Acórdão nº 04B3903 de Supremo Tribunal de Justiça, 16 de Dezembro de 2004
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Resumo
I - Tendo as deteriorações ocorridas e a consequente necessidade da realização de obras resultado do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se, mesmo com referência ao art.1057º C.Civ., que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável à omissão ilícita de anterior ou actual senhorio referida no nº3º do art.11º RAU se o locatário não tiver, em cumprimento do dever de aviso imposto na al.h) do art.1038º C.Civ., efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido aos mesmos a realização de obras.
II - O dever de vigilância cometido ao proprietário, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, no art.492º C.Civ. não exclui o dever de aviso imposto ao arrendatário na al.h) do art.1038º desse Código. III - As obras de conservação ordinária, - entre outras, as aludidas no art.89º do DL 555/99, de 16/ 12, que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação -, que o art.12º RAU põe a cargo do senhorio, destinam-se, consoante al.c) do nº2º do art.11º RAU, a obviar a deficiências resultantes do uso normal do imóvel e a mantê-lo no bom estado presumido, ao tempo da entrega, pelo nº2º do art.1043º C.Civ. IV - São obras de conservação extraordinária, previstas no nº3º do art.11º e reguladas no art.13º RAU as destinadas à recuperação de construção degradada, antes, em tempo útil, não exigidas, e necessariamente de custo avultado, desproporcionado ao rendimento regularmente obtido. V - Não tendo o arrendatário, durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências e do custo das obras por fim pretendidas, e acentuada a desproporção entre o custo das mesmas e a exiguidade da renda paga, a falta de equivalência das atribuições patrimoniais das partes torna ilegítima a reivindicação da realização dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé e pelo fim económico-social desse direito, proibido pelo art.334º C.Civ. VI - De admitir em tais casos a excepção de incumprimento em termos de suspensão do dever de pagamento da renda, não existe, porém, a correspectividade justificativa da invocação dessa excepção entre a obrigação do senhorio de realização de obras no local arrendado e o ónus, que não também dever ou obrigação, de efectiva ocupação do local arrendado por parte do arrendatárioResumo do conteúdo do documento.
Fragmento
Acórdão nº 04B3903 de Supremo Tribunal de Justiça, 16 de Dezembro de 2004
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça : Em 22/12/98, A moveu à Sociedade de Construções B, acção declarativa com processo comum na forma ordinária que foi distribuída à 3ª Secção do 13º Juízo (depois Vara) Cível da comarca de Lisboa.
Alegou, em síntese, ser desde 2/6/77 arrendatário de um barracão destinado a oficina de que a Ré é proprietária. Utilizava-o para reparar viaturas automóveis e outras máquinas, e para as guardar, bem como para guardar ferramentas. Por os locadores nunca terem efectuado obras de conservação, esse barracão encontra-se totalmente degradado e sem condições de segurança para o fim a que se destina. Não tendo a Ré, apesar de para tanto interpelada, levado a efeito tais obras, nem autorizado que o inquilino as fizesse, este deixou de poder exercer na oficina qualquer actividade, não lhe podendo dar qualquer uso, nem retirando dela qualquer rendimento, o que lhe vem causando prejuízos na ordem dos 500.000$00 mensais. Pediu, nesta base, a condenação da demandada a executar as obras necessárias para repor o locado nas condições precisas para poder continuar a ser fruído pelo A., reparando, designadamente, a cobertura, consolidando as paredes, montando instalação eléctrica, e colocando portas e janelas, e a indemnizá-lo em quantia não inferior a 500.000$00 mensais pelos prejuízos, passados e futuros, emergentes da impossibilidade de utilização do locado desde Janeiro de 1977 e até conclusão das obras, com juros de mora, à taxa legal, desde a citação, sobre a indemnização que vier a ser apurada. Oposta na contestação defesa por excepção e por impugnação, simples, por desconhecimento dos factos, e motivada, foi ainda deduzida, então, reconven...Resumo do conteúdo do documento.
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