Acórdão nº 086020 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 24 de Outubro de 1995
| Magistrado Responsável | TORRES PAULO |
| Data da Resolução | 24 de Outubro de 1995 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. No 8. Juízo Cível da Comarca do Porto, A e mulher B, C, D e mulher E, F, G e mulher H, I, J, L, M e N accionaram O, S.A. e P, R.L. atinente a obterem a sua condenação solidária a: 1-a) adquirirem definitivamente o terreno objecto do contrato promessa em referência nos artigos 160 e 161 da p.i., em que serão implantados os respectivos edifícios, como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros, referidos na p.i. b) edificarem os prédios onde se situarão as habitações fracções autónomas prometidas vender, com respeito das condições de acabamento e demais contratos, também como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros referidos na p.i. c) promoverem a subsequente constituição da propriedade horizontal, por escritura pública, sobre os edifícios construídos, com definição das fracções autónomas correspondentes às habitações prometidas vender aos A.A., como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros referidos na p.i. d) promoverem as subsequentes operações registrais de inscrição do terreno a favor dos adquirentes, de descrição autónoma de cada um dos prédios, de inscrição de propriedade horizontal sobre cada um constituída e de inscrição da propriedade das mesmas fracções a favor dos Recorrentes ou outros actos registrais necessários a colocar as fracções autónomas em causa em condição de poderem ser alienadas aos A.A., tudo igualmente como diligência necessária para a mesma execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros, referidos na p.i. e) verem declarar pela mesma sentença uma vez cumpridas as diligências necessárias referidas nas anteriores alíneas, a venda pelas Rés a favor de cada um dos A.A. das fracções autónomas referenciadas na p.i. e identificadas também nas minutas de contratos promessas ali referidas, nas condições constantes das primitivas "propostas de compra", pelos preços aludidos nos artigos 34 a 43 da p.i., actualizados na conformidade com o aí clausulado e mediante o pagamento pelos A.A. do complemento do preço, para além do que já pagaram, e que os mesmos A.A. se comprometem a fazer ou, em alternativa: 2. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos precisos termos do 1. pedido. Caso mesmo assim se não entenda: 3. serem ambas as Rés condenadas solidariamente a verem declarar por sentença, como contrato promessa de compra e venda, que prometem vender a favor de cada um dos A.A. as fracções autónomas identificadas nas minutas de contrato promessa nas condições constantes pelas primitivas "propostas de compra" e pelos preços aí referidos, actualizados de acordo com o clausulado e sendo o preço a pagar em prestações nos termos propostos pelas Rés, nas cartas-tipo de 9 de Novembro de 1990, 12 de Novembro de 1990 ou 13 de Novembro de 1990, consoante os casos ou, em alternativa: 4. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos termos do 3. pedido. E, caso ainda assim se não entenda 5. serem as Rés condenadas solidariamente a pagar a cada um dos A.A. a indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença por incumprimento contratual ou, em alternativa 6. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos termos do 5. pedido. Alicerçam os pedidos no facto de a 1. Ré se ter recusado a celebrar contrato promessa bilateral nas condições estipuladas em documento designado de "proposta de compra", uma vez que se verificou o facto que desde o início impedira a efectivação do contrato promessa bilateral de compra e venda: a não existência de licença de construção à data de assinatura da "proposta de compra". Incumprimento que surge por as Rés terem alterado os preços fixados sem terem em conta os parâmetros definidos e introduzido alterações de forma unilateral ao projectado negócio. Afirmam ainda que a 2. Ré apareceu posteriormente na correspondência trocada com os Autores, actuando no lugar da 1. Ré, assumindo, desta forma, a, sua posição. As Rés, devidamente citadas, contestam por excepção - ilegitimidade da 1. Ré - e por impugnação, dado inexistir qualquer contra promessa, mas tão somente negociações preliminares que foram conduzidas pela sua parte com irrepreensível lisura e que foram rompidas unilateralmente pelos A.A. ao não assinarem o contrato promessa de acordo com a minuta que por si lhes foi apresentada. No saneador as Rés foram declaradas partes legítimas. A sentença, julgando improcedentes e não provados os pedidos dos A.A. formulados em 1 - 2 - 3 - 4 e 6, deles absolveu as Rés, mas procedente o formulado em 5, condenou-os a pagar solidariamente a indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença, não por incumprimento contratual, mas por ruptura injustificada de negociações. Apelaram