é causa prejudicial em relação ao presente recurso, porque o desaparecimento da esfera jurídica do recorrido da qualidade de arrendatário implica o desaparecimento da qualidade de preferente; - deve ser suspenso o recurso até ao trânsito em julgado da sentença a proferir na acção de despejo instaurada pelo recorrente contra os recorridos. Responderam os recorridos, em síntese de conclusão: - transitada em julgado a decisão que mandou desentranhar os documentos, não pode o recorrente voltar a apresentá-los e os mesmos são insusceptíveis de implicar resposta positiva aos quesitos 3º e 4º; - o recorrente está processualmente impedido de alegar a falta de residência permanente dos recorridos no local objecto da preferência, porque os factos constitutivos, modificativos do direito supervenientes devem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado até ao encerramento da discussão; - o tribunal de revista não pode alterar os factos dados como provados pela Relação, só podendo aplicar-lhes o direito pertinente; - ambos os recorridos deviam ter sido notificados para exercer o direito de preferência, e a celebração da escritura apenas com um dos anunciados compradores é elemento relevante na pretensa notificação para a preferência; - os requisitos para o exercício do direito de preferência reportam-se ao momento da venda, e o seu reconhecimento judicial tem efeito retroactivo ao momento da alienação da coisa pelo senhorio sem conhecimento do inquilino; - o direito de preferência dos recorridos não é afectado se vier a ser decretada a resolução do arrendamento assente em factos posteriores, e a acção de despejo a que alude o recorrente não é prejudicial em relação ao recurso de revista, pelo que o pedido de suspensão deve improceder. Admitido o recurso de revista no dia 29 de Janeiro de 1998 e terminados os vistos, ordenou o relator o desentranhamento dos cheques apresentados pelo recorrente com vista à alteração da decisão da matéria de facto, com fundamento em haver caso julgado formal e não estar provada a impossibilidade de os apresentar até ao encerramento da audiência ou que a oportunidade dessa apresentação só surgiu mercê do acórdão recorrido. Na sequência, este Tribunal proferiu, no dia 6 de Maio de 1998, o acórdão abaixo referido, que declarou a suspensão do recurso até à decisão da acção de despejo intentada pelo recorrente contra os recorridos. Foi junta ao processo cópia do acórdão da Relação de Coimbra, transitado em julgado, proferido na referida acção de resolução do contrato de arrendamento, os recorridos juntaram um parecer jurídico e requereram que o julgamento fosse feito pelo plenário das secções cíveis, pedido que não foi acolhido pelo Presidente deste Tribunal. IIA) É a seguinte a factualidade declarada provada na Relação: 1. F, como senhorio, e A, como inquilino, declararam, por escrito, ajustarem entre si o arrendamento para habitação do 1º andar do prédio sito na Rua ..., nº. ..., freguesia de Leiria, por seis meses, presumidamente renovável por igual período, renda mensal de 1.200$, início no dia 1 de Outubro de 1967 e termo no dia 1 de Março de 1966. 2. Os autores fazem do local mencionado sob 1 o centro da sua vida familiar e doméstica, onde tomam as suas refeições, dormem e recebem as visitas e amigos. 3. Em 1989, a ré D pretendeu vender o prédio mencionado sob 1, sendo nessa altura arrendatários daquele prédio, além dos autores, G e H. 4. A ré D enviou cartas registadas ao autor A, a G e a H, datadas de 27 de Julho de 1989, do seguinte teor: "Como é do seu conhecimento, desde há muito que é meu interesse vender o prédio onde V.Exa. é inquilino, no 1º andar. Acontece que tenho agora duas pessoas interessadas em adquiri-lo, nas seguintes condições: compradores - a) E, casado, residente em ..., Caranguejeira; b) - I, casado, residente em ..., Batalha, compram em comum e partes iguais, preço 9.000.000$, sinal de princípio de pagamento - nesta data 4.500.000$. Pagamento restante - 4.500.000$ até ao fim do mês de Dezembro do ano corrente, coincidindo com a outorga da escritura. As rendas são da proprietária até ao mês da escritura, inclusive. Dado que V.Exa. tem no prédio direitos adquiridos, agradeço que me informe, dentro do prazo que a lei lhe confere, se está interessado em exercer o seu direito de preferência ", 5. Naquela altura, A, G e H não declararam exercitar o seu direito de preferência. 6. Por escritura de 13 de Julho de 1993, outorgada no 1º Cartório Notarial de Faro, C e D, por um lado, e E, por outro, declararam, os primeiros vender ao segundo e este comprar, por 9.000.000$, já recebido pela primeira, um prédio urbano, composto de uma moradia de rés-do-chão e 1º andar, para habitação e garagem, cómodos ou quintal, com a área coberta de 262 m2 e descoberta de 198 m2, sito na Rua ..., nºs. ..., freguesia e Município de Leiria, inscrito na matriz sob o artigo 2815 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o nº. 00630/180490. 7. O réu E fez obras no prédio mencionado sob 1 e, na altura dessas obras, sugeriu ao autor C a compra daquele prédio. 8. Entre 27 de Julho de 1989 e 13 de Julho de 1993 modificaram-se as condições de mercado imobiliário da zona de implementação do prédio mencionado sob 1. B) É o seguinte o texto útil da fundamentação e da decisão do acórdão deste Tribunal, datado de 6 de Maio de 1998: I - "5. O réu contestante pede revista, formulando 47 conclusões onde submete a questão prévia da suspensão do presente recurso até ao trânsito em julgado da decisão a proferir na acção e despejo que intentou contra os autores/recorridos, com o...
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