A.A. e Rés e o douto Acórdão da Relação do Porto folhas - 672 a 699 - confirmou a sentença recorrida. Daí a presente revista 2A) Nas suas longas alegações os A.A. concluem, resumidamente: a) Pelos dois primeiros pedidos procura-se a declaração judicial equivalente à celebração de uma escritura pública de compra e venda, por execução específica de um contrato promessa de compra e venda; e pelos dois pedidos seguintes procura-se, subsidiariamente, a declaração judicial equivalente à celebração de um contrato particular de promessa de compra e venda, por execução específica de um contrato promessa de outorga de contrato promessa de compra e venda. b) A tese das Rés é que tudo não passou de mera fase pré-negocial. c) Há, desde o início um contrato bilateral entre A.A. e a 1. Ré, depois continuado pela 2. Ré, com proposta e aceitação da proposta. d) Foram, efectivamente, definidos desde o início, o objecto do negócio, o preço para a transacção e estabelecidos o método de actualização desse preço, o pagamento e recebimento de parte do preço. e) Foram fixados um esquema de escalonamento para o pagamento do restante preço e o objectivo de realizar um contrato promessa após a obtenção de licença de construção. f) Foram clausuladas a hipótese de não ser obtida aquela licença e a situação de ocorrer obrigatória modificação do objecto contratado. g) E foi estipulado um regime de penalização pelo incumprimento. h) Deu-se conhecimento aos A.A. da obtenção da licença. i) As Rés não podiam exigir dos A.A, como exigiram, que estes outorgassem em novos documentos de contratos-promessa, com conteúdo diferente daquele a que se obrigaram, em desvantagem destes. j) Notificadas pelos A.A para procederem a essa outorga nos precisos termos acordados, negaram-se a fazê-lo. 43l) O negócio em causa enquadra-se na categoria de cláusulas contratuais gerais - Decreto-Lei 446/85, de 25 de Outubro. m) As "promessas de compra" interpretadas como simples promessas unilaterais, sem outros efeitos, violariam os artigos 18 alínea j); 19 alínea i); 21 alínea b); 22 alínea d) do Decreto-Lei 446/85. B) Nas suas alegações as Rés concluem resumidamente: a) Todos os pedidos na acção são baseados no não cumprimento do alegado contrato promessa. b) As Rés foram condenadas com fundamento em responsabilidade pré-contratual c) Convolando-se a causa de pedir inicial para uma nova causa de pedir. d) O que não é permitido. e) Perante a factualidade provada - respostas aos quesitos 34 - 35 - 36 - 37 - 38 - jamais as Rés poderiam ser condenadas com base em responsabilidade contratual ou na culpa "in contrahendo". f) A conduta das Rés manteve-se sempre dentro dos limites da boa fé negocial. g) As A.A. com a notificação judicial avulsa que promoveram romperam o diálogo e as negociações. h) As "propostas de compra" foram julgadas não como contrato promessa, mas como meras negociações preliminares de um contrato. i) Só é possível deixar para liquidação em execução de sentença a indemnização respeitante aos danos relativamente aos quais, embora provada a sua existência, não existem elementos para fixar o seu montante. j) A matéria fáctica vertida na alínea x) Especificação e nas respostas aos quesitos 5 - 7 e 15 não encerra em si quaisquer danos. Os recorridos contra alegaram. 3. Dando ordem lógica e cronológica aos factos assentes pela Relação temos: a) Designando-o por "Empreendimento do Alto da Vila" a Ré "O" anunciou a construção e promoção de um empreendimento imobiliário em terreno situado e a confrontar com as Ruas de Alto de Vila, de Cerca e da Trinitária, da freguesia da Foz do Douro, no Porto - alínea A) esp. b) A 1. Ré manifestou o seu interesse em alienar fracções autónomas para habitação no projectado e anunciado empreendimento - resp. ques. 2 c) Todos os A.A. manifestaram junto dos representantes da 1. Ré o seu interesse em adquirir fracções autónomas para habitação no projectado e anunciado empreendimento - alínea B) esp. d) Todos os A.A. salvo o adiante referido quanto ao 3. e aos 5. e 11. - pretendiam e pretendem as fracções prometidas para habitação própria ou de elementos do seu agregado familiar - resp. ao ques. 17 e) Nesta última situação incluía-se o 4. A. que a destinava e destina a um dos seus três filhos solteiros que ainda vivem em sua casa - resp ques. 18 j) O 3. A. pretendia e pretende adquirir as fracções prometidas para investimento, com eventual arrendamento ou futura alienação das normas - resp. ques. 19 g) Os 6. A.A pretendiam e pretendem as duas fracções prometidas comprar para habitação de dois dos seus três filhos que ainda com eles convivem - resp. ques. 20 h) Os 5. e 11. A.A., pretendendo uma fracção para cada um como habitação própria respectiva, admitem reservar a terceira para investimento, com o seu eventual arrendamento ou futura alienação - resp. ques. 21 i) A 1. Ré, em...
